Fini le Portugal : pourquoi les retraités français se ruent désormais sur les maisons abordables de cette nouvelle destination inattendue

La destination qui revient le plus souvent dans les comparaisons avec le Portugal est la Grèce. Elle cumule une appartenance à la zone euro, un cadre de circulation simple pour les citoyens français et un régime fiscal destiné à certains retraités qui transfèrent réellement leur résidence. Dans plusieurs zones rurales, insulaires hors secteurs les plus touristiques ou dans des villes moyennes, l’offre de maisons peut aussi paraître plus accessible que sur certaines façades portugaises devenues très demandées.

Parler d’un exode généralisé ou de retraités qui « se ruent » sur le pays serait toutefois excessif sans données consolidées sur les installations et les transactions. Une maison bon marché n’est pas, à elle seule, une bonne opération patrimoniale : état du bâti, régularité urbanistique, coûts de rénovation, liquidité à la revente, assurance et fiscalité peuvent changer entièrement l'équation.

Le bon raisonnement consiste donc à séparer trois décisions : choisir son lieu de vie, transférer ou non son domicile fiscal, puis acheter ou louer. La Grèce peut répondre aux trois, mais chacune obéit à des règles différentes et réclame des vérifications menées avant le déménagement, idéalement avec un fiscaliste connaissant la convention franco-grecque et un avocat local indépendant.

Pourquoi le Portugal n’est-il plus l'évidence fiscale des retraités ?

Le Portugal reste un pays où de nombreux Français souhaitent vivre, notamment pour le climat, la sécurité ressentie, la proximité avec la France et l’usage de l’euro. En revanche, l’avantage fiscal qui a largement contribué à sa visibilité auprès des retraités étrangers n’est plus ouvert dans les mêmes conditions. Le régime de résident non habituel, ou NHR, a été fermé aux nouveaux arrivants à compter de 2024, sous réserve de dispositions transitoires pour certaines situations engagées antérieurement.

Le dispositif qui lui a succédé, l’IFICI, cible principalement des activités qualifiées, de recherche, d’innovation ou certaines fonctions dans des structures éligibles. Il ne constitue pas un régime général d’accueil des retraités. Les personnes déjà admises sous l’ancien NHR peuvent relever de règles de maintien propres à leur dossier ; elles ne doivent pas être confondues avec un nouvel acquéreur ou un futur expatrié.

Surtout, la fiscalité d’une pension ne se résume jamais à l’affichage d’un taux local. Sa nature compte : pension privée, retraite de la fonction publique, réversion, retraite supplémentaire, revenus financiers ou loyers. La convention fiscale bilatérale répartit le droit d’imposer entre les deux États et peut conduire à des traitements distincts selon la source du revenu. Un déménagement décidé sur la seule promesse d’une exonération est donc risqué.

Pourquoi la Grèce séduit-elle certains retraités français ?

La Grèce ne doit pas être réduite à Athènes, Santorin ou Mykonos. Les marchés immobiliers y sont très hétérogènes. Une ville continentale, une île desservie toute l’année et un village reculé n’offrent ni la même profondeur de marché, ni les mêmes services médicaux, ni les mêmes perspectives de revente. L'écart de prix affiché avec le Portugal peut être réel dans certains territoires, mais il reflète souvent aussi une demande locale plus faible ou des contraintes d’accessibilité.

Son principal argument différenciant est un régime d’imposition pour les retraités étrangers devenant résidents fiscaux grecs. Sous conditions, il prévoit une imposition forfaitaire de 7 % sur les revenus de source étrangère pendant quinze années fiscales. Le mécanisme intéresse notamment les ménages percevant des retraites privées et des revenus de portefeuille, mais son bénéfice réel dépend de la qualification de chaque revenu au regard de la convention fiscale applicable.

L’autre attrait est pratique : un Français est citoyen de l’Union européenne. Il n’a pas besoin d’un visa d’investisseur pour s’installer en Grèce. Au-delà de trois mois, il doit en revanche accomplir les formalités de séjour prévues localement, justifier selon son cas de ressources suffisantes et d’une couverture maladie, puis organiser sa vie administrative. Acheter une maison ne remplace aucune de ces étapes.

Le taux grec de 7 % s’applique-t-il automatiquement à votre retraite ?

Non. Le régime grec repose sur une demande et sur des conditions d'éligibilité. Le candidat doit notamment ne pas avoir été résident fiscal grec pendant une période donnée avant son installation, percevoir une pension étrangère et transférer effectivement sa résidence fiscale en Grèce. Les modalités déclaratives, le calendrier de demande et les justificatifs sont à confirmer à la date du projet auprès d’un conseil local ou de l’administration fiscale grecque.

