Immobilier : Les dons aux enfants et petits-enfants temporairement dispensés d’impôt

Le nouveau régime prévu à l’article 790 A bis du Code général des impôts permet de transmettre, sans droits de donation, des sommes d’argent à un enfant ou à un petit-enfant afin de soutenir un projet immobilier précis. Il ne s’agit donc pas d’une exonération générale des donations familiales, ni d’un abattement applicable à l’achat d’un logement ancien.

La mesure concerne les dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Les fonds doivent être employés au plus tard dans les six mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA, ou pour financer des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans une résidence principale détenue par le bénéficiaire.

L’avantage peut être substantiel, mais il est assorti d’un engagement de conservation ou d’affectation de cinq ans. Le bénéficiaire qui revend trop tôt, transforme le bien en résidence secondaire ou le loue hors du marché de la résidence principale s’expose à une reprise des droits économisés, majorés d’intérêts de retard le cas échéant.

Quel est le plafond de l’exonération temporaire des dons immobiliers ?

L’exonération porte sur les dons d’argent effectués en pleine propriété. Elle est encadrée par un double plafond : 100 000 € au maximum entre un même donateur et un même bénéficiaire, et 300 000 € au maximum pour un même bénéficiaire, tous donateurs confondus. Un couple de parents peut donc transmettre jusqu’à 200 000 € à un enfant dans ce cadre, sous réserve du plafond global et du respect de toutes les conditions d’emploi.

Le plafond de 300 000 € prend toute son importance lorsqu’interviennent plusieurs membres de la famille. Par exemple, un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d’un grand-parent. Le quatrième donateur ne pourra plus ouvrir droit à l’exonération spécifique pour ce même bénéficiaire, même si la limite de 100 000 € par binôme donateur-donataire n’est pas atteinte.

Qui peut donner et qui peut bénéficier de cette exonération ?

Les bénéficiaires visés sont les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur. En l’absence d’une telle descendance, un neveu ou une nièce peut aussi être concerné. La rédaction du dispositif ne reprend pas les conditions d’âge applicables au don familial de sommes d’argent de droit commun : l’exonération temporaire ne suppose donc pas, en elle-même, que le donateur ait moins de 80 ans ou que le bénéficiaire soit majeur.

En pratique, une donation à un mineur soulève toutefois des questions civiles : ses représentants légaux administrent les sommes et l’acquisition immobilière peut nécessiter des autorisations selon la situation familiale et la nature de l’opération. Pour un projet financé par plusieurs générations, un notaire peut sécuriser la provenance des fonds, les pouvoirs de chacun et l’équilibre entre héritiers.

Le don n’est pas un prêt déguisé. Si le parent attend le remboursement de l’argent, il faut assumer juridiquement un prêt familial, avec ses modalités, sa déclaration lorsque le montant l’exige et, idéalement, un écrit. À l’inverse, une donation est définitive : elle réduit le patrimoine du donateur et peut devoir être prise en compte lors d’une future succession ou d’un partage entre héritiers.

Quels achats et travaux immobiliers ouvrent droit à l’avantage ?

Premier usage possible : l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement en état futur d’achèvement, la VEFA. Le logement doit être affecté à la résidence principale du bénéficiaire, ou être mis en location à usage de résidence principale du locataire. Un investissement locatif meublé de courte durée, une résidence secondaire ou un logement laissé vacant ne correspondent donc pas à l’objectif fixé par le texte.

Second usage possible : le financement de travaux et dépenses éligibles à MaPrimeRénov’, réalisés dans un logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il affecte à sa résidence principale. Le dispositif ne dispense pas de respecter les critères techniques, les règles relatives aux entreprises et les éventuelles conditions propres à MaPrimeRénov’. Ces paramètres évoluent fréquemment : ils doivent être vérifiés à la date du devis et du dépôt de la demande d’aide.

Le logement ancien n’est pas éligible à l’exonération au seul motif qu’il est acquis pour y vivre. En revanche, un propriétaire occupant d’un logement ancien peut mobiliser le don pour des travaux énergétiques répondant aux critères de MaPrimeRénov’. Il faut distinguer très nettement l’achat ancien, exclu en tant que tel, du financement de la rénovation énergétique, qui peut l’être.

Comment calculer le montant réellement exonéré ?

