Découverte des 725 ultrariches ayant choisi le Portugal comme nouveau foyer

L’installation annoncée de 725 ultrariches au Portugal confirme la capacité du pays à attirer des patrimoines internationaux, notamment vers Lisbonne, la côte de Cascais, certaines zones de l’Algarve, Porto ou le littoral de l’Alentejo. Pour l’immobilier, l’effet se concentre d’abord sur les biens rares : maisons avec extérieur, appartements rénovés dans les quartiers centraux, résidences sécurisées et propriétés offrant une vue ou un accès rapide au littoral.

Ce chiffre ne doit toutefois pas être lu comme une prévision de hausse pour tout le marché portugais. La catégorie des « ultrariches » varie selon les études, les périodes observées et le critère retenu — patrimoine financier, patrimoine global ou résidence fiscale. Surtout, une arrivée de nouveaux résidents ne signifie pas que chacun achète immédiatement, ni qu’il investit dans la location.

Pour un acquéreur français, le Portugal reste un marché à analyser bien au-delà de son climat et de son image internationale : usage personnel, fiscalité de résidence, statut de location, réglementation municipale, financement, coûts d’acquisition et déclaration en France déterminent la rentabilité réelle. Un actif bien situé peut être patrimonial sans être un bon investissement locatif, et inversement.

Que signifie l’arrivée de 725 ultrariches pour le marché portugais ?

L’arrivée de ménages à très forte capacité d’achat agit principalement sur le segment de prestige. Elle peut accélérer la concurrence pour les produits immédiatement habitables, les emplacements très contraints et les biens dont l’offre ne peut pas être augmentée rapidement : centre historique, front de mer, quartiers résidentiels établis ou domaines avec autorisations urbanistiques déjà sécurisées.

Elle ne transforme pas mécaniquement l’ensemble des prix. Les marchés locaux restent dépendants de la solvabilité des résidents, de l’offre de logements neufs, des règles d’urbanisme, du crédit et de la réglementation locative. La bonne lecture consiste à suivre un micro-marché précis : rue, qualité du bâti, vue, stationnement, copropriété, liquidité à la revente et restrictions d’usage. Deux appartements voisins peuvent avoir des perspectives radicalement différentes.

Pourquoi le Portugal reste-t-il attractif malgré la fin du NHR ?

Le Portugal conserve des atouts structurels : qualité de vie, sécurité perçue, appartenance à la zone euro, accès aérien, services internationaux dans les grandes métropoles et diversité de l’offre résidentielle. Pour les ménages fortunés, il offre aussi la possibilité de séparer résidence principale, pied-à-terre et allocation patrimoniale dans un cadre européen. Ces critères expliquent une partie de l’intérêt, y compris lorsque la fiscalité devient moins favorable.

Le régime des résidents non habituels, souvent désigné par le sigle NHR, n’est plus accessible aux nouveaux arrivants dans ses anciennes conditions depuis 2024, sous réserve de dispositifs transitoires. Il ne faut donc pas bâtir un projet sur les avantages historiques de ce régime. Le dispositif d’incitation à la recherche scientifique et à l’innovation, parfois présenté comme son successeur, cible des profils et activités éligibles ; il ne constitue pas un régime général pour tout acquéreur étranger.

Le Portugal ne propose pas non plus de raccourci immobilier vers la résidence. Depuis le 7 octobre 2023, l’acquisition directe d’un logement ne fait plus partie des investissements admissibles au Golden Visa. Les voies encore ouvertes relèvent d’autres catégories d’investissement, soumises à leurs propres conditions. Avant toute décision de mobilité, il faut vérifier les règles en vigueur à la date de lecture auprès d’un avocat ou d’un conseil fiscal portugais indépendant.

Où la demande fortunée se concentre-t-elle, et sur quels biens ?

À Lisbonne, la demande internationale vise fréquemment les quartiers centraux rénovés, les zones proches des services et les appartements familiaux avec ascenseur, extérieur ou parking. À Cascais et Estoril, la proximité de l’océan, des écoles internationales et de Lisbonne soutient le marché de la résidence principale haut de gamme. L’Algarve attire davantage les usages de villégiature, avec une saisonnalité plus marquée et une dépendance plus forte à la qualité de la desserte, de la gestion et de la localisation exacte.

Porto offre un profil différent : ville universitaire et économique, patrimoine ancien, clientèle internationale, mais des écarts très nets entre quartiers touristiques, zones en requalification et secteurs de résidence permanente. Sur le littoral de l’Alentejo, notamment autour de Comporta et Melides, la rareté foncière et environnementale peut soutenir les prix, mais elle rend aussi les vérifications d’urbanisme plus décisives.