Le taux de 7 % est souvent présenté comme un impôt uniforme sur toute la retraite. C’est une simplification. Il porte sur les revenus de source étrangère entrant dans le champ du régime grec, mais il ne neutralise ni les règles de la convention entre la France et la Grèce ni les obligations déclaratives françaises qui peuvent subsister. Une pension publique française, par exemple, peut obéir à une répartition de l’imposition différente d’une pension versée par une caisse privée.

Avant de partir, faites établir deux simulations écrites : l’une en restant résident fiscal français, l’autre après transfert effectif en Grèce. Elles doivent intégrer les pensions brutes et nettes, les revenus locatifs, les placements, les prélèvements sociaux éventuels, les impôts locaux, la couverture santé, ainsi que le coût de la vie dans la commune visée. Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse le seuil français de l’IFI, actuellement fixé à 1,3 million d’euros mais à vérifier à la date de lecture, la situation doit aussi être étudiée séparément.

Une maison grecque abordable est-elle vraiment moins chère au total ?

Le prix de vente est le premier chiffre visible, pas le coût complet. Avant toute offre, additionnez les frais d’acquisition, les taxes locales, les honoraires éventuels, l’assurance, les travaux, les déplacements, les charges de copropriété lorsqu’il y en a, et le budget annuel d’entretien. En Grèce, l’acquéreur doit notamment anticiper la taxe de transfert, fréquemment fixée autour de 3 % de la valeur retenue, ainsi que les frais de notaire, de registre et de dossier. Les taux, bases et exonérations éventuelles doivent être vérifiés au moment de signer.

Le risque majeur tient souvent à la conformité du bien. Une extension, une terrasse fermée, un changement d’usage ou une construction ancienne mal déclarée peuvent compliquer la vente, l’assurance, le raccordement ou la revente. Le contrôle du cadastre, des titres de propriété, des servitudes, de l’absence d’hypothèque et de la régularité urbanistique doit précéder tout versement significatif. Un diagnostic de structure, de toiture, d’humidité et de performance énergétique est tout aussi nécessaire dans les maisons anciennes.

Comment organiser fiscalité, santé et succession après le départ ?

L’installation doit être cohérente dans les faits : logement principal en Grèce, présence effective, inscription locale, comptes et contrats adaptés, déclarations fiscales dans chaque pays concerné. Le changement d’adresse auprès des caisses de retraite ne suffit pas à lui seul à établir une résidence fiscale grecque. Inversement, conserver un logement français ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal français : c’est l’ensemble de la situation qui compte.

Pour l’assurance maladie, un retraité relevant du système français peut, dans de nombreux cas au sein de l’Union européenne, utiliser le formulaire portable S1 afin de s’inscrire auprès de l’organisme de santé du pays de résidence. La caisse française compétente doit confirmer le droit, notamment lorsque la personne perçoit des pensions de plusieurs États. Il faut également examiner la complémentaire santé, les soins privés, les évacuations médicales éventuelles et les délais d’accès aux spécialistes dans le secteur choisi.

La succession doit être traitée avant l’achat, pas après. Le règlement européen sur les successions permet en principe à un Français de choisir dans un testament l’application de la loi française à l’ensemble de sa succession, sous réserve de son champ et de cas particuliers. Cela ne règle pas automatiquement les droits de succession ni les formalités immobilières grecques. Un notaire français et un professionnel grec doivent coordonner testament, régime matrimonial, procurations et détention du bien.

Comment acheter en Grèce sans brûler les étapes ?

La procédure locale diffère de la promesse de vente française et ne doit pas être conduite uniquement par l’intermédiaire du vendeur ou de l’agent commercial. Avant de réserver le bien, l’acquéreur français ouvre son dossier fiscal grec et mandate ses propres conseils. Un avocat local contrôle les droits sur le bien ; le notaire instrumente l’acte selon les règles grecques. Le recours à un ingénieur indépendant est central pour vérifier les surfaces, autorisations et éventuelles irrégularités.

Le point de vigilance final est la location. Une maison achetée pour compléter la retraite par des séjours touristiques peut être soumise à des autorisations, à des enregistrements, à des obligations fiscales et à des règles municipales changeantes. Il ne faut pas intégrer de revenus de location de courte durée dans un plan de financement sans validation locale. Pour un retraité, l’actif le plus sûr est souvent celui dont les charges restent supportables même sans locataire.