Un voisin signale des allées et venues de valises. Le syndic évoque des va-et-vient dans le hall. Vous cherchez l’adresse sur une plateforme de location courte durée, et votre appartement y figure, meublé, photographié, loué à la nuit : par votre locataire.
La situation est juridiquement nette : la sous-location sans accord écrit est interdite, et les sommes encaissées vous reviennent. Elle est procéduralement moins simple, parce que le bail ne se résilie pas d’un courrier et que la preuve s’évapore vite. Voici l’ordre des opérations.
Ce que la loi interdit exactement
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement sans l’accord écrit du bailleur, et cet accord doit porter aussi sur le prix. Le texte ajoute une limite dont on parle peu : le loyer au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Autrement dit, même autorisée, une sous-location ne peut pas devenir une opération lucrative.
La règle s’applique aux locations nues comme aux meublés loués à titre de résidence principale. Dans le parc social, l’interdiction est encore plus stricte, avec des dérogations limitativement encadrées. Et la nature de la sous-location est indifférente : quelques nuits par mois sur une plateforme relèvent du même régime qu’une sous-location au long cours.
Réunir la preuve avant d’écrire quoi que ce soit
L’erreur classique consiste à envoyer une mise en demeure dès la découverte de l’annonce. Le locataire la retire dans l’heure, efface l’historique des commentaires, et le dossier se vide. Prenez la preuve d’abord, écrivez ensuite.
L’ordre des gestes
Figer l’annonce
Captures d’écran de l’annonce complète : photographies, description, calendrier de disponibilité, tarif à la nuit, commentaires de voyageurs avec leurs dates. Les commentaires sont la pièce la plus utile, car ils datent les séjours et permettent de reconstituer le nombre de nuits louées sur une année.
Faire dresser un constat
Un commissaire de justice réalise un constat internet dans des conditions techniques normalisées qui lui donnent une force probante bien supérieure à une capture personnelle. Comptez quelques centaines d’euros, à mettre en regard des sommes en jeu. C’est la dépense la plus rentable de la procédure.
Documenter l’occupation réelle
Attestations de voisins, courriers du syndic, relevés d’entrées dans l’immeuble s’il existe un contrôle d’accès, boîte à clés visible dans les parties communes. L’annonce prouve l’offre ; ces éléments prouvent l’exécution.
Interroger la mairie
Dans les communes soumises à enregistrement, le numéro affiché dans l’annonce se rattache à une déclaration. Un signalement au service du logement permet de savoir si le bien a été déclaré, et par qui.
Mettre en demeure, puis assigner
Lettre recommandée avec accusé de réception exposant les faits datés, rappelant l’article 8 et demandant la cessation immédiate ainsi que la restitution des sommes. Sans effet sous quinze jours, le dossier part chez un avocat pour assignation.
Les sous-loyers vous appartiennent
C’est le point que la plupart des bailleurs ignorent, et il change l’économie du litige. Par un arrêt du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus sans l’accord du propriétaire constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession. Le locataire indélicat ne doit donc pas des dommages et intérêts calculés sur un préjudice à démontrer : il doit restituer ce qu’il a encaissé.
La somme se calcule sur les recettes brutes, non sur la marge. Les frais de ménage, les commissions de plateforme et l’achat du mobilier ne viennent pas en déduction : ce sont les charges d’une activité que le locataire n’avait pas le droit d’exercer. Sur un studio loué à la nuit une partie de l’année, l’addition dépasse fréquemment plusieurs fois le loyer annuel.
| Élément | Valeur retenue | Source dans le dossier |
|---|---|---|
| Loyer principal payé | 900 € par mois, soit 10 800 € sur l’année | Quittances et bail |
| Nuits louées reconstituées | Environ 120 nuits | Commentaires datés de l’annonce |
| Tarif moyen affiché | 110 € la nuit | Constat de commissaire de justice |
| Sous-loyers bruts encaissés | De l’ordre de 13 200 € | Calcul nuits × tarif |
| Demande de restitution | Les recettes brutes, sans déduction des frais | Qualification de fruits civils |
Résilier le bail : pourquoi la clause résolutoire ne suffit pas
Beaucoup de bailleurs croient pouvoir déclencher la clause résolutoire de leur bail et faire constater l’acquisition de la résiliation. C’est inexact. La loi de 1989 encadre strictement les cas dans lesquels une clause résolutoire produit effet : défaut de paiement du loyer ou des charges, défaut de versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance habitation, et troubles de voisinage constatés par une décision de justice devenue définitive. La sous-location n’y figure pas.
