À partir de 6h : Évolutions fiscales et réglementaires impactant les locations saisonnières, notamment l’abattement fiscal et le DPE.

La location de courte durée n’est plus un simple complément de revenus traité comme une location meublée ordinaire. La réforme issue de la loi du 19 novembre 2024 renforce le pouvoir des communes, durcit progressivement l’exigence de DPE et réduit l’intérêt du régime micro-BIC pour une partie des propriétaires. Les changements fiscaux s’appliquent principalement aux revenus encaissés à compter de 2025.

Le point déterminant est le statut du logement : résidence principale ou secondaire, meublé de tourisme classé ou non, logement situé dans une commune appliquant le changement d’usage ou non. Ces critères conditionnent à la fois le plafond de location, l’abattement fiscal, les formalités locales et, désormais, l’exigence énergétique.

Quels revenus de location saisonnière sont concernés par la réforme ?

Sont visés les meublés de tourisme, c’est-à-dire les logements meublés loués à une clientèle de passage, pour une journée, une semaine ou quelques mois, sans que cette clientèle y élise domicile. Une location à un étudiant pour neuf mois ou à un salarié en mobilité avec un bail adapté ne relève pas nécessairement du même régime.

Fiscalement, les recettes sont imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Elles doivent être déclarées, y compris lorsque la plateforme a transmis les données à l’administration fiscale. La transmission automatisée ne remplace ni la déclaration de revenus, ni les déclarations locales, ni le paiement éventuel de la cotisation foncière des entreprises, la CFE.

Le classement officiel en meublé de tourisme, de une à cinq étoiles, prend donc une importance accrue. Il ne s’agit pas de la note attribuée par une plateforme. Il est délivré pour cinq ans après une visite réalisée par un organisme évaluateur accrédité ou agréé. Le classement ouvre encore un régime fiscal plus favorable, mais avec un avantage nettement réduit à compter des revenus 2025.

Quel abattement fiscal s’applique aux locations saisonnières ?

Sous le régime micro-BIC, le propriétaire ne déduit pas ses dépenses réelles. L’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes : charges de plateforme, intérêts d’emprunt, ménage, travaux, assurance et mobilier sont réputés couverts par ce forfait. Le solde est ajouté aux autres revenus imposables et supporte aussi les prélèvements sociaux, sous réserve du régime social éventuellement applicable.

Pour les revenus 2024, les règles diffèrent encore selon que le logement est classé ou non. À compter des revenus 2025, le régime des meublés classés est rapproché de celui des locations meublées classiques : l’abattement de droit commun tombe à 50 % et le plafond d’accès est abaissé. Les plafonds BIC et leurs modalités d’appréciation doivent être vérifiés lors de chaque déclaration, car ils peuvent être révisés.

L’abattement renforcé de 71 % peut subsister, à compter des revenus 2025, pour certains meublés classés implantés dans les zones rurales prévues par le texte, sous conditions et dans la limite de 15 000 € de recettes. Cette exception ne doit pas être présumée : le zonage de la commune, l’absence de localisation en zone urbaine tendue et les conditions exactes applicables à l’année concernée doivent être contrôlés.

Le DPE est-il obligatoire pour un meublé de tourisme ?

La réponse dépend de la date, de la situation du logement et des règles appliquées par la commune. Jusqu’à présent, les interdictions de location des passoires thermiques prévues pour les baux d’habitation de longue durée ne s’appliquaient pas automatiquement aux locations saisonnières. La réforme organise toutefois un rattrapage progressif.

Depuis le 1er janvier 2025, un nouveau meublé de tourisme soumis à une autorisation de changement d’usage doit justifier d’un DPE compris entre les classes A et E. La mesure concerne les communes qui ont mis en place cette autorisation, souvent dans les zones où la pression locative est forte. À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme soumis à la procédure d’enregistrement devront également atteindre au minimum la classe E.