Dans tous ces marchés, la licence de location touristique ne doit jamais être présumée. Les règles applicables à l’« alojamento local » évoluent et les communes peuvent encadrer les nouvelles autorisations ou définir des zones de contention. Un bien vendu comme « idéal Airbnb » doit être contrôlé sur pièces : licence existante, transmissibilité éventuelle, règlement de copropriété et décision municipale applicable à l’adresse précise.

Acheter au Portugal : quels impôts, frais et contrôles avant de signer ?

Le coût d’acquisition ne se réduit pas au prix affiché. L’acheteur supporte généralement l’IMT, impôt municipal sur les mutations, le droit de timbre, les frais d’acte et d’enregistrement, ainsi que les honoraires de son avocat. L’IMT varie selon la nature du bien, sa valeur, son usage et le statut de l’acquéreur. Le droit de timbre sur l’achat immobilier est couramment de 0,8 % de la valeur retenue pour l’opération. Les barèmes, exemptions et taux locaux doivent être vérifiés au jour de la signature.

Après l’achat, l’IMI est un impôt annuel municipal assis sur la valeur patrimoniale fiscale portugaise, la VPT, qui peut être sensiblement différente du prix payé. Une imposition additionnelle sur l’immobilier de valeur élevée, l’AIMI, peut s’ajouter au-delà des abattements et seuils applicables. Le Portugal n’applique pas un impôt général sur l’ensemble du patrimoine comparable à l’IFI français, mais il serait erroné d’en déduire que la détention immobilière n’est pas taxée.

Avant tout engagement, l’avocat doit consulter la certidão permanente do registo predial, qui retrace le titre et les charges publiées, ainsi que la caderneta predial. Il contrôle la licence d’utilisation, la conformité des surfaces, le certificat énergétique, les dettes de copropriété et, pour une maison ou un terrain, les règles du plan d’urbanisme communal, les servitudes, les protections environnementales et les permis. Une simple visite, même accompagnée d’un agent, ne remplace pas cette revue documentaire.

Résidence patrimoniale ou location : quel modèle choisir ?

Le choix dépend d’abord de l’usage. Une résidence patrimoniale s’évalue sur la qualité de vie, la rareté de l’emplacement, la conservation du bâti, le coût annuel et la capacité de revente. Un investissement locatif se juge sur un compte d’exploitation : loyer réellement contractualisable, vacance, frais de gestion, travaux, fiscalité portugaise et française, coût du financement et risque réglementaire. Additionner un loyer brut et une hypothèse de hausse des prix ne constitue pas une analyse de rendement.

Un résident fiscal français peut-il investir sans alourdir ses risques ?

Oui, à condition de traiter l’investissement comme un actif international. Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus et son patrimoine selon les règles françaises, même si l’immeuble est situé au Portugal. La convention fiscale franco-portugaise organise l’imposition des revenus immobiliers et des plus-values, ainsi que l’élimination de la double imposition, mais elle ne dispense pas de déclarations. Sa mise en œuvre dépend de la nature exacte du revenu et de la situation du contribuable.

L’immeuble portugais entre dans le patrimoine immobilier mondial soumis à l’IFI pour les résidents français lorsque le patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil légal de 1,3 million d’euros. Les dettes déductibles obéissent à des conditions précises. Un compte bancaire ouvert au Portugal doit également être déclaré à l’administration française. La création d’une société portugaise, d’une holding ou d’une indivision ne fait pas disparaître par magie l’exposition fiscale ; elle peut au contraire ajouter des obligations comptables, déclaratives et successorales.

La fiscalité successorale mérite une étude séparée avant l’acte, notamment en présence d’enfants d’une précédente union, d’un partenaire non marié ou de biens détenus à plusieurs. Le droit portugais et les mécanismes français ne se superposent pas automatiquement. Un notaire français, en lien avec un avocat portugais, peut déterminer si une acquisition en nom propre reste la voie la plus lisible.

Comment sécuriser une acquisition au Portugal depuis la France ?

L’acquéreur doit obtenir son NIF portugais, préparer l’origine des fonds attendue au titre des contrôles anti-blanchiment et choisir ses conseils avant de négocier le contrat. Le compromis portugais, le CPCV, prévoit habituellement le versement d’un dépôt, souvent de l’ordre de 10 % à 20 % du prix selon la négociation. Son régime est engageant : en l’absence de clauses protectrices, la défaillance de l’acheteur peut entraîner la perte du dépôt, tandis que celle du vendeur peut conduire à sa restitution doublée selon les règles applicables.