La voie est donc la résiliation judiciaire. Vous assignez devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui apprécie la gravité du manquement. Une sous-location systématique, lucrative, poursuivie après mise en demeure, conduit régulièrement à la résiliation ; quelques nuits isolées, cessées dès la première lettre, aboutissent plus souvent à une simple interdiction sous astreinte. Le juge peut, dans le même jugement, ordonner la restitution des sous-loyers.
L’amende de la commune peut viser le propriétaire
Louer un logement en meublé de tourisme n’obéit pas qu’au bail. Dans de nombreuses communes, la mise en location d’une résidence principale suppose une déclaration en mairie et l’affichage d’un numéro d’enregistrement, et la durée est plafonnée à cent vingt jours par an. La loi du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme a renforcé ce cadre, en permettant notamment aux communes d’abaisser ce plafond et de généraliser l’enregistrement. Ces règles varient d’une commune à l’autre : la mairie reste la source à interroger.
Quand le logement n’est pas la résidence principale de celui qui le loue : ce qui est le cas d’un sous-locataire de passage : s’ajoute la question du changement d’usage, soumis à autorisation dans les zones concernées, parfois avec compensation. L’amende civile encourue se compte en dizaines de milliers d’euros par logement. Or ces sanctions frappent le local et son propriétaire : d’où l’intérêt d’agir vite, de conserver la trace écrite de vos mises en demeure et de signaler la situation à la commune. Le cadre applicable aux locations de courte durée évolue vite, et les montants aussi : vérifiez-les à la date où vous agissez.
Un dernier angle mort mérite attention : l’assurance. Une multirisque habitation de locataire ne couvre pas une activité d’hébergement, et votre propre contrat de propriétaire non occupant peut exclure les sinistres survenus pendant une occupation irrégulière. Relisez les exclusions de votre police avant d’espérer une indemnisation, et faites le point sur les garanties du bailleur si la sous-location a duré.
Interdire ou encadrer : l’arbitrage qui reste ouvert
L’interdiction n’est pas la seule réponse. Rien n’empêche un bailleur d’autoriser la sous-location, à condition de le faire par écrit et d’en fixer les termes. Certains propriétaires y trouvent un intérêt : un locataire dont les charges s’allègent reste plus longtemps et paie plus régulièrement. Encore faut-il mesurer ce que l’on accepte.
Deux positions défendables
Refuser et faire cesser
- Usure accélérée du mobilier et des équipements par la rotation des occupants.
- Risque de sanctions liées au changement d’usage, qui visent le local et son propriétaire.
- Tensions de copropriété : le règlement peut interdire une activité d’hébergement, et le syndicat peut agir.
- Couverture d’assurance incertaine pour des occupants sans lien contractuel avec vous.
- Position simple à tenir devant le juge si le manquement se répète après mise en demeure.
Autoriser par écrit et encadrer
- Autorisation écrite fixant le prix, la durée maximale annuelle et les périodes concernées.
- Obligation de respecter les règles locales : déclaration, numéro d’enregistrement, plafond de nuitées.
- Attestation d’assurance couvrant expressément l’hébergement de courte durée, à produire chaque année.
- Partage éventuel du produit, dans la limite du plafond légal de prix au mètre carré.
- Révocation prévue en cas de manquement, et copie de l’autorisation transmise au syndic.
Un bailleur qui découvre une sous-location a deux réflexes possibles : écrire tout de suite, ou prouver d’abord. Le second gagne presque toujours, parce qu’une annonce se supprime en dix secondes et qu’un constat ne se supprime pas.
Questions fréquentes
Puis-je résilier le bail moi-même par lettre recommandée ?
Le locataire peut-il déduire ses frais des sommes à restituer ?
Que faire si le locataire retire l’annonce dès ma première lettre ?
Le syndic ou les voisins peuvent-ils agir de leur côté ?
Et si je loue moi-même mon logement quelques semaines par an ?
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