Succession : une nouvelle exonération facilite le transfert de 300 000 € pour l’acquisition d’un bien immobilier

Le dispositif entré en vigueur le 15 février 2025 ne crée pas une exonération de succession à proprement parler. Il institue une exonération temporaire de droits de donation sur certaines sommes d’argent transmises au sein de la famille et réemployées dans l’immobilier. Un même bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 300 000 € exonérés, sous réserve de remplir une série de conditions strictes.

L’objectif est de faciliter l’apport personnel des ménages qui achètent un logement neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ainsi que le financement de certains travaux de rénovation énergétique. Le mécanisme est ouvert aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Une date à surveiller : cette fenêtre est temporaire et les règles d’application doivent être vérifiées au moment de l’opération.

Le titre peut prêter à confusion : cette mesure ne permet ni de sortir 300 000 € d’une succession déjà ouverte ni d’effacer librement les droits dus au décès. Elle organise une transmission du vivant du donateur, avec une affectation précise des fonds et une obligation de conserver l’usage immobilier pendant cinq ans.

Cette exonération donne-t-elle réellement droit à 300 000 € sans fiscalité ?

Oui, mais le plafond de 300 000 € ne s’applique pas à chaque parent ou grand-parent : il s’agit du plafond cumulé reçu par un même donataire au titre de ce régime. Chaque donateur ne peut, de son côté, transmettre que 100 000 € exonérés à un même bénéficiaire. Pour atteindre 300 000 €, il faut donc, par exemple, trois donateurs éligibles qui versent chacun 100 000 €.

L’exonération porte sur les droits de mutation à titre gratuit, c’est-à-dire les droits normalement dus à l’administration fiscale lors d’une donation. Elle ne finance pas le projet : elle réduit la fiscalité qui aurait pu grever le don. Le bénéficiaire doit toujours disposer du solde du prix, des frais d’acquisition, des éventuels appels de fonds et de sa capacité d’emprunt.

Qui peut donner et qui peut recevoir les sommes exonérées ?

Le bénéficiaire doit être l’enfant, le petit-enfant ou l’arrière-petit-enfant du donateur. En l’absence de descendants, un neveu ou une nièce peut être bénéficiaire. Ce cercle familial est plus resserré que celui de certaines transmissions patrimoniales : un époux, partenaire de Pacs, frère, sœur, concubin ou cousin ne peut pas être placé au même rang au titre de ce texte.

Le régime concerne des dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété. Le versement doit donc correspondre à une libéralité réelle et traçable, et non à un prêt familial déguisé, à un remboursement informel ou à des fonds qui continueraient à être contrôlés par le donateur. Contrairement au don familial de somme d’argent de droit commun, souvent associé à une condition d’âge, ce dispositif temporaire doit être lu selon ses propres conditions ; faites vérifier le dossier si le donateur ou le bénéficiaire présente une situation particulière, notamment internationale ou sous protection juridique.

Le plafond se calcule donateur par donateur

Le lien de parenté, l’origine des fonds et les dates de versement doivent pouvoir être justifiés. Dans une famille recomposée, une donation du beau-parent au beau-enfant ne doit pas être présumée éligible sans analyse de la filiation ou d’une éventuelle adoption. Le notaire peut sécuriser cette qualification avant tout virement.

Quels achats immobiliers et travaux ouvrent droit à l’exonération ?

Pour l’acquisition, le texte vise un immeuble neuf ou acquis en VEFA. L’achat d’un appartement ancien, même s’il est situé dans un immeuble récemment rénové, n’entre donc pas automatiquement dans le champ du dispositif. La notion de neuf doit être contrôlée dans les documents de vente, tout comme le calendrier propre à une VEFA.

La seconde voie est celle de la rénovation énergétique. Les fonds peuvent alors financer les travaux et dépenses éligibles à MaPrimeRénov’, dans un logement dont le bénéficiaire est propriétaire. Il ne suffit pas que les travaux améliorent le confort ou la décoration : ils doivent correspondre aux catégories et aux exigences techniques applicables à la date de lecture. L’éligibilité fiscale du don et l’obtention effective d’une aide MaPrimeRénov’ sont deux sujets à documenter séparément.

Le terrain à bâtir, l’autoconstruction, les parts de SCPI, l’achat de parts de SCI, le meublé touristique, le mobilier ou le remboursement d’un prêt déjà contracté ne sont pas explicitement visés comme emplois éligibles. Une structure sociétaire ou un montage d’investissement ne doit jamais être présumé compatible avec une exonération conçue autour de l’acquisition ou de la détention directe par le bénéficiaire.

