Découvrez la nouvelle exonération fiscale dans l’immobilier dont vous pouvez bénéficier

La « nouvelle exonération fiscale » immobilière ne concerne ni l’achat d’un bien ancien, ni les revenus locatifs, ni la plus-value à la revente. Il s’agit d’un régime temporaire de donation familiale d’argent : les sommes données peuvent être exonérées de droits de donation lorsqu’elles sont affectées à un projet immobilier précisément défini.

Le dispositif, applicable aux dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, peut alléger sensiblement l’apport nécessaire à l’achat d’un logement neuf, à une VEFA, à une construction ou à des travaux de rénovation énergétique. Mais l’avantage est encadré par un plafond, un délai d’emploi des fonds de six mois et un engagement de conservation du logement pendant cinq ans. Les règles doivent être vérifiées à la date de la donation, notamment avec le notaire ou l’administration fiscale.

Quelle est exactement cette nouvelle exonération de donation immobilière ?

Créée par la loi de finances pour 2025, cette mesure exonère, sous conditions, certains dons de sommes d’argent effectués au profit d’un membre de la famille. Elle est codifiée à l’article 790 A bis du Code général des impôts. Le donataire, c’est-à-dire la personne qui reçoit l’argent, doit l’utiliser pour financer un projet immobilier éligible dans un délai court.

Il ne s’agit pas d’une exonération sur le prix du logement : les frais d’acquisition, la TVA immobilière lorsqu’elle s’applique et le coût du crédit restent dus selon les règles ordinaires. L’avantage porte uniquement sur les droits de donation qui auraient pu être réclamés sur la somme transmise. Son objectif est double : faciliter l’accès au logement et orienter l’épargne familiale vers le neuf et la rénovation énergétique.

Qui peut donner et qui peut recevoir l’argent exonéré ?

Le donateur doit appartenir à la ligne familiale prévue par le texte. Le bénéficiaire peut être un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant. En l’absence de descendance du donateur, un neveu ou une nièce peut recevoir le don dans ce cadre. La donation entre frères et sœurs, entre cousins, entre concubins ou au profit d’un ami n’entre donc pas dans cette exonération spécifique.

Le plafond s’apprécie à deux niveaux. D’abord, un même donateur ne peut pas exonérer plus de 100 000 € au profit d’un même bénéficiaire. Ensuite, un même bénéficiaire ne peut pas recevoir plus de 300 000 € exonérés au total, quel que soit le nombre de donateurs. Plusieurs membres de la famille peuvent ainsi participer au projet, dans cette limite globale.

Le régime ne prévoit pas, en lui-même, de condition d’âge du donateur ou du bénéficiaire. C’est une différence importante avec le don familial de somme d’argent de droit commun, plafonné à 31 865 € et soumis notamment à une condition d’âge du donateur. En pratique, les deux mécanismes peuvent se combiner avec les abattements classiques de donation, par exemple l’abattement parent-enfant de 100 000 € renouvelable tous les quinze ans. Le montage doit toutefois être chiffré avant le virement : l’ordre d’imputation et les donations antérieures peuvent modifier le coût fiscal.

Quels achats et travaux immobiliers sont éligibles ?

Le dispositif vise d’abord l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement acquis en état futur d’achèvement, plus couramment appelé VEFA. Le logement doit être acheté pour devenir la résidence principale du bénéficiaire, ou pour être loué à un occupant qui y établira sa résidence principale. Une maison construite par le bénéficiaire est également éligible, sous réserve d’affecter les fonds reçus au financement de la construction.

La rénovation énergétique constitue le second volet du dispositif. Ici, le bénéficiaire doit déjà être propriétaire du logement concerné et l’affecter à sa résidence principale. Les dépenses financées doivent relever des travaux éligibles à MaPrimeRénov’. Le champ exact des équipements et des prestations évoluant régulièrement, il faut vérifier l’éligibilité des devis et des factures au jour de l’opération. Les travaux de confort sans gain énergétique identifié, l’ameublement ou la rénovation d’un logement locatif ne relèvent pas de ce volet.

Comment calculer le gain fiscal et articuler les autres abattements ?

