Immobilier : Les grands-parents ont désormais la possibilité d’effectuer une donation exonérée d’impôts allant jusqu’à 100.000 euros

Un grand-parent peut désormais transmettre à un petit-enfant jusqu’à 100 000 € sans droits de donation pour soutenir un projet immobilier. Cette exonération temporaire, prévue par l’article 790 A bis du Code général des impôts, concerne les sommes d’argent données entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Elle ne porte pas sur une donation librement utilisable : l’argent doit financer, dans un délai court, un achat immobilier ou certains travaux énergétiques.

Le plafond de 100 000 € s’apprécie par donateur et par bénéficiaire. Deux grands-parents peuvent donc, en principe, donner chacun 100 000 € au même petit-enfant. Mais le total des dons bénéficiant de ce régime ne peut pas dépasser 300 000 € pour un même bénéficiaire, tous donateurs confondus. Il s’agit d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit, et non d’une absence générale d’impôt sur toute somme versée au sein de la famille.

Qui peut donner 100 000 € à un petit-enfant sans droits de donation ?

Le régime vise les dons familiaux de sommes d’argent consentis en pleine propriété. Un grand-parent peut en faire bénéficier son petit-enfant, mais aussi un enfant ou un arrière-petit-enfant. À défaut de descendants, le dispositif peut également concerner un neveu ou une nièce. Contrairement au don familial de sommes d’argent de droit commun, cette exonération temporaire n’est pas construite autour d’un âge maximal du donateur : ce sont surtout l’emploi des fonds et le respect des engagements immobiliers qui commandent l’avantage fiscal.

Le don doit être réel, identifiable et traçable. Un virement bancaire libellé de façon explicite, suivi d’un écrit de donation et des justificatifs du projet, constitue la voie la plus sûre. Un chèque ou un virement sans pièce établissant l’intention libérale, puis des paiements dispersés sans lien démontrable avec l’opération, compliquent fortement la preuve en cas de contrôle. La donation peut être faite sans acte notarié lorsqu’il s’agit d’une somme d’argent, mais l’intervention d’un notaire est utile dès lors que les montants sont élevés, que plusieurs donateurs interviennent ou que la famille veut organiser l’égalité entre héritiers.

Quels projets immobiliers permettent d’utiliser la donation exonérée ?

La loi ouvre deux voies. La première est l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA. Le bien doit être destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à une personne qui en fera sa résidence principale. Dans cette seconde hypothèse, le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du donataire. Le dispositif ne finance donc pas indistinctement tout achat locatif, une résidence secondaire ou l’acquisition d’un logement ancien sans travaux.

La seconde voie porte sur des travaux et dépenses de rénovation énergétique éligibles au cadre de MaPrimeRénov’. Ils doivent être réalisés dans un logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il affecte à sa résidence principale. L’éligibilité des travaux ne signifie pas automatiquement que le ménage percevra MaPrimeRénov’ : les conditions de cette aide, ses barèmes et les règles techniques sont distincts et doivent être contrôlés à la date du chantier. En pratique, il faut conserver devis, factures, preuves de règlement et éléments justifiant l’éligibilité des postes financés.

Dans quel délai faut-il employer les 100 000 € donnés ?

Le bénéficiaire doit utiliser la somme reçue au plus tard à l’expiration du sixième mois suivant le versement. Ce délai est court. Il impose de synchroniser la donation avec le calendrier de l’avant-contrat, de la signature chez le notaire, des appels de fonds d’une VEFA ou du lancement des travaux. Une simple intention d’acheter, une recherche de bien ou la signature tardive d’un devis ne suffisent pas à sécuriser l’emploi de l’argent.

Pour un achat, le bénéficiaire doit pouvoir démontrer que la donation a bien concouru au paiement du prix, des appels de fonds ou, selon le montage, des frais directement liés à l’acquisition. Pour des travaux, les sorties de trésorerie doivent correspondre à des prestations éligibles et effectivement réglées. La prudence consiste à faire transiter les fonds sur un compte au nom du bénéficiaire, puis à régler depuis ce compte le notaire, le promoteur ou les entreprises. Mélanger sans suivi donation, épargne personnelle et crédit n’empêche pas nécessairement l’exonération, mais rend le dossier moins lisible.

