Une nouvelle menace pour le marché immobilier après Airbnb et la régulation des loyers

Après les restrictions visant les meublés touristiques et l’encadrement des loyers dans certaines villes, la décence énergétique devient le troisième facteur de tension majeur du marché locatif. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale en France métropolitaine. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034, selon le calendrier légal actuellement applicable.

Cette règle ne signifie pas que tous les logements anciens sont invendables, ni qu’un mauvais DPE impose mécaniquement une vente. Elle modifie toutefois l’équation économique du bailleur : un bien qui ne peut plus être loué perd son revenu immédiat, tandis que les travaux nécessaires peuvent dépendre de décisions de copropriété, de contraintes architecturales et d’un financement parfois lourd.

L’effet de marché dépendra surtout de la part de petites surfaces énergivores, de l’état des immeubles et de la capacité des propriétaires à engager les rénovations. Dans les secteurs où la location classique est plafonnée et où la location touristique est déjà étroitement contrôlée, l’absence de solution technique ou financière peut conduire à retirer le logement du marché locatif, au moins temporairement.

Pourquoi le DPE est-il devenu une menace pour l’offre locative ?

Le DPE n’est plus seulement une information remise au candidat locataire. Il conditionne progressivement la possibilité même de louer. La loi impose au bailleur de délivrer un logement décent ; cette décence inclut désormais un niveau minimal de performance énergétique. Un logement classé G ne répond donc plus, en principe, à cette obligation pour une nouvelle mise en location ou un renouvellement de bail.

Le risque est d’abord opérationnel. Un propriétaire qui attend le départ de son locataire pour agir peut se retrouver avec une vacance forcée, le temps d’obtenir des devis, des autorisations et de réaliser les travaux. Il est aussi patrimonial : un acquéreur investisseur intégrera dans son prix d’achat le coût des travaux, l’incertitude sur le gain de classe et l’absence éventuelle de loyers pendant le chantier.

Le DPE est particulièrement sensible pour les studios, les logements sous toiture, les appartements chauffés par de vieux convecteurs électriques et les biens situés dans des immeubles mal isolés. Pour un appartement, la classe ne dépend pas seulement des équipements privatifs. La toiture, les murs, les planchers bas, les fenêtres, la ventilation et le chauffage collectif peuvent relever, en tout ou partie, de la copropriété.

Quels logements ne peuvent plus être loués, et selon quel calendrier ?

Le calendrier concerne les logements loués à usage de résidence principale en France métropolitaine. Il repose sur la classe DPE, mais aussi sur un seuil de consommation d’énergie finale : depuis 2023, un logement consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an est déjà considéré comme non décent, même si sa situation doit être examinée au regard du DPE établi.

Ces échéances doivent être vérifiées à la date de la décision, car les textes d’application et les modalités du DPE peuvent évoluer. Elles ne rendent pas automatiquement nul un bail en cours du jour au lendemain. En revanche, le bailleur reste tenu de délivrer et de maintenir un logement décent. À l’échéance du bail, ou si le locataire engage une action, l’absence de travaux peut devenir un sujet contentieux concret.

Le DPE doit être valide et correctement établi. Une étiquette ancienne, un diagnostic réalisé avant des travaux importants ou un calcul fondé sur des caractéristiques erronées justifie un nouveau diagnostic, mais pas un diagnostic de complaisance. Le diagnostiqueur certifié engage sa responsabilité sur les données qu’il retient ; le propriétaire doit lui fournir les factures et justificatifs disponibles.

Airbnb, encadrement des loyers et DPE : les contraintes se cumulent-elles ?

Oui, mais elles ne visent pas le même usage. L’encadrement des loyers concerne la location d’habitation dans les territoires qui l’appliquent. Il plafonne le loyer de référence majoré, sous conditions, et le gel des loyers des passoires thermiques limite en outre les hausses pour les logements F et G. Une rénovation ne permet donc pas nécessairement de fixer librement un nouveau loyer dans une ville encadrée.

La location meublée touristique relève d’autres règles : numéro d’enregistrement, déclaration, changement d’usage ou autorisation préalable selon la commune, limite de durée pour la résidence principale, règles de copropriété et fiscalité. La loi adoptée fin 2024 a renforcé les leviers municipaux et organise aussi un rapprochement progressif des exigences énergétiques pour les meublés touristiques. Transformer un logement en location saisonnière n’est donc ni un droit automatique ni une échappatoire durable à la rénovation.

Il faut également distinguer une location à l’année meublée d’une location touristique. La première reste une location d’habitation et relève pleinement de la décence énergétique. La seconde peut être soumise à des règles locales très restrictives. Avant toute conversion, le propriétaire doit vérifier la délibération municipale, le règlement de copropriété, la destination du local et, le cas échéant, l’autorisation de changement d’usage.

Comment savoir si des travaux peuvent réellement sortir un bien du DPE G ?

