Immobilier : les dons aux enfants et petits-enfants bénéficient d’une exonération fiscale temporaire

La loi de finances pour 2025 instaure une exonération temporaire de droits de donation pour les sommes d’argent données afin de soutenir un projet immobilier. Le régime concerne les versements réalisés du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Il ne porte pas sur la transmission d’un appartement ou d’une maison déjà détenus : le don doit prendre la forme d’argent, ensuite employé dans un délai précis.

L’argent reçu doit financer l’acquisition d’un logement neuf, d’un logement vendu en état futur d’achèvement, ou des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire. Le mécanisme peut aussi servir à constituer un apport pour un achat locatif, mais seulement si le logement est loué comme résidence principale pendant la durée imposée. Les conditions d’affectation et de conservation sont déterminantes : un don exonéré mal employé peut être repris par l’administration.

En quoi consiste l’exonération temporaire pour un projet immobilier ?

Prévu par l’article 790 A bis du Code général des impôts, ce régime exonère de droits de mutation à titre gratuit certains dons de sommes d’argent. Il s’ajoute, sous conditions, aux abattements usuels entre proches. Son objectif est ciblé : orienter une épargne familiale vers le logement neuf et la rénovation énergétique, plutôt que d’exonérer indistinctement toutes les transmissions de liquidités.

Le donateur peut faire un virement, remettre un chèque ou réaliser un don manuel traçable. L’intervention d’un notaire n’est pas systématiquement obligatoire pour donner de l’argent, mais elle est souvent pertinente dès lors que les montants sont élevés, que plusieurs membres de la famille interviennent ou qu’un achat immobilier est imminent. L’acte permet de fixer l’origine des fonds, leur date de versement, l’identité du bénéficiaire et leur affectation au dispositif temporaire.

Qui peut donner et qui peut recevoir les fonds exonérés ?

Les bénéficiaires éligibles sont les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur. En l’absence de descendants, le dispositif peut profiter à un neveu ou une nièce. Contrairement au don familial de sommes d’argent de droit commun, qui requiert notamment que le bénéficiaire soit majeur ou émancipé, l’exonération temporaire n’est pas présentée comme soumise à une condition d’âge du donataire. Pour un mineur, les règles de représentation légale et la cohérence du projet doivent toutefois être examinées avec le notaire.

Chaque relation donateur-donataire ouvre un plafond de 100 000 €. Ainsi, un parent peut verser jusqu’à 100 000 € à chacun de ses enfants dans ce cadre, si chacun respecte les conditions d’emploi. En revanche, un même enfant ne peut pas recevoir plus de 300 000 € exonérés au titre de ce régime, même si les fonds proviennent de plusieurs parents ou grands-parents. Le surplus n’est pas nécessairement taxable : il peut relever des abattements ordinaires encore disponibles, mais il doit être traité séparément.

Les abattements et seuils de droit commun doivent être vérifiés à la date de la donation, notamment lorsque la famille a déjà procédé à des avances, donations-partages ou dons manuels. Le cumul est possible en principe lorsque chaque régime remplit ses propres conditions, mais une ventilation rigoureuse des sommes est indispensable. Il ne suffit pas de qualifier globalement un virement de « don exonéré ».

Quels achats et travaux peuvent être financés par le don ?

Le premier emploi admis est l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement en VEFA, c’est-à-dire vendu en état futur d’achèvement. Un logement ancien, même récemment rénové, n’entre pas dans le champ sur ce seul fondement. Le texte ne vise pas non plus, en tant que tel, l’achat d’un terrain à bâtir ou la transmission d’un bien existant : avant de signer, il faut faire qualifier juridiquement l’opération par le notaire.

Le second emploi concerne les dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’, réalisées dans la résidence principale dont le bénéficiaire est propriétaire. L’éligibilité technique des travaux ne garantit pas, à elle seule, le bénéfice du dispositif : devis, factures, dates de paiement, qualification des entreprises et situation du logement doivent être cohérents. Les dépenses ayant déjà bénéficié de MaPrimeRénov’ ne doivent pas être financées une seconde fois par des fonds appelant l’exonération ; le plan de financement doit donc séparer clairement les postes et les aides.

Comment appliquer les plafonds de 100 000 € et 300 000 € ?

Le plafond de 100 000 € se lit par couple donateur-bénéficiaire. Un père peut donner 100 000 € à sa fille et une mère lui donner 100 000 € supplémentaires : les deux versements peuvent relever du régime, sous réserve que le projet et le calendrier soient respectés. Un grand-parent pourrait compléter, mais la bénéficiaire ne pourra pas dépasser 300 000 € au total dans cette exonération temporaire.

Cette limite de 300 000 € est attachée à la personne qui reçoit, et non au logement. Elle impose de coordonner les dons familiaux avant les virements. Si un enfant reçoit 100 000 € d’un parent pour une VEFA puis 100 000 € d’un autre parent pour ses travaux ultérieurs, les deux opérations entrent potentiellement dans l’enveloppe, à condition de satisfaire séparément aux obligations. Si les fonds servent à un unique achat, le notaire peut organiser leur emploi dans l’acte de vente et documenter les apports.

Les donations habituelles ne disparaissent donc pas. Un parent peut notamment mobiliser son abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les quinze ans, en complément de l’exonération temporaire, si son historique de donations le permet. Cette combinaison peut financer une part substantielle d’un apport ou du prix d’un logement, mais elle modifie l’équilibre entre héritiers. Une donation-partage est à envisager lorsqu’il faut préserver l’égalité familiale et figer les valeurs transmises.

Quelles démarches suivre pour ne pas perdre l’avantage fiscal ?

Quelles obligations s’appliquent pendant les cinq années suivantes ?

Après l’acquisition, le logement doit être conservé pendant cinq ans par le bénéficiaire. Il doit constituer sa résidence principale ou être mis en location à usage de résidence principale du locataire. Le dispositif ne convient donc pas à une revente rapide, à une résidence secondaire, à une location touristique ou à un logement laissé vacant par convenance. En cas de location, un bail conclu avec un membre du foyer fiscal du bénéficiaire ne répond pas à l’objectif du régime.

Pour des travaux, la résidence rénovée doit demeurer la résidence principale du bénéficiaire pendant cinq ans à compter de leur achèvement, selon les modalités prévues par le texte. Un déménagement, une vente ou un changement d’usage intervenant avant l’échéance doit être examiné sans attendre : certaines situations subies peuvent appeler une analyse spécifique, mais il serait imprudent de présumer une tolérance sans texte ou doctrine administrative applicable.

La documentation doit être conservée au-delà de la seule signature : preuve du versement, déclaration fiscale, acte authentique, contrat de réservation, factures, attestations d’occupation, baux et avis d’imposition peuvent être utiles. Avant toute donation importante, le trio notaire, banque et, si nécessaire, conseiller fiscal permet de vérifier l’articulation avec le crédit immobilier, les autres donations et la succession future. Les modalités déclaratives et la doctrine fiscale doivent toujours être contrôlées à la date de l’opération.