Immobilier : vers l’interdiction des logements énergivores, les « bouilloires » thermiques menacées de ne plus être louées

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale en France métropolitaine lorsqu’un bail est conclu, renouvelé ou tacitement reconduit. La mesure ne retire pas automatiquement le logement du marché du jour au lendemain : elle frappe le moment où le bail doit être signé ou se poursuivre dans de nouvelles conditions. Pour le bailleur, le DPE devient donc une contrainte d’exploitation, au même titre que la décence, la sécurité ou la surface minimale.

Le terme de « bouilloire thermique » désigne un logement qui surchauffe l’été, souvent sous toiture, mal protégé du soleil et peu ventilé. Il ne doit pas être confondu avec une passoire énergétique, expression courante pour les classes F et G. À la date de publication, il n’existe pas de température maximale légale ni d’interdiction autonome de louer fondée sur la seule surchauffe estivale dans le parc existant.

Les deux sujets se rejoignent pourtant dans les rénovations à mener : isolation cohérente, protections solaires extérieures, ventilation et équipements adaptés. Un propriétaire qui traite uniquement le chauffage d’un logement G risque de manquer son objectif DPE ; celui qui isole sans prévenir la surchauffe peut améliorer l’hiver tout en dégradant le confort d’été.

Quel est le calendrier de l’interdiction de louer les passoires énergétiques ?

La loi Climat et résilience fait progressivement entrer la performance énergétique dans la définition du logement décent. Le critère est le DPE opposable, établi selon la méthode en vigueur : sa classe résulte à la fois de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre, la moins bonne des deux notes étant retenue. Les simples recommandations de travaux du DPE, elles, ne sont pas opposables de la même manière.

Avant l’interdiction générale des G en 2025, les logements les plus consommateurs, parfois appelés « G+ », étaient déjà exclus de la location depuis 2023 lorsqu’ils dépassaient 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Désormais, toute la classe G est concernée. Les seuils suivants sont connus, mais un investisseur doit toujours vérifier les textes applicables et la validité de son diagnostic à la date de signature du bail.

Une « bouilloire thermique » peut-elle être interdite à la location ?

Pas sur le seul fondement de sa chaleur estivale. Le droit de la décence impose notamment un logement clos et couvert, protégé contre les infiltrations, doté d’une ventilation suffisante et d’équipements de chauffage permettant une température normale. Il ne fixe toutefois pas de température maximale intérieure en été pour les locations existantes. La qualification médiatique de bouilloire ne vaut donc pas classement juridique.

Le DPE comporte une information qualitative sur le confort d’été, utile pour repérer des combles exposés, de grandes baies sans occultation ou une ventilation nocturne difficile. Mais cet indicateur ne détermine pas la lettre du DPE et ne déclenche pas directement l’interdiction de louer. Dans la construction neuve, la réglementation environnementale RE2020 encadre le risque d’inconfort estival avec son propre indicateur ; cette règle ne se transpose pas mécaniquement au parc locatif ancien.

Quelles obligations pèsent déjà sur le bailleur d’un logement F ou G ?

Depuis le 24 août 2022, le bailleur d’un logement classé F ou G ne peut en principe plus augmenter le loyer entre deux locataires, lors d’un renouvellement, ni appliquer la révision annuelle prévue au bail, dans le parc métropolitain concerné. Ce gel vise aussi bien la location vide que meublée lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Il faut vérifier le régime applicable à chaque situation, notamment outre-mer et pour les baux soumis à des règles particulières.

L’annonce doit afficher la classe DPE et les informations de consommation prévues par la réglementation. Le bailleur doit surtout remettre un diagnostic valable. Un DPE erroné, réalisé dans de mauvaises conditions ou fondé sur des données inexactes peut exposer à un litige. Le propriétaire reste l’interlocuteur du locataire, même s’il peut ensuite exercer un recours contre le diagnostiqueur si une faute est démontrée.