Comment utiliser les fonds dans les six mois sans fragiliser le dossier ?

Le donataire doit affecter les sommes reçues à l’opération admissible dans les six mois suivant le don. Le simple fait de placer l’argent sur un compte en attendant de chercher un logement ne suffit pas. Dans un achat, la chronologie entre le virement, la promesse, l’acte authentique, l’appel de fonds VEFA et le déblocage du prêt doit être organisée avant de recevoir les fonds.

La règle pratique est simple : conservez une piste bancaire continue entre le compte du donateur, celui du bénéficiaire et le compte du notaire ou des entreprises. Évitez les retraits d’espèces, les comptes intermédiaires et les paiements mélangés à des dépenses personnelles. Pour une VEFA ou des travaux échelonnés, demandez au notaire et, si nécessaire, à un conseil fiscal, comment matérialiser l’affectation dans le délai légal.

Peut-on cumuler ce régime avec les abattements familiaux classiques ?

En principe, ce mécanisme temporaire est distinct des abattements de droit commun applicables aux donations. Un parent peut notamment transmettre à un enfant 100 000 € tous les quinze ans sans droits, dans le cadre de l’abattement personnel en ligne directe. Le don familial de somme d’argent, plafonné à 31 865 € sous conditions, obéit également à ses propres règles. Les paramètres en vigueur doivent être vérifiés à la date de la donation.

Ce cumul ne signifie pas qu’il faut empiler mécaniquement les plafonds. Les donations antérieures, la répartition entre enfants, les donations-partages, le respect de la réserve héréditaire et le financement exact du projet comptent autant que le gain fiscal. Un parent qui donne beaucoup à un seul enfant pour son acquisition doit mesurer l’effet de cette avance sur l’équilibre futur de la succession.

Exemple : deux parents donnent chacun 100 000 € et un grand-parent donne 100 000 € à un petit-enfant pour acheter un appartement neuf à 380 000 €. Si toutes les conditions sont remplies, les 300 000 € peuvent relever de l’exonération temporaire. Il reste à financer 80 000 €, auxquels s’ajoutent les frais qui ne seraient pas couverts par le plan de financement. La banque examinera toujours les revenus, l’endettement et la cohérence de l’apport, indépendamment de l’absence de droits de donation.

Quelles obligations faut-il respecter pendant les cinq années suivantes ?

Après l’acquisition, le logement doit être conservé pendant cinq ans comme résidence principale du bénéficiaire. Une alternative existe lorsque le bien est donné en location : il doit alors être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale, dans le cadre d’une location de longue durée. Les locations de courte durée, l’usage comme résidence secondaire ou l’occupation intermittente ne répondent pas à cette logique.

Pour les travaux de rénovation énergétique, le logement concerné doit aussi rester la résidence principale du donataire pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux. Conservez l’acte d’achat, les devis, les factures acquittées, les attestations de performance éventuellement requises, les preuves d’occupation et, en cas de location, le bail ainsi que les justificatifs d’usage à titre principal.

Une revente anticipée, une mise en location saisonnière, une affectation à une résidence secondaire ou un réemploi non conforme peuvent remettre en cause l’avantage. Les droits initialement exonérés deviennent alors susceptibles d’être réclamés, avec intérêts de retard et, selon les circonstances, majorations. Certaines situations exceptionnelles peuvent appeler une analyse spécifique : ne prenez aucune décision de cession ou de changement d’usage sans consulter le notaire ou l’administration compétente.

Quels montages faut-il éviter avant de signer ?

Le premier piège consiste à confondre l’achat d’un logement neuf avec l’achat d’un logement ancien rénové. Le second est de recevoir les fonds trop tôt, puis de dépasser le délai de six mois faute de bien trouvé ou de calendrier de travaux prêt. Le troisième est d’utiliser le plafond de 300 000 € sans formaliser la donation et sans penser aux autres enfants ou héritiers.

Un don manuel par simple virement peut être valable, mais un projet de cette ampleur justifie généralement une coordination entre notaire, banque et, si le cas est complexe, avocat fiscaliste ou expert-comptable. Cette précaution est particulièrement utile en présence d’un crédit, d’une donation-partage, d’une indivision entre partenaires, d’un bénéficiaire non-résident ou d’un projet locatif.