Immobilier locatif : la suppression progressive des « passoires thermiques », un défi majeur pour l’équilibre de l’offre sur le marché

La disparition progressive des logements les plus énergivores du marché locatif n’est plus une perspective lointaine. En France métropolitaine, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025, ni reloué à l’issue d’un bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite. Les logements F seront concernés en 2028, puis les E en 2034. Pour les propriétaires comme pour les collectivités, l’enjeu dépasse la seule conformité : il porte sur le volume de logements effectivement disponibles à la location.

Le risque est particulièrement sensible là où le parc ancien domine, où les petites surfaces sont nombreuses et où les travaux en copropriété sont difficiles à faire voter. Un logement retiré de la location peut être rénové et revenir sur le marché, vendu à un occupant, cédé à un investisseur mieux capitalisé ou, plus rarement, rester vacant. Ces trajectoires n’ont pas le même effet sur l’offre locative locale ni sur le niveau des loyers.

La bonne réponse n’est donc ni de conserver sans plan un bien devenu non décent, ni de le vendre par réflexe. Elle consiste à vérifier la qualité du DPE, identifier les causes réelles de la mauvaise note, chiffrer un parcours de rénovation et comparer le rendement après travaux avec la valeur de vente nette. Le calendrier légal impose d’anticiper, surtout pour les logements F qui restent louables à court terme mais dont la valeur locative est déjà contrainte.

Quel est le calendrier d’interdiction de location selon le DPE ?

La loi sur la décence énergétique fixe un seuil de performance minimal pour les logements loués comme résidence principale, en location vide comme en location meublée. Les échéances visent les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un locataire déjà en place ne perd pas automatiquement son bail le jour de l’entrée en vigueur d’une interdiction, mais le bailleur reste tenu de délivrer un logement décent et s’expose à un contentieux lors de la poursuite du contrat.

Le DPE est opposable : son résultat peut être contesté s’il comporte une erreur, et le propriétaire doit pouvoir justifier les caractéristiques déclarées. Les paramètres réglementaires évoluent parfois, notamment pour le calcul appliqué aux logements chauffés à l’électricité. Avant une décision patrimoniale, vérifiez à la date de lecture la réglementation DPE applicable et demandez au diagnostiqueur si une mise à jour du diagnostic est possible sans nouvelle visite.

Pourquoi les passoires thermiques peuvent-elles réduire l’offre locative ?

Une interdiction de louer ne détruit pas physiquement un logement, mais elle peut interrompre sa fonction locative. Le bailleur qui ne peut financer les travaux, qui attend un vote de copropriété ou qui juge le rendement insuffisant peut vendre. Si l’acquéreur occupe le bien, le logement disparaît du parc locatif. S’il le rénove pour le louer, l’offre revient, mais après une période de vacance et parfois avec un loyer plus élevé si le marché le permet.

La tension est plus forte pour les petites surfaces anciennes : elles concentrent souvent des défauts d’isolation, des systèmes de chauffage coûteux et des charges fixes élevées rapportées au loyer. Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent en principe plus faire l’objet d’une hausse de loyer entre deux locataires, lors du renouvellement du bail ou en cours de bail dans les situations prévues par la loi. Cette contrainte réduit la capacité du propriétaire à absorber les dépenses d’entretien et de rénovation.

Quels logements doivent être traités en priorité ?

Il faut distinguer l’urgence réglementaire de l’urgence économique. Les G déjà vacants ou dont le bail arrive bientôt à échéance sont prioritaires, car une relocation peut être bloquée. Les F doivent ensuite faire l’objet d’un plan détaillé avant 2028 : attendre la dernière année expose à des entreprises indisponibles, à des copropriétés non prêtes et à une vacance non choisie. Les E ne sont pas encore interdits, mais un logement proche de la limite F mérite d’être examiné lors de tout changement de locataire.

Le classement à lui seul ne dit pas quels travaux engager. Une maison chauffée au fioul, un studio sous toiture et un appartement traversant en copropriété peuvent recevoir la même lettre pour des raisons très différentes. Il faut lire les données du DPE : isolation des murs et de la toiture, menuiseries, ventilation, chauffage, eau chaude, ponts thermiques et émissions de gaz à effet de serre. Les recommandations automatiques du diagnostic constituent une piste, non un devis ni un programme de travaux suffisant.

Comment mesurer la rentabilité réelle d’une rénovation énergétique ?