Aucune dérogation générale n’existe parce que les travaux sont coûteux, parce que le logement est occupé ou parce qu’une copropriété tarde à voter. Dans un immeuble collectif, les contraintes de façade, de toiture, de chauffage collectif ou de règlement de copropriété doivent donc être traitées plusieurs mois, parfois plusieurs années, avant la prochaine échéance locative.

Quels travaux permettent de sortir durablement d’une classe G ?

Il n’existe pas de bouquet universel. Un petit appartement électrique sous toiture et une maison chauffée au fioul n’ont ni les mêmes déperditions ni le même levier de classement. Le bon ordre consiste à faire établir un diagnostic fiable, puis à chiffrer plusieurs scénarios. Un audit énergétique, même lorsqu’il n’est pas obligatoire pour louer, peut aider à comparer les gains attendus, les coûts et les incompatibilités techniques.

Comment financer la rénovation sans fragiliser l’opération locative ?

Le plan de financement doit être construit avant le vote des travaux et avant la signature des devis. Selon la nature du bien et le profil du propriétaire, les principaux leviers sont les aides à la rénovation énergétique ouvertes aux bailleurs sous conditions, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro et la TVA à taux réduit sur certains travaux. Les règles, budgets, critères de ressources et calendriers évoluent : vérifiez systématiquement l’éligibilité à la date du dossier, et non à la date d’une simulation ancienne.

Pour les aides qui l’exigent, le recours à une entreprise RGE est déterminant. Le devis doit distinguer clairement la fourniture, la pose et les performances des matériaux ou équipements. En copropriété, il faut aussi séparer la quote-part des travaux collectifs de ceux réalisés dans le lot privatif. Cette ventilation est utile pour le financement, la fiscalité et l’analyse de la rentabilité.

Le calcul ne se réduit pas au montant des subventions. Intégrez la période sans loyer éventuelle, le coût du crédit, les charges de copropriété, le gel de loyer évité ou subi, la durée d’amortissement et la valeur de revente. Une rénovation qui fait passer un bien de G à F le rend encore non louable à partir de 2028 : viser une classe compatible avec l’horizon de détention est souvent plus rationnel.

Quels recours le locataire peut-il exercer face à un logement non décent ?

Un locataire occupant un logement classé G concerné par l’échéance de 2025 peut demander la mise en conformité. Il doit d’abord adresser au bailleur une demande écrite et documentée, puis solliciter l’ADIL pour connaître les règles applicables localement. En cas d’échec, le tribunal judiciaire peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation, selon les circonstances.

La règle essentielle est de ne jamais suspendre seul le loyer. Même face à une passoire ou à une surchauffe sévère, cesser de payer sans décision judiciaire expose le locataire à une procédure pour impayé. Pour un logement très dégradé présentant un risque sanitaire ou de sécurité, la mairie, le service communal d’hygiène et de santé lorsqu’il existe, ou les services départementaux compétents peuvent être saisis en parallèle.

Comment sécuriser une relocation avant 2028 et 2034 ?

Le bailleur doit raisonner à rebours de la prochaine échéance contractuelle. Si le logement est G, l’urgence est immédiate avant toute relocation. S’il est F, le délai jusqu’en 2028 ne doit pas masquer les délais de diagnostic, d’assemblée générale, d’autorisations d’urbanisme, de financement et de chantier. Les copropriétaires dépendants d’une isolation par l’extérieur ou d’un chauffage collectif doivent anticiper encore davantage.

Pour un bien présentant aussi un risque de bouilloire, ajoutez au programme des protections solaires extérieures, une possibilité de ventilation traversante ou nocturne sécurisée et un traitement de la toiture. La climatisation peut être envisagée dans certains cas, mais elle ne remplace pas la réduction des apports solaires et peut alourdir les consommations. L’objectif est un logement louable, supportable l’été et cohérent à long terme, pas seulement un meilleur document administratif.