Le gain dépend de la relation familiale, des donations déjà reçues au cours des quinze dernières années et du montant transmis. Si une mère donne 100 000 € à son enfant pour une VEFA éligible, cette somme peut être exonérée intégralement au titre du nouveau régime, à condition que toutes les obligations soient respectées. Si elle donne 150 000 €, les premiers 100 000 € peuvent relever de l’exonération temporaire ; les 50 000 € restants doivent être couverts par un abattement disponible ou sont soumis au barème des droits de donation.

Dans une famille où les deux parents peuvent donner, la répartition des versements est déterminante. Deux dons de 100 000 € peuvent être exonérés au profit du même enfant, alors qu’un versement unique de 200 000 € par un seul parent dépasse le plafond individuel. Si des grands-parents interviennent aussi, la limite globale de 300 000 € pour le bénéficiaire s’applique. Il faut donc recenser tous les dons envisagés, distinguer les donateurs et conserver une traçabilité bancaire irréprochable.

Quelles démarches faut-il accomplir pour sécuriser le don ?

Un don d’argent peut être réalisé sans acte notarié obligatoire, par virement, chèque ou remise de fonds. Pour ce dispositif, l’absence d’acte ne doit pas conduire à négliger les preuves. Le bénéficiaire doit déclarer la donation auprès de l’administration fiscale selon la procédure et le délai applicables à la date du don. L’acte notarié est fortement recommandé lorsque les montants sont élevés, que plusieurs donateurs interviennent ou qu’une acquisition immobilière est imminente.

Le point sensible est l’affectation effective des fonds. Le donataire doit être capable de démontrer que l’argent reçu a financé le bien neuf, la VEFA, la construction ou les travaux éligibles. Un virement direct du donateur vers le compte du bénéficiaire est plus lisible qu’une circulation confuse de liquidités. Pour une acquisition, l’origine des fonds doit aussi être communiquée à la banque et au notaire au titre de leurs obligations de contrôle.

Pourquoi le délai de six mois et l’engagement de cinq ans sont-ils décisifs ?

L’argent doit être employé dans les six mois qui suivent le don. Il ne suffit pas d’avoir l’intention d’acheter : le bénéficiaire doit pouvoir rattacher les fonds à une acquisition, à une construction ou aux travaux admissibles dans ce délai. Un projet VEFA demande donc une préparation particulière. La réservation, les appels de fonds et l’acte authentique doivent être compatibles avec le calendrier fiscal ; en cas de doute, le notaire doit être saisi avant le versement.

Après l’achat ou l’achèvement de la construction ou des travaux, le logement doit rester affecté pendant cinq ans à la résidence principale du bénéficiaire ou, pour le volet acquisition, être loué comme résidence principale. Une revente rapide, une mise en location saisonnière ou la transformation du logement en résidence secondaire peuvent remettre en cause l’exonération. Les exceptions légales visent notamment certains événements subis, tels que le décès, l’invalidité ou le licenciement ; leur application doit être documentée et vérifiée au cas par cas.

Dans quels cas cette exonération est-elle vraiment pertinente ?

Le dispositif est particulièrement utile pour un ménage qui dispose d’un projet neuf suffisamment avancé et d’un apport familial disponible. Dans un marché où les banques regardent de près le taux d’effort et le reste à vivre, un apport issu d’une donation correctement structurée peut réduire le montant emprunté, faciliter l’obtention du crédit ou absorber une partie des frais non financés. Cela ne dispense pas de comparer le coût global de la VEFA, les charges futures, la qualité de l’emplacement et le niveau de prix du neuf par rapport à l’ancien.

Pour la rénovation, l’intérêt est plus ciblé : il permet d’aider un propriétaire occupant à financer une rénovation énergétique lourde sans lui transmettre une somme taxable dans la limite des plafonds. Avant de retenir ce canal, comparez le coût des travaux, les aides effectivement mobilisables, les règles de non-cumul applicables aux mêmes dépenses et la capacité à conserver le logement cinq ans. Une donation mal calibrée peut faire perdre davantage d’aides qu’elle ne procure d’économie fiscale.

La règle pratique est simple : cette exonération est un outil de transmission au service d’un projet immobilier déjà identifié, pas une enveloppe de liquidités à placer en attendant. La rédaction d’Immobilier.fm recommande de faire valider simultanément le plan de financement, la nature exacte du bien ou des travaux, et la déclaration de donation avant tout décaissement.