Immobilier : une nouvelle opportunité d’exonération fiscale pour les acheteurs en devenir ?

La nouvelle exonération de droits de donation ne réduit ni les frais de notaire ni le prix d’un logement : elle permet à un proche de transmettre une somme d’argent à un futur acquéreur sans droits de mutation, sous conditions très strictes. Le dispositif vise l’achat d’un logement neuf, y compris en VEFA, ainsi que certains travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale.

Le plafond est fixé à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, avec un maximum de 300 000 € reçus au total par bénéficiaire au titre de ce régime. Le don doit être employé dans les six mois et le logement doit ensuite conserver l’usage exigé pendant cinq ans. Un virement familial sans calendrier, ni justificatifs, ne suffit donc pas.

Cette mesure temporaire, introduite par la loi de finances pour 2025, concerne les dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Elle mérite d’être étudiée avant la signature d’un compromis, d’un contrat de réservation ou le lancement de travaux. Les règles fiscales pouvant évoluer, leur version applicable doit être vérifiée à la date de la donation.

Que change exactement cette exonération pour un futur acheteur ?

Le régime crée une exonération autonome pour des dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété. Il ne s’agit pas d’un prêt familial, qui doit être remboursé, ni d’une donation de logement ou de quote-part d’immeuble : la somme remise doit être affectée à une opération précisément définie par la loi.

Pour un ménage qui manque d’apport, l’intérêt est direct. Au lieu de recevoir une aide parentale fiscalisée au-delà des abattements disponibles, le bénéficiaire peut intégrer le don exonéré à son apport personnel. Cette hausse d’apport peut réduire le montant emprunté, améliorer le taux proposé ou faire passer le taux d’endettement sous le seuil retenu par la banque. Elle ne dispense toutefois jamais de justifier des revenus, de l’épargne résiduelle et de la cohérence globale du financement.

Le dispositif soutient ainsi le neuf et la rénovation énergétique, pas l’acquisition classique d’un appartement ancien. Acheter un logement ancien à rénover, même avec un projet d’isolation ambitieux, n’ouvre pas automatiquement droit à l’exonération pour le prix d’achat. En revanche, le don peut, sous conditions, financer les travaux énergétiques eux-mêmes lorsque le bénéficiaire est propriétaire de son logement principal.

Qui peut donner, qui peut recevoir et pour quelles opérations ?

Le bénéficiaire doit être un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant du donateur. En l’absence de descendance, le régime peut viser un neveu ou une nièce. Chaque donation s’apprécie au regard du lien familial entre le donateur et le bénéficiaire. Contrairement au don familial de somme d’argent de droit commun, ce régime spécial ne repose pas sur la même condition d’âge du donateur ; il reste néanmoins prudent d’en confirmer les modalités avec le notaire ou l’administration avant l’opération.

Deux emplois des fonds sont admis. Le premier est l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Le second porte sur les dépenses de rénovation énergétique éligibles au dispositif MaPrimeRénov’, réalisées dans un logement dont le bénéficiaire est propriétaire et qu’il affecte à sa résidence principale. Les critères techniques d’éligibilité aux aides à la rénovation doivent être contrôlés au moment du projet.