Un parent ou un grand-parent peut désormais aider un proche à acheter un logement neuf ou à financer une rénovation énergétique sans déclencher, dans certaines limites, de droits de donation. Ce régime temporaire, codifié à l’article 790 A bis du Code général des impôts, vise les dons de sommes d’argent consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
L’avantage est puissant, mais son périmètre est étroit. Il ne couvre ni l’achat d’un logement ancien, ni n’importe quels travaux, ni une donation de bien immobilier en nature. Le bénéficiaire doit employer les fonds dans un délai bref et respecter une durée de détention ou d’occupation de cinq ans. Une donation mal documentée ou affectée à un projet non éligible expose à un rappel des droits, majoré d’intérêts.
Quelle est cette exonération de donation immobilière ?
Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt sur le revenu, mais d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit. En clair, la somme donnée dans le cadre du régime ne supporte pas les droits habituellement dus sur une donation, dans les plafonds prévus. Le donateur transmet de l’argent, et non un appartement, une maison ou une quote-part de SCI.
La règle porte sur l’usage final des fonds. Le bénéficiaire doit les affecter, dans les six mois du versement, soit à l’acquisition d’un logement neuf ou acquis en état futur d’achèvement, soit à des dépenses de rénovation énergétique répondant aux critères légaux. L’intention d’acheter ou de rénover ne suffit donc pas : il faut pouvoir établir une affectation effective, traçable et conforme.
| Projet financé | Éligibilité de principe | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Appartement neuf livré | Oui | Résidence principale ou location en résidence principale |
| Logement acheté en VEFA | Oui | Respecter le délai d’affectation et conserver les justificatifs |
| Maison ou appartement ancien | Non | Même si le bien devient la résidence principale |
| Travaux énergétiques éligibles | Oui | Logement détenu et occupé en résidence principale par le bénéficiaire |
| Cuisine, salle de bains, décoration | Non | Travaux de confort sans qualification énergétique |
| Donation d’un logement existant | Non | Le dispositif vise exclusivement une somme d’argent |
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