Réglementation renforcée pour les locations de vacances type « Airbnb » dans le secteur immobilier

La réglementation des locations de vacances de type Airbnb s’est durcie avec la loi du 19 novembre 2024, souvent appelée loi « anti-Airbnb ». Elle ne crée pas une interdiction nationale de louer à la nuitée, mais donne aux maires des instruments plus efficaces pour limiter l’offre touristique là où elle retire des logements au marché locatif classique. La règle applicable dépend donc d’abord de votre commune, puis du statut réel de votre bien : résidence principale, résidence secondaire ou local déjà affecté à un usage commercial.

Le propriétaire doit désormais raisonner sur cinq plans avant de publier une annonce : plafond de nuitées, déclaration ou numéro d’enregistrement, éventuel changement d’usage, performance énergétique et règlement de copropriété. À cela s’ajoutent des règles fiscales moins favorables aux meublés de tourisme non classés à compter des revenus de 2025. Une annonce visible sur une plateforme ne vaut jamais autorisation de louer.

Le classement en meublé de tourisme, de une à cinq étoiles, peut améliorer la fiscalité mais ne dispense ni des formalités municipales ni des contraintes d’urbanisme. Inversement, un logement parfaitement déclaré fiscalement peut rester illégal au regard du changement d’usage. C’est cette distinction qui explique la plupart des contentieux.

Que change concrètement la réglementation des locations Airbnb ?

Le texte renforce surtout le pouvoir local. Une commune peut encadrer l’enregistrement, restreindre les autorisations de changement d’usage, fixer des règles de compensation et, pour les résidences principales, abaisser le plafond annuel de location de 120 à 90 jours. Les grandes villes et les zones touristiques tendues sont les premières concernées, mais des communes plus petites peuvent aussi adopter un régime d’autorisation par délibération.

L’objectif est de différencier l’habitant qui loue ponctuellement son domicile de l’investisseur qui exploite durablement un logement comme un hébergement touristique. Dans le second cas, le bien sort de fait du parc résidentiel. La mairie peut alors exiger que cette transformation soit autorisée, et parfois compensée par la remise sur le marché d’un autre local transformé en logement.

Résidence principale ou secondaire : quelles règles vous concernent ?

Une résidence principale est le logement que vous occupez effectivement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Lorsque vous louez le logement entier à une clientèle de passage, le plafond légal est de 120 jours par année civile. La commune peut désormais le fixer à 90 jours. Louer seulement une ou plusieurs chambres de son domicile ne relève pas de ce plafond de la même façon, mais reste soumis aux éventuelles formalités locales et aux règles de décence.

La résidence secondaire est traitée plus sévèrement dans les villes qui ont instauré le changement d’usage. Louer ponctuellement ou régulièrement ce bien sur une plateforme peut nécessiter une autorisation préalable. Le fait de signer des séjours courts, de fournir du linge ou de passer par un conciergerie ne change pas le point central : une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile caractérise le meublé de tourisme.

Quand faut-il demander un changement d’usage à la mairie ?

Le changement d’usage concerne le passage d’un local d’habitation à une activité de location meublée touristique. Il est obligatoire de plein droit dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, sous réserve des règles propres à chaque territoire. D’autres communes peuvent décider de l’instaurer lorsqu’elles subissent une pression sur le logement.

Attention à ne pas confondre changement d’usage et changement de destination. Le premier relève principalement du code de la construction et de l’habitation et de la politique locale du logement. Le second relève de l’urbanisme et porte sur la destination du local au sens du plan local d’urbanisme. Selon les travaux et le bien, les deux sujets peuvent se cumuler. La mairie doit qualifier votre situation ; une plateforme ou une agence de conciergerie ne peut pas le faire à votre place.

Quelle fiscalité s’applique aux meublés de tourisme en 2025 ?

Les loyers de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, et non des revenus fonciers. Pour les revenus encaissés en 2025, à déclarer en 2026, le micro-BIC des meublés de tourisme non classés devient nettement moins avantageux : le plafond de recettes est ramené à 15 000 € et l’abattement forfaitaire à 30 %. Au-delà du plafond, le régime réel devient obligatoire.

