Marché immobilier : la restriction sur la location des logements classés G exacerbe une crise déjà présente

À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique, ou DPE, ne satisferont plus au critère de décence énergétique exigé pour la location en France métropolitaine. Le propriétaire ne pourra donc plus les remettre sur le marché avec un nouveau bail, ni poursuivre la location lors du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat sans avoir amélioré leur performance.

Cette échéance intervient dans un marché locatif déjà tendu. Dans les secteurs où les petites surfaces anciennes constituent une large part du parc privé, chaque logement retiré faute de travaux peut réduire l’offre disponible. Mais l’effet ne se résume pas à une disparition de biens : certains bailleurs rénoveront, d’autres vendront, et d’autres conserveront un locataire déjà en place pendant le temps nécessaire pour bâtir un programme de travaux.

Pour le bailleur, l’enjeu n’est pas seulement de sortir d’une étiquette G. Il faut vérifier la fiabilité du DPE, identifier les postes qui font réellement gagner une classe, obtenir les autorisations nécessaires en copropriété et comparer le coût global des travaux à la valeur locative et patrimoniale du bien. Pour le locataire, l’interdiction ouvre surtout un levier pour demander un logement conforme et moins coûteux à chauffer.

À partir de quand un logement classé G devient-il interdit à la location ?

La règle s’applique aux locations de résidence principale soumises à la loi du 6 juillet 1989. À partir du 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau candidat locataire. La même exigence de décence s’impose lors du renouvellement du bail ou de sa reconduction tacite. Le classement qui compte est celui d’un DPE valable, établi selon la méthode réglementaire alors en vigueur.

Un bail déjà signé ne disparaît toutefois pas automatiquement au passage de cette date. Le propriétaire ne peut pas demander au locataire de quitter les lieux au seul motif que le bien est classé G. En revanche, le logement peut être regardé comme non décent et le locataire peut réclamer sa mise en conformité. Le bailleur doit donc anticiper l’échéance contractuelle plutôt que d’attendre le départ du locataire pour découvrir que le bien ne peut plus être reloué.

Quels logements sont concernés par le calendrier des passoires thermiques ?

Le DPE classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. La classe la plus défavorable des deux indicateurs détermine l’étiquette finale. Un appartement chauffé à l’électricité, au gaz ou au fioul peut donc être pénalisé pour des raisons différentes : isolation insuffisante, équipement ancien, ventilation défaillante ou émissions élevées.

Le calendrier d’interdiction est progressif. Il concerne la décence énergétique et ne doit pas être confondu avec le gel de loyer applicable aux logements F et G. Les règles territoriales, les modalités techniques du DPE et les éventuelles aides à la rénovation doivent être vérifiées à la date de lecture, car ces paramètres peuvent évoluer.

Pourquoi l’interdiction des G peut-elle accentuer la tension locative ?

La contrainte porte d’abord sur la rotation des logements. Un propriétaire qui récupère un studio G après un départ ne peut pas simplement le remettre en annonce au même niveau de loyer : il doit le rénover, le céder ou le laisser vacant. Dans les villes où la demande est forte et où les copropriétés anciennes sont nombreuses, ces arbitrages simultanés peuvent raréfier temporairement l’offre de petites surfaces.

L’impact sera néanmoins très hétérogène. Un pavillon mal isolé peut parfois gagner plusieurs classes avec une rénovation cohérente. Dans un immeuble collectif, le chauffage, la façade, la toiture ou la ventilation relèvent souvent de décisions communes et d’un calendrier de copropriété. L’obstacle est alors moins technique que financier et collectif. À l’inverse, rénover poste par poste sans diagnostic global peut absorber un budget important sans faire sortir le logement de G.

Comment vérifier la situation de son logement et décider sans perdre de temps ?

La bonne méthode consiste à traiter le DPE comme un point de départ, non comme un devis de travaux. Un propriétaire doit d’abord examiner la date et le contenu du diagnostic, puis confronter ses recommandations à la réalité du bâti : contraintes architecturales, état des menuiseries, chauffage collectif, humidité, réseau de ventilation et règlement de copropriété. Un audit énergétique ou une étude thermique plus détaillée peut devenir utile lorsque plusieurs bouquets de travaux sont possibles.