Peut-on cumuler cette exonération avec les abattements habituels ?

Oui, ce dispositif temporaire est distinct de l’abattement de droit commun applicable entre un grand-parent et un petit-enfant. Cet abattement s’élève à 31 865 € et se renouvelle, en principe, tous les quinze ans. Il peut réduire la base taxable d’autres donations, y compris lorsque le don ne finance pas le projet immobilier précis exigé par l’exonération temporaire.

Il peut également exister un don familial de somme d’argent de 31 865 €, prévu par un régime séparé, sous conditions, notamment d’âge du donateur et de majorité du bénéficiaire. L’articulation des dispositifs peut donc permettre de transmettre davantage qu’un seul plafond de 100 000 €. À titre d’illustration, un grand-parent peut, selon sa situation et les conditions propres à chaque régime, associer l’exonération immobilière temporaire et les abattements habituels. Ce cumul mérite d’être chiffré avant le virement, car une mauvaise ventilation des montants peut faire naître des droits de donation évitables.

Le principe d’égalité entre héritiers doit aussi être anticipé. Une donation à un petit-enfant peut être rapportable à la succession ou s’imputer sur la part de son parent, selon la rédaction retenue et les règles civiles applicables. Le fiscal et le civil ne se confondent pas : l’absence de droits de donation n’empêche ni les questions de réserve héréditaire ni les tensions sur le partage futur. Un acte notarié peut préciser s’il s’agit d’une avance sur succession ou d’une donation hors part successorale, dans les limites admises par le droit des successions.

Comment calculer le montant réellement mobilisable pour un achat immobilier ?

La première étape consiste à raisonner par bénéficiaire, et non par foyer familial. Un petit-enfant peut recevoir jusqu’à 100 000 € de chacun de ses donateurs éligibles dans le cadre temporaire, sans dépasser 300 000 € au total. Ainsi, deux grands-parents peuvent mobiliser 200 000 € pour une même opération. Si les parents participent aussi sous ce régime, le plafond global de 300 000 € limite l’exonération de l’ensemble des donateurs.

La deuxième étape est de bâtir un plan de financement complet. Pour une VEFA à 280 000 €, par exemple, 100 000 € donnés peuvent réduire le recours au crédit, mais ils ne suppriment pas les frais d’acquisition, les intérêts intercalaires éventuels, les frais de garantie et le coût de l’assurance emprunteur. Dans le neuf, les frais d’acquisition sont souvent de l’ordre de 2 % à 3 % du prix, contre environ 7 % à 8 % dans l’ancien, sans que cela rende automatiquement le neuf moins cher au total. La banque regardera l’origine des fonds, le reste à financer, l’épargne conservée et le taux d’endettement.

Quelles démarches effectuer pour sécuriser la donation et l’exonération ?

Quels sont les pièges qui peuvent faire perdre l’avantage fiscal ?

Le premier piège est de financer un projet non éligible : achat d’ancien, résidence secondaire, location de courte durée ou travaux de confort qui ne relèvent pas du périmètre énergétique prévu. Le deuxième est de confondre promesse, devis et emploi effectif des fonds. Le régime impose un usage dans les six mois, preuve à l’appui. Le troisième est de négliger l’engagement de cinq ans : le bien acquis doit conserver l’affectation requise, qu’il s’agisse de la résidence principale du donataire ou d’une location à titre de résidence principale.

En cas de non-respect des conditions, l’exonération peut être remise en cause. Les droits de donation deviennent alors exigibles selon le régime applicable, avec des intérêts de retard et, selon les circonstances, des majorations. Une revente précoce, un changement d’usage, une location à un membre du foyer fiscal ou des travaux finalement non éligibles doivent donc être analysés avant toute décision. Certaines situations exceptionnelles peuvent appeler une lecture particulière des textes ; elles justifient de consulter un notaire, un avocat fiscaliste ou l’administration avant de rompre l’engagement.