Louer son logement uniquement durant les deux mois d’été : est-ce possible ?

Oui, vous pouvez louer votre logement uniquement pendant les deux mois d’été, à condition qu’il soit réellement libre et que vous respectiez le régime applicable à sa situation. Une résidence principale peut être proposée entière en meublé de tourisme pendant juillet et août : environ 62 jours restent sous le plafond national de 120 jours par année civile. Certaines communes peuvent toutefois abaisser cette limite à 90 jours et imposer un numéro d’enregistrement avant toute annonce.

Le point décisif est de savoir si vous louez votre résidence principale, une résidence secondaire, une chambre chez vous ou un logement dont vous êtes locataire. Dans les villes qui régulent fortement la location touristique, la résidence secondaire peut exiger une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une compensation coûteuse. Deux mois de location ne dispensent pas de cette démarche.

Vous ne pouvez pas non plus transformer un appartement déjà donné en location à l’année en location estivale entre deux absences du locataire : le locataire dispose d’un droit exclusif à la jouissance du logement pendant toute la durée de son bail. Si vous êtes vous-même locataire, la sous-location touristique exige l’accord écrit de votre bailleur, y compris lorsque vous partez seulement en vacances.

Votre logement peut-il être loué pendant juillet et août ?

La location de courte durée à des voyageurs de passage relève du meublé de tourisme. Le bien doit être équipé et proposé pour quelques nuits, semaines ou mois, sans que l’occupant y élise domicile. Ce cadre n’est pas celui du bail d’habitation classique, du bail mobilité ou de la location étudiante. Il permet de fixer librement la période d’ouverture, par exemple du 1er juillet au 31 août, et de ne pas louer le reste de l’année.

La résidence principale est, en principe, le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Une location intégrale de deux mois est donc compatible avec ce statut si vous y vivez le reste de l’année. Attention : l’administration et la mairie regardent la réalité de l’occupation, pas la seule adresse déclarée sur une annonce.

La limite de 120 jours s’applique-t-elle à deux mois de location ?

Dans le cas d’une résidence principale louée entière, deux mois d’été entrent normalement dans la limite des 120 jours calendaires par an. Le compteur porte sur l’ensemble des locations touristiques de l’année, toutes plateformes et réservations directes confondues. Il ne suffit donc pas d’arrêter une annonce sur une plateforme si le logement reste proposé ailleurs ou si des réservations sont prises directement.

La loi permet désormais aux communes qui le décident d’abaisser le plafond à 90 jours par année civile. Cette faculté vise notamment les secteurs touristiques et les zones où la tension locative est élevée. Un projet de location de juillet et août reste a priori compatible avec un plafond de 90 jours, mais une prolongation en juin ou septembre peut rapidement le faire dépasser. Vérifiez la règle municipale en vigueur à la date de publication de l’annonce.

Quelles formalités la mairie peut-elle imposer ?

Le premier réflexe consiste à consulter le service logement ou urbanisme de la mairie, ou le site de la collectivité. Dans de nombreuses communes, une déclaration préalable avec numéro d’enregistrement est obligatoire pour un meublé de tourisme. Ce numéro doit figurer sur l’annonce. Il permet notamment à la commune et aux plateformes de contrôler le nombre de jours loués pour une résidence principale.

Pour une résidence secondaire, l’enjeu est plus lourd. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, dans certains départements de la petite couronne parisienne et dans les communes ayant adopté un régime d’autorisation, la transformation d’un logement en meublé touristique peut relever du changement d’usage. La mairie peut délivrer une autorisation temporaire ou durable, la refuser, ou imposer une compensation : il s’agit alors de créer ou restituer une surface de logement d’habitation en contrepartie. Les modalités sont strictement locales.

Que vérifier si vous êtes en copropriété ou locataire ?