Quels travaux permettent réellement de sortir un logement de la classe G ?

Il n’existe pas de bouquet universel. Dans un logement très énergivore, remplacer uniquement les fenêtres suffit rarement. Le gain dépend de l’ensemble formé par l’enveloppe du bâtiment, le chauffage, l’eau chaude et la ventilation. Une isolation performante sans ventilation adaptée peut créer de l’humidité ; une pompe à chaleur installée dans un logement mal isolé peut décevoir sur la consommation et le confort.

Dans une maison, raisonner d’abord sur l’enveloppe et les systèmes

L’isolation de la toiture ou des combles est souvent un poste efficace lorsque le bâti le permet. Viennent ensuite les murs, les planchers bas et le traitement des fuites d’air. Le remplacement d’une chaudière ou de convecteurs anciens peut compléter ce travail. Le professionnel doit néanmoins dimensionner le chauffage après l’amélioration de l’isolation : surdimensionner un équipement renchérit l’investissement sans garantir un meilleur DPE.

En copropriété, distinguer les travaux privatifs et collectifs

Une partie des solutions relève du copropriétaire : menuiseries, régulation du chauffage, ballon d’eau chaude, isolation intérieure lorsque celle-ci est possible. Mais la toiture, la façade, les colonnes de ventilation ou un chauffage collectif sont généralement des éléments communs. Le bailleur doit demander les documents disponibles au syndic, suivre le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe et inscrire les résolutions nécessaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les règles de majorité varient selon la nature des travaux.

Des dispositifs comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro ou la TVA à taux réduit peuvent contribuer au financement selon le profil du bailleur, la nature des travaux et les conditions en vigueur. En location nue, certaines dépenses peuvent aussi être prises en compte dans les revenus fonciers. Le déficit foncier imputable sur le revenu global est en principe plafonné à 10 700 € par an, sous conditions ; des règles temporaires ou renforcées peuvent exister pour certaines rénovations énergétiques. Il faut vérifier les plafonds, les dates et les justificatifs applicables avant le chantier.

Quels recours le locataire d’un logement G peut-il exercer ?

Le locataire doit d’abord signaler par écrit au propriétaire ou à son mandataire les désordres constatés et le classement énergétique du bien. Il a intérêt à conserver le DPE remis à la signature, les relevés de chauffage, les échanges et, si nécessaire, des constats sur l’état des équipements. Une demande précise portant sur la mise en conformité est plus utile qu’une simple contestation de principe.

En l’absence de solution, l’Agence départementale d’information sur le logement, ou ADIL, peut renseigner gratuitement sur les démarches. Une tentative amiable ou une conciliation peut être recherchée selon le litige. Le juge des contentieux de la protection peut ensuite ordonner des travaux dans un délai fixé, réduire ou suspendre le loyer jusqu’à l’exécution de certaines obligations et, selon le préjudice démontré, accorder des dommages et intérêts. Le locataire ne doit pas décider seul de cesser de payer son loyer : cette initiative l’exposerait à un impayé.

Comment anticiper les prochaines interdictions pour les logements F et E ?

L’interdiction des G n’est que la première étape du calendrier : les logements F sont visés à partir de 2028, puis les E à partir de 2034. Pour un investisseur, l’analyse doit donc dépasser l’étiquette actuelle. Un logement F acquis aujourd’hui avec un bail de trois ans peut se retrouver à l’approche de son échéance réglementaire avant que le financement, les votes de copropriété et les travaux ne soient bouclés.

La stratégie la plus robuste consiste à établir un plan par bien : classe DPE, échéance du bail, travaux privatifs possibles, travaux collectifs nécessaires, budget, aides mobilisables et valeur de revente après rénovation. Cette feuille de route permet de hiérarchiser les urgences. Elle évite aussi de confondre une opération de valorisation patrimoniale avec une dépense imposée à la dernière minute par l’impossibilité de relouer.