Un DPE favorable ne dispense donc pas d’obtenir l’autorisation de changement d’usage quand elle est requise. Inversement, un logement autorisé mais classé F ou G pourra devenir inexploitable en location touristique selon le calendrier applicable dans la commune. Avant des travaux, faites chiffrer un parcours cohérent : isolation, ventilation, chauffage, eau chaude et menuiseries doivent être traités ensemble pour éviter une rénovation coûteuse qui ne fait pas progresser l’étiquette.

Quels nouveaux pouvoirs les communes peuvent-elles utiliser ?

La régulation devient d’abord locale. Une commune peut instaurer une procédure d’enregistrement, exiger un numéro à faire figurer sur les annonces et contrôler le respect du plafond applicable à la résidence principale. Elle peut également soumettre la transformation d’un logement en meublé touristique à une autorisation de changement d’usage, parfois assortie d’une compensation : créer ou remettre sur le marché un logement d’habitation en contrepartie des mètres carrés retirés du parc résidentiel.

Le plafond national de location de la résidence principale reste fixé à 120 jours par année civile. Les communes peuvent désormais l’abaisser à 90 jours. Une résidence secondaire ne bénéficie pas de ce plafond protecteur : dans les communes concernées, elle peut nécessiter une autorisation de changement d’usage dès la première mise en location touristique.

La copropriété est un autre point de blocage possible. Le règlement de copropriété peut déjà contenir une clause d’habitation bourgeoise ou une interdiction des activités de type hôtelier. La réforme facilite, sous certaines conditions, l’adoption d’une interdiction de locations de courte durée par un vote à la majorité des deux tiers. Lisez le règlement et les procès-verbaux d’assemblée générale avant d’acheter un bien destiné à cette activité.

Micro-BIC ou régime réel : quel choix après la baisse des abattements ?

Le micro-BIC reste simple : pas de liasse fiscale professionnelle, une déclaration des recettes sur le formulaire adapté et un abattement connu à l’avance. Il est pertinent lorsque les coûts d’exploitation sont faibles et que le forfait couvre largement les dépenses. Il devient moins intéressant lorsqu’un logement nécessite des travaux, est financé à crédit, supporte une conciergerie coûteuse ou génère des charges de copropriété élevées.

Au réel, les amortissements et charges peuvent réduire fortement le bénéfice imposable, sans pour autant effacer toutes les obligations. Le propriétaire doit conserver les factures, distinguer les dépenses d’entretien des dépenses immobilisées et établir une déclaration professionnelle. Depuis les cessions intervenant en 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont, en principe, réintégrés pour le calcul de la plus-value, avec des règles et exceptions à analyser au cas par cas. Le gain annuel doit donc être comparé au coût fiscal de sortie.

Le seuil de 23 000 € de recettes annuelles mérite aussi une vérification. Il ne détermine pas à lui seul le régime micro ou réel, mais il peut avoir des conséquences sur le statut de loueur professionnel et sur l’affiliation sociale, selon la nature de l’activité et les revenus du foyer. Un expert-comptable ou l’Urssaf peut sécuriser ce point avant le début d’exploitation.

Quelles taxes et obligations restent à payer malgré l’abattement ?

L’abattement micro-BIC ne couvre pas les impôts locaux. La location meublée saisonnière constitue en principe une activité passible de CFE, avec des exonérations possibles selon la nature du bien, son usage comme résidence principale et les délibérations locales. Une résidence secondaire reste par ailleurs susceptible de taxe d’habitation, et certaines communes appliquent une majoration. Il faut interroger le service des impôts des entreprises compétent et vérifier les décisions de la commune.

La taxe de séjour est due par le voyageur et reversée à la collectivité. Une plateforme peut la collecter, mais le propriétaire reste responsable de la bonne déclaration des nuitées non gérées par cette plateforme. Enfin, une simple location meublée relève normalement de l’exonération de TVA. En revanche, la fourniture habituelle de prestations para-hôtelières, notamment lorsqu’au moins trois services comparables à l’hôtellerie sont proposés dans les conditions requises, peut faire entrer l’activité dans le champ de la TVA.

Comment sécuriser une location saisonnière avant la prochaine déclaration ?