Un propriétaire en copropriété doit lire le règlement de copropriété avant de publier. La destination de l’immeuble, une clause d’habitation bourgeoise, les règles relatives à l’exercice d’activités ou les restrictions votées dans le cadre légal peuvent limiter certains usages. Même lorsqu’une location ponctuelle reste admise, les voyageurs doivent respecter les parties communes, les horaires et les règles de collecte des déchets. Des nuisances répétées peuvent engager la responsabilité du propriétaire et provoquer un contentieux avec le syndicat des copropriétaires.

Le locataire doit obtenir une autorisation écrite du propriétaire, conformément à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. L’accord doit porter explicitement sur la sous-location de courte durée, idéalement sur la période, le logement concerné et les conditions financières. Le prix demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser, au prorata, le loyer payé par le locataire principal. Une simple tolérance orale, l’absence de réponse du bailleur ou l’autorisation de recevoir des proches ne suffisent pas.

Comment préparer une location saisonnière de deux mois sans faux pas ?

Un état des lieux d’entrée et de sortie, même simplifié et accompagné de photographies datées, limite les contestations sur les dégradations. Pour les réservations directes, utilisez un contrat de location saisonnière précisant l’identité des parties, les dates, le prix total, les charges, le montant du dépôt de garantie et les conditions d’annulation. Les plateformes proposent souvent un cadre contractuel, mais celui-ci ne remplace ni vos obligations locales ni votre propre assurance.

Ne confondez pas l’assurance proposée par une plateforme avec une assurance multirisque habitation complète. Demandez à votre assureur si votre contrat couvre la responsabilité civile liée à des occupants de passage, les dégâts des eaux, le vol et la perte de loyers. Si vous déléguez les arrivées à une conciergerie, formalisez aussi qui détient les clés, qui vérifie le logement et qui gère une urgence.

Quels impôts et taxes faut-il prévoir sur les loyers d’été ?

Les recettes d’une location meublée de courte durée sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si vous ne louez que deux mois. Vous devez les déclarer. Sous le régime micro-BIC, l’administration applique un abattement forfaitaire ; au régime réel, vous déduisez les charges justifiées et, selon votre situation, pouvez amortir le bien et son mobilier. Le choix se fait en fonction des recettes, des dépenses et de votre stratégie patrimoniale.

Ces seuils et abattements sont ceux applicables aux revenus perçus en 2025, sous réserve d’évolution législative et de votre situation individuelle : vérifiez-les lors de la déclaration. Le classement volontaire du meublé, de une à cinq étoiles, peut donc avoir un effet fiscal concret, mais suppose de respecter une grille de critères et de faire évaluer le logement par un organisme habilité. Il n’est pas nécessaire pour louer, mais il peut être pertinent si le bien est exploité régulièrement.

Ajoutez la taxe de séjour, fixée par la commune ou l’intercommunalité. Une plateforme peut la collecter pour votre compte, sans que cela vous dispense de vérifier les règles locales, notamment en réservation directe. Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et, selon le niveau et les modalités d’activité, à prélèvements sociaux ou cotisations sociales. La fourniture de prestations proches de l’hôtellerie — accueil régulier, petit-déjeuner, linge et ménage pendant le séjour — peut également modifier le traitement au regard de la TVA.

Deux mois de location estivale sont-ils réellement rentables ?

Le bon calcul ne consiste pas à multiplier un tarif affiché par 62 nuits. Estimez d’abord le nombre de nuits réellement réservables, puis retirez les commissions de plateforme, le ménage, le linge, les consommations d’eau et d’énergie, les petites réparations, l’assurance complémentaire, les frais de conciergerie, la taxe foncière ou les charges non récupérables au prorata et l’impôt. La taxe de séjour collectée pour la collectivité n’est pas un revenu.

Comparez aussi ce gain net au coût d’usage personnel : devez-vous vider le logement, entreposer vos affaires, dormir ailleurs, renoncer à vos propres vacances ou gérer des arrivées chaque semaine ? Pour un propriétaire occupant, louer uniquement l’été a souvent du sens lorsque le logement est vide à cette période et que les règles locales sont simples. Dans une commune avec autorisation de changement d’usage ou compensation, l’opération peut au contraire devenir disproportionnée pour seulement deux mois.