Il faut d’abord isoler les dons pouvant entrer dans le régime temporaire, puis vérifier les plafonds par donateur et par bénéficiaire. Le surplus éventuel n’est pas perdu : il peut, selon la situation, relever des abattements de droit commun ou être taxable au barème des droits de donation. Les abattements habituels se renouvellent, en principe, tous les quinze ans ; le régime temporaire, lui, est borné par sa fenêtre légale de 2025-2026.

Prenons le cas d’un parent qui verse 180 000 € à son enfant pour l’achat d’un appartement neuf qui deviendra sa résidence principale. Si toutes les conditions sont remplies, les premiers 100 000 € peuvent relever de l’exonération temporaire. Les 80 000 € restants peuvent être couverts par l’abattement parent-enfant de 100 000 €, si celui-ci est disponible. Dans cet exemple, aucun droit n’est dû, mais les deux mécanismes doivent être déclarés correctement.

Pour un petit-enfant, les marges sont différentes. La nouvelle exonération peut aller jusqu’à 100 000 € par grand-parent, alors que l’abattement de droit commun entre grand-parent et petit-enfant est de 31 865 € tous les quinze ans. Le don familial de somme d’argent de 31 865 € peut également entrer dans l’analyse si ses conditions sont remplies. L’ordre d’imputation et le cumul doivent être validés au regard des donations antérieures.

Quelles démarches accomplir pour sécuriser le don et l’achat ?

Le versement bancaire seul ne suffit pas à démontrer toutes les conditions. Le dossier doit organiser une chronologie lisible : décision de donner, transfert de fonds, emploi dans les six mois et conservation de l’affectation du logement. Un don manuel peut être déclaré, mais le recours à un acte notarié ou à un écrit de donation avec charge d’emploi est particulièrement utile lorsque les montants sont élevés, que plusieurs donateurs interviennent ou que le bénéficiaire achète avec un conjoint.

La déclaration d’un don manuel s’effectue en principe dans le mois de sa révélation à l’administration, généralement via le service en ligne dédié ou au moyen du formulaire adapté. Les modalités déclaratives, notamment lorsqu’un acte notarié est utilisé ou que plusieurs régimes sont cumulés, doivent être confirmées à la date du don. Le notaire de l’acquisition n’est pas automatiquement chargé de déclarer un don manuel : il faut lui transmettre l’information suffisamment tôt.

Que se passe-t-il si le logement est revendu ou mal utilisé avant cinq ans ?

Le bénéficiaire doit conserver le logement pendant cinq ans à compter de son acquisition, ou de l’achèvement des travaux selon le cas, en respectant son affectation. Pour un achat destiné à être occupé, il doit s’agir de sa résidence principale. Pour un achat locatif éligible, la location doit rester à usage de résidence principale. Cette contrainte exclut les bascules rapides vers la location saisonnière ou la résidence secondaire.

En cas de manquement, l’exonération est remise en cause : les droits de donation normalement exigibles deviennent dus, assortis des intérêts de retard applicables et, selon les circonstances, de pénalités. Certaines situations subies peuvent relever d’exceptions prévues par la loi ou la doctrine administrative, mais elles sont d’interprétation stricte. Avant une revente pour mutation professionnelle, séparation, accident de la vie ou difficulté financière, demandez un avis écrit à un notaire ou à l’administration.

Comment intégrer ce dispositif dans une transmission familiale ?

Cette exonération répond d’abord à un besoin de financement immédiat : apport personnel pour un logement neuf, réduction du crédit à souscrire, ou accélération d’une rénovation énergétique. Elle ne remplace pas une stratégie successorale. Le donateur doit conserver une épargne suffisante pour ses propres besoins, notamment la dépendance, et apprécier les conséquences entre enfants si un seul est aidé.

Une donation peut être rapportable à la succession et influer sur l’égalité entre héritiers, sauf volonté contraire et dans les limites du droit civil. Une donation-partage, une clause de réemploi ou une donation avec charge peuvent être pertinentes, mais elles ne se choisissent pas uniquement pour réduire l’impôt. Le bon montage est celui qui fait coïncider le financement immobilier, la preuve fiscale et l’intention familiale.

Enfin, ne confondez pas financement et propriété. Si les parents donnent l’apport mais souhaitent être propriétaires, usufruitiers ou récupérables à terme, la structure juridique change : achat en indivision, démembrement, SCI ou prêt familial peuvent être envisagés, avec des effets fiscaux et successoraux distincts. Un montage artificiel destiné à contourner l’engagement de cinq ans peut conduire à un redressement.