Immobilier : l’usufruit, une protection contre l’expulsion de votre bien

L’usufruit peut effectivement protéger l’occupant d’un logement contre une éviction décidée par le nu-propriétaire. Une personne qui a reçu ou conservé l’usufruit dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, notamment les loyers. Le nu-propriétaire possède le bien, mais ne peut ni y vivre à la place de l’usufruitier ni lui demander de partir par une simple décision personnelle.

Cette protection est particulièrement recherchée lors d’une donation : un parent transmet la nue-propriété à ses enfants tout en gardant l’usage de sa résidence ou les revenus d’un logement loué. À son décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans nouvelle mutation du bien dans le schéma classique de donation avec réserve d’usufruit.

Le terme d’« expulsion » doit toutefois être manié avec précision. L’usufruit n’est pas une immunité générale contre toute procédure : il ne bloque pas une expropriation pour cause d’utilité publique, ne fait pas disparaître les créanciers et peut prendre fin dans des cas prévus par la loi ou par l’acte constitutif. Sa force dépend aussi de la rédaction de l’acte notarié et de sa publicité foncière.

L’usufruit protège-t-il réellement contre une expulsion ?

Oui, face au nu-propriétaire, tant que l’usufruit existe. L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’un bien appartenant à autrui, à charge d’en conserver la substance. Cette jouissance comprend l’occupation personnelle du logement, sa mise à disposition dans les limites du droit, ou sa location afin d’en percevoir les revenus.

Le nu-propriétaire ne récupère pas librement la jouissance du bien parce qu’il souhaite l’habiter, le louer ou le vendre. Une vente de la seule nue-propriété est possible, mais l’acquéreur achète alors un bien grevé de l’usufruit existant : il doit attendre l’extinction de celui-ci pour obtenir la pleine jouissance. Une vente du bien libre de tout usufruit suppose, en pratique, l’accord des deux titulaires et une répartition du prix définie entre eux.

Quels droits l’usufruitier et le nu-propriétaire conservent-ils ?

Le démembrement de propriété répartit les prérogatives entre deux personnes. L’usufruitier a l’usage et les revenus ; le nu-propriétaire conserve le capital du bien et récupérera automatiquement la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Cette répartition doit être comprise avant toute donation, car elle organise aussi la prise en charge des dépenses, des travaux et des décisions importantes.

L’usufruitier doit entretenir le bien et en faire un usage prudent. Il supporte normalement les réparations d’entretien et les charges périodiques. Le nu-propriétaire assume les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, c’est-à-dire celles qui touchent au gros œuvre : murs porteurs, voûtes, poutres et couvertures entières, digues et murs de soutènement. La frontière est parfois litigieuse, surtout en copropriété : les parties peuvent utilement préciser leur répartition dans l’acte, sans pouvoir éluder certaines obligations envers les tiers.

Qui peut vivre dans le logement et percevoir les loyers ?

L’usufruitier peut habiter le logement lui-même, le laisser vacant ou le louer. S’il le met en location, il encaisse normalement les loyers et assume les obligations du bailleur. Le locataire bénéficie alors des protections propres à son bail : l’existence d’un usufruit ne permet pas de contourner les règles sur le congé, les impayés ou la procédure d’expulsion.

Le nu-propriétaire ne peut pas s’installer de son propre chef

Même si l’usufruitier n’occupe pas personnellement le logement, le nu-propriétaire ne peut pas en prendre possession sans son accord. Il ne peut pas davantage y installer un proche ou exiger la remise des clés. À défaut d’accord amiable, seul un juge peut trancher un litige, par exemple lorsque l’usufruitier commet des dégradations graves ou laisse le bien se détériorer de manière fautive.

Les baux doivent être conclus avec prudence

L’usufruitier peut conclure les locations ordinaires nécessaires à la jouissance du bien. En revanche, certains engagements engageant durablement le patrimoine exigent le concours du nu-propriétaire, notamment les baux ruraux et les baux commerciaux, industriels ou artisanaux. Les baux de longue durée appellent également une vérification précise. Avant de louer un bien démembré, il est prudent de relire l’acte de donation ou de succession et de consulter un notaire ou un avocat si le montage est complexe.

Comment sécuriser une donation avec réserve d’usufruit ?

La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit est un outil de transmission, pas un simple arrangement familial. Elle doit obligatoirement être reçue par un notaire lorsqu’elle porte sur