La première étape consiste à lire le DPE poste par poste, et non à regarder uniquement la lettre finale. Le rapport détaille les déperditions, les équipements et des scénarios de travaux. Son estimation n’est pas un devis, ni une garantie de classe après chantier, mais elle permet d’identifier le facteur dominant : parois, fenêtres, ventilation, eau chaude ou chauffage.

L’ordre des travaux compte plus que la multiplication des petits gestes

Changer seulement le chauffage peut améliorer le résultat lorsque l’équipement est très pénalisant, notamment avec une installation électrique ancienne. Mais remplacer des convecteurs par une pompe à chaleur dans un logement mal ventilé ou non isolé peut créer de l’inconfort et ne pas suffire à atteindre la classe visée. À l’inverse, isoler sans traiter la ventilation augmente le risque de condensation et de moisissures.

Pour une maison ou un immeuble détenu par un seul propriétaire, l’audit énergétique obligatoire lors de certaines ventes d’étiquettes E, F ou G apporte plusieurs parcours de travaux. Pour un appartement en copropriété, il faut compléter le DPE individuel par les documents collectifs : DPE collectif lorsqu’il est requis, projet de plan pluriannuel de travaux, carnet d’entretien, procès-verbaux d’assemblée générale et état des travaux votés.

Quels financements et quels leviers fiscaux mobiliser pour rénover ?

Le financement doit être monté avant le départ du locataire, car les aides sont généralement conditionnées à la nature des travaux, aux revenus dans certains cas, au recours à des entreprises qualifiées et au dépôt du dossier avant le démarrage. Les principaux leviers à examiner sont MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro, les aides locales et les dispositifs propres aux copropriétés. Leurs critères, montants et calendriers doivent être vérifiés au moment du projet.

Pour un bailleur imposé au régime réel des revenus fonciers, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont en principe déductibles, sous leurs conditions. Le déficit foncier imputable sur le revenu global est normalement plafonné à 10 700 € par an ; un plafond temporairement majoré peut s’appliquer à certaines rénovations énergétiques répondant à des conditions précises. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne suivent pas le même régime. Un expert-comptable ou un fiscaliste peut sécuriser le montage.

En location meublée, les règles comptables et la fiscalité à la revente diffèrent de celles des revenus fonciers. Le choix entre location nue et meublée ne doit pas être fait sur le seul critère de l’amortissement ou d’un avantage ponctuel : il faut comparer le revenu net, les obligations de gestion, le marché local et la stratégie de détention. Une économie fiscale ne compense pas un logement impossible à louer.

Faut-il rénover, vendre ou conserver un logement énergivore ?

La bonne réponse dépend du coût total et de ce qui est techniquement faisable. Rénover est souvent logique lorsqu’un ensemble de travaux permet de pérenniser le loyer, d’améliorer le confort et de limiter les charges du locataire. Cela suppose que le gain soit réaliste et que la copropriété puisse agir sur les éléments communs. Dans un petit appartement très déperditif, le rapport entre travaux et valeur peut être moins favorable.

Vendre peut être une décision rationnelle lorsque le propriétaire ne peut financer les travaux, lorsque la copropriété bloque durablement une rénovation indispensable ou lorsque la rentabilité nette reste insuffisante après mise aux normes. Mais vendre un logement G ou F sans solution de travaux réduit souvent le nombre d’acquéreurs intéressés, car l’investisseur devra intégrer une période sans revenus et une enveloppe de rénovation incertaine.

Conserver temporairement un bien n’est pas une stratégie passive : il faut anticiper la prochaine échéance du bail, provisionner les travaux et suivre les votes de copropriété. Un propriétaire occupant n’est pas concerné par l’interdiction de louer tant qu’il habite son logement, mais il rencontrera lui aussi un enjeu de valeur, de confort et de coût d’énergie à la revente.

Quel impact le durcissement énergétique peut-il avoir sur les locataires et les prix ?

À court terme, le risque est un retrait temporaire de logements du marché, surtout là où les propriétaires n’ont ni trésorerie ni décision de copropriété prête. Cette diminution d’offre peut renforcer la concurrence entre locataires pour les logements disponibles, sans pour autant permettre aux bailleurs de s’affranchir des plafonds de loyer ou du pouvoir d’achat local.

À moyen terme, le parc peut se requalifier : les logements rénovés deviennent plus faciles à louer, offrent de meilleures conditions de confort et présentent une consommation théorique moins élevée. Mais la rénovation ne doit pas servir de prétexte à une hausse illégale du loyer. Dans les zones soumises à encadrement, le bailleur doit toujours respecter le loyer de référence majoré, sauf complément de loyer légalement justifié et contestable.

Pour les acheteurs, l’étiquette énergétique devient un sujet de négociation qui exige des preuves. Un prix affiché bas ne suffit pas : demandez le DPE, l’audit lorsqu’il est obligatoire, les procès-verbaux de copropriété, les devis, les autorisations nécessaires et les charges réelles. La valeur d’un logement dépend désormais davantage de sa capacité concrète à rester habitable, finançable et louable.