Un logement classé conserve un régime micro-BIC plus favorable : plafond de 77 700 € de recettes et abattement de 50 %, sous réserve des conditions légales en vigueur. Le classement est délivré pour cinq ans par un organisme évaluateur accrédité ou agréé. Il peut être économiquement utile, mais son coût, les travaux éventuels et les exigences d’exploitation doivent être mis en regard du gain fiscal réel.

Au régime réel, vous déduisez les charges justifiées liées à l’activité et pouvez, sous conditions, amortir le logement et son mobilier. Ce régime peut être plus adapté si les intérêts d’emprunt, frais de conciergerie, charges de copropriété, assurance et travaux sont élevés. Il suppose une comptabilité rigoureuse. Il faut aussi vérifier la cotisation foncière des entreprises, la taxe de séjour, la TVA en cas de prestations para-hôtelières et, selon le niveau de recettes et les services fournis, les conséquences sociales. Les seuils et modalités déclaratives doivent être contrôlés à la date de lecture.

Le DPE et la copropriété peuvent-ils empêcher la location touristique ?

Oui. La loi introduit une contrainte énergétique spécifique aux meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage. Pour les nouvelles autorisations, le logement doit présenter un DPE compris entre A et E. À compter du 1er janvier 2034, cette exigence doit s’étendre aux meublés de tourisme concernés déjà exploités. Cette échéance ne doit pas être confondue avec le calendrier propre aux baux d’habitation classiques, mais elle rend risqué l’achat d’une passoire thermique uniquement pour la location de courte durée.

En copropriété, le propriétaire doit informer le syndic lorsqu’il déclare son lot comme meublé de tourisme. La réglementation facilite aussi l’évolution du règlement de copropriété : sous certaines conditions, les copropriétaires peuvent décider à la majorité des deux tiers d’interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne constituent pas des résidences principales. Il faut lire la clause de destination de l’immeuble, les restrictions d’activités commerciales et les résolutions d’assemblée générale avant d’acheter.

Quels risques prenez-vous en louant sans respecter les règles ?

La sanction la plus lourde vise la location en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage lorsqu’elle est requise. L’amende civile peut atteindre 100 000 € par local, à laquelle peuvent s’ajouter une astreinte jusqu’à régularisation et l’obligation de restituer le logement à l’habitation. Les montants précis, procédures et voies de recours doivent être vérifiés selon le texte applicable et la commune.

D’autres manquements sont plus fréquents : absence de numéro d’enregistrement, dépassement du plafond de nuitées de la résidence principale, fausse déclaration de résidence principale, défaut de collecte ou de reversement de taxe de séjour, ou annonce contraire au règlement de copropriété. Les plateformes doivent collaborer au contrôle, notamment en affichant le numéro lorsqu’il est requis et en limitant les nuits dans les villes concernées. Elles ne transfèrent toutefois pas leur responsabilité juridique au propriétaire.

Comment sécuriser votre projet de location de vacances ?

La rentabilité doit être calculée après, et non avant, la vérification réglementaire. Partez d’un scénario prudent : nombre de nuits réellement autorisées, frais de plateforme ou de conciergerie, ménage, usure du mobilier, assurance adaptée, fiscalité, périodes vacantes et éventuelle remise aux normes énergétiques. Pour une résidence principale, n’intégrez jamais plus que le plafond municipal. Pour une résidence secondaire, retenez zéro revenu tant que l’autorisation de changement d’usage n’est pas obtenue.

Si le projet repose sur une classification touristique ou un régime réel, prenez conseil auprès d’un expert-comptable habitué à la location meublée et faites valider le volet local par la mairie. Le notaire peut également sécuriser l’analyse lors d’un achat, notamment en présence d’une copropriété ou d’une clause d’usage. La réglementation évolue rapidement : une délibération municipale postérieure à votre acquisition peut modifier l’équation économique.