Le calcul ne doit pas se limiter au montant des travaux. Additionnez le coût des études, de la maîtrise d’œuvre éventuelle, des travaux privatifs, de la quote-part de copropriété, des frais de financement et du manque à gagner pendant la vacance. Déduisez ensuite les aides réellement obtenables, sans les considérer comme acquises avant accord. Comparez ce reste à charge avec le revenu locatif net futur et avec la décote que subirait le bien en cas de vente sans rénovation.

Une formule simple permet un premier tri : coût net du projet = travaux + frais annexes + vacance – aides confirmées. Puis estimez le supplément annuel de résultat : loyers encaissés après vacance, moins charges non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion, entretien, intérêts et fiscalité. Le délai de retour sur investissement est utile, mais il ne suffit pas : la rénovation permet aussi de maintenir le droit de louer, de réduire le risque contentieux et de protéger la liquidité du bien.

Quels travaux permettent de sortir durablement d’une étiquette F ou G ?

La réponse dépend du bâti. Dans une maison, l’isolation de la toiture ou des combles est souvent un levier majeur, puis viennent les murs, le plancher bas, la ventilation et le remplacement d’un chauffage très carboné ou peu performant. Dans un appartement, les possibilités sont plus contraintes : fenêtres, isolation intérieure lorsque techniquement justifiée, régulation du chauffage, production d’eau chaude et ventilation peuvent relever du lot privatif, tandis que façade, toiture, réseau collectif ou plancher peuvent dépendre de la copropriété.

L’ordre des travaux compte. Installer une pompe à chaleur dans une enveloppe mal isolée peut conduire à surdimensionner l’équipement et ne pas suffire à atteindre le niveau visé. À l’inverse, isoler sans traiter la ventilation augmente le risque de condensation et de moisissures. Un audit énergétique ou une étude thermique, même lorsqu’il n’est pas légalement obligatoire pour votre opération, donne un scénario cohérent et permet de vérifier le gain de classe avant de lancer le chantier.

Quelles aides et quels leviers fiscaux peuvent alléger le reste à charge ?

Les propriétaires bailleurs peuvent, selon leur situation et la nature des travaux, mobiliser des aides de l’Anah via MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro, des aides locales ou une TVA à taux réduit sur les prestations éligibles. Les montants, conditions de ressources, exigences techniques, plafonds de dépenses et règles de cumul évoluent régulièrement : ils doivent impérativement être contrôlés avant la signature d’un devis et le démarrage des travaux.

En location nue imposée au régime réel, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration peuvent en principe être déduites des revenus fonciers, sous réserve de leur qualification fiscale. Le déficit foncier imputable sur le revenu global est normalement plafonné à 10 700 € par an ; un plafond majoré peut s’appliquer, sous conditions de rénovation énergétique et jusqu’à une date prévue par la loi. Les règles exactes, notamment l’engagement de location et le gain de performance requis, sont à vérifier à la date de l’opération. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles comme de simples charges.

En copropriété, le financement doit aussi être pensé collectivement. Le syndic inscrit les résolutions à l’ordre du jour, les copropriétaires votent selon les majorités applicables, et le fonds de travaux peut contribuer aux dépenses décidées dans les limites de son emploi. Le diagnostic de performance énergétique collectif, le projet de plan pluriannuel de travaux ou l’audit peuvent aider à objectiver la décision. Un bailleur isolé ne peut pas engager seul une isolation par l’extérieur ou la réfection de la toiture.

Comment éviter que la rénovation ne se transforme en pénurie locative locale ?

La prévention repose d’abord sur le temps. Les bailleurs doivent programmer les F plusieurs années avant 2028 et ne pas attendre une vacance pour découvrir les blocages administratifs ou techniques. Les agences peuvent cartographier les DPE de leur portefeuille, alerter les propriétaires avant l’échéance des baux et coordonner diagnostiqueurs, syndics, entreprises et financeurs. Les collectivités ont intérêt à rendre lisibles les aides locales, les règles d’urbanisme et les dispositifs d’accompagnement des copropriétés fragiles.

Pour le locataire, la transition ne doit pas servir de prétexte à une éviction irrégulière ou à une hausse de loyer non justifiée. Les travaux en logement occupé doivent respecter les règles d’information, d’accès au logement et de décence. En cas de logement non décent, le locataire peut solliciter la commission départementale de conciliation ou le juge, qui peut ordonner des travaux et, selon les cas, réduire ou suspendre le loyer. Préserver l’offre suppose donc de financer et planifier les rénovations, non de transférer leur coût ou leur désorganisation aux occupants.