Portugal séduit 725 ultra-riches en 5 ans : Découvrez qui ils sont et pourquoi ce pays les attire tant

Le Portugal aurait attiré 725 ultra-riches en cinq ans. Ce chiffre, pris isolément, doit être lu avec prudence : il ne précise ni le seuil de patrimoine retenu, ni les nationalités, ni le statut réel des personnes concernées. « Ultra-riche » n’est pas une catégorie du droit portugais. Il peut désigner, selon l’observateur, un grand entrepreneur, un investisseur international, un détenteur d’actifs financiers très importants ou un résident fiscal à hauts revenus. Sans liste publique ni méthodologie détaillée, il est impossible d’identifier des personnes ou d’en tirer le portrait exact.

Le mouvement révèle toutefois une réalité immobilière et patrimoniale : le Portugal combine appartenance à l’Union européenne, accès à l’espace Schengen, stabilité institutionnelle, climat, littoral, villes internationales et coût d’usage souvent perçu comme compétitif par des ménages venant de marchés bien plus chers. Lisbonne, Cascais, Estoril, Comporta, l’Algarve et, pour d’autres profils, Porto concentrent une part importante de cet intérêt.

Pour un investisseur français, l’essentiel est de distinguer trois décisions différentes : acheter un logement, obtenir un titre de séjour et devenir résident fiscal. Elles peuvent se recouper, mais aucune ne découle automatiquement des deux autres. Cette séparation est devenue déterminante depuis la fin du Golden Visa immobilier et la réforme du régime fiscal des nouveaux arrivants.

Qui sont les grandes fortunes attirées par le Portugal ?

Le profil le plus visible n’est pas nécessairement celui d’un milliardaire achetant une villa. Il s’agit souvent de dirigeants ayant cédé une entreprise, d’entrepreneurs du numérique, d’investisseurs financiers, de familles internationales ou de cadres dirigeants mobiles. Leur point commun est moins le niveau de fortune que la capacité à choisir plusieurs lieux de vie, à arbitrer leur résidence fiscale et à immobiliser du capital dans un actif patrimonial.

Ces acquéreurs recherchent fréquemment une résidence principale ou secondaire de qualité, avec une forte exigence de sécurité juridique, d’accessibilité aérienne et de services. Sur le marché haut de gamme, l’adresse, la vue, l’état du bien, le stationnement, l’accès à la mer et la confidentialité comptent davantage que le rendement locatif brut. Une maison à rénover dans un secteur protégé ou un appartement sans licence d’usage adaptée peut, malgré une belle localisation, perdre une grande partie de son intérêt.

Une seconde catégorie investit de manière plus financière : immeubles rénovés, résidences gérées, bureaux, hôtellerie, logistique, foncières ou fonds régulés. Pour elle, le Portugal est un marché européen parmi d’autres. La décision dépend de la profondeur locative locale, de la liquidité à la revente, des règles d’urbanisme et de la devise — l’euro élimine le risque de change pour un investisseur français — plutôt que d’une promesse fiscale générique.

Pourquoi le Portugal reste-t-il attractif malgré la hausse des prix ?

L’attractivité tient d’abord à la possibilité de construire un mode de vie européen à l’année : infrastructures, établissements internationaux, soins privés, aéroports, restauration, littoral et climat. Pour des ménages très aisés, le différentiel de prix avec certaines capitales mondiales peut rester sensible, même lorsque les valeurs locales ont progressé. Cette logique ne signifie pas que tout le pays est abordable : les secteurs recherchés ont leurs propres tensions et leur propre cycle.

Le pays attire aussi par la lisibilité relative de ses démarches patrimoniales. Le droit de propriété est solide, le notaire intervient à l’acte et l’inscription au registre foncier matérialise la sécurité de la transaction. Mais un acte notarié ne dispense jamais d’une vérification indépendante de l’urbanisme, des surfaces, des servitudes, du règlement de copropriété et des autorisations d’usage.

Enfin, la fiscalité portugaise a longtemps été un moteur de communication internationale, notamment avec le régime des résidents non habituels. Ce régime a été profondément fermé aux nouveaux entrants à compter de 2024, sous réserve de règles transitoires. Le dispositif qui lui succède, souvent appelé IFICI, cible des activités qualifiées de recherche, d’innovation et d’enseignement ; il ne constitue pas un régime général pour rentiers ou acheteurs immobiliers. Les conditions en vigueur doivent être vérifiées à la date d’installation auprès d’un fiscaliste portugais.

L’IMT est l’impôt municipal sur les transmissions à titre onéreux. Son barème varie selon le type de bien, sa localisation, sa destination et son prix : il faut le simuler bien avant la signature. À cela s’ajoute le droit de timbre de 0,8 %. L’IMI est un impôt foncier annuel calculé sur la valeur patrimoniale fiscale, souvent inférieure à la valeur de marché ; pour l’urbain, le taux communal se situe généralement entre 0,3 % et 0,45 %. Les règles et taux locaux évoluent : vérifiez-les pour la commune et l’année concernés.

Peut-on encore obtenir un visa en achetant un bien au Portugal ?

Non. Depuis le 7 octobre 2023, l’investissement direct ou indirect dans l’immobilier ne constitue plus une voie d’accès au Golden Visa portugais. Acheter un appartement à Lisbonne, une villa en Algarve ou des parts d’une structure principalement immobilière ne donne donc pas, par lui-même, droit à ce titre de séjour. C’est le point de confusion le plus coûteux pour les acquéreurs étrangers.

Le Golden Visa subsiste sous certaines formes d’investissement non immobilier, soumises à des conditions précises et à des montants minimaux fixés par la loi. Des investissements dans des fonds réglementés peuvent notamment être envisagés, mais leur éligibilité dépend de leur stratégie effective, de leur réglementation et des règles du programme au moment du dépôt. Un fonds qui détient de l’immobilier ne doit pas être présumé éligible. Il faut obtenir une analyse écrite de l’intermédiaire et un avis juridique indépendant.

La location au Portugal est-elle un placement rentable et maîtrisable ?

La réponse dépend du type de location. La longue durée offre des flux plus prévisibles et une gestion plus simple, au prix d’un loyer souvent inférieur à celui espéré en location touristique. La location de courte durée, dite alojamento local, peut améliorer les recettes brutes dans les zones très fréquentées, mais elle exige une gestion opérationnelle, supporte une saisonnalité forte et dépend d’autorisations locales changeantes.

Le rendement ne se mesure pas sur le loyer affiché. Il faut déduire les périodes sans locataire, la commission de gestion, l’assurance, les charges de copropriété, l’IMI, l’entretien, les travaux de rénovation, l’impôt et le coût du financement. Un bien à forte valeur patrimoniale peut être un bon actif de jouissance tout en délivrant un faible rendement net. C’est particulièrement vrai dans les adresses de prestige.

Avant de chiffrer une location saisonnière, demandez à la mairie si de nouvelles licences sont délivrées dans le quartier, si une zone de contention existe, si la licence est attachée au bien ou à l’exploitant et si la copropriété impose des règles particulières. Les règles nationales et municipales ont évolué plusieurs fois : une projection fondée sur une ancienne licence ou sur une annonce voisine n’est pas suffisante.

Quels contrôles effectuer avant de signer une promesse au Portugal ?

La pratique portugaise utilise fréquemment un contrat-promesse de vente, le CPCV, avec dépôt d’un acompte qui peut représenter une part importante du prix, souvent de l’ordre de 10 % à 20 %. Sa rédaction ne doit pas être traitée comme une formalité : conditions suspensives de financement, d’obtention de documents, de régularité urbanistique, de vacance du bien et de remise des clés doivent y figurer clairement.

Le financement mérite également un contrôle en amont. Les banques portugaises peuvent financer des non-résidents, mais les quotités, taux, assurances et justificatifs de revenus varient selon le dossier. Une banque française peut parfois intervenir, notamment avec une garantie sur des actifs français, mais la structure de sûreté doit être comparée. Ne signez pas un CPCV sans avoir testé votre capacité d’emprunt et le délai réellement nécessaire à la banque.

Comment un résident français doit-il déclarer ses revenus portugais ?

Un Français qui conserve sa résidence fiscale en France doit déclarer ses revenus mondiaux, donc ses loyers portugais et, le moment venu, sa plus-value. Le Portugal impose en principe les revenus tirés d’un immeuble situé sur son territoire. La convention fiscale entre la France et le Portugal évite la double imposition, mais elle ne supprime pas les obligations déclaratives françaises ni l’effet possible de ces revenus sur le taux appliqué à d’autres revenus du foyer.

Le montant réellement imposé dépend de la nature de la location, des charges admises, du statut de résident ou non-résident, de la structure de détention et des règles françaises applicables. Une détention en nom propre, via une société portugaise ou par une structure française ne produit pas les mêmes conséquences fiscales, successorales et déclaratives. La détention sociétaire ne doit jamais être choisie uniquement pour une promesse de « zéro impôt ».

L’AIMI, parfois présenté comme un impôt sur la fortune immobilière portugais, mérite une lecture précise. Pour une personne physique, un abattement de 600 000 € s’applique en principe à la valeur patrimoniale fiscale des biens concernés, avec des seuils majorés pour les couples. Les résidences, terrains et structures peuvent relever de règles différentes. Son articulation avec l’IFI français doit être examinée actif par actif ; les paramètres doivent être confirmés pour l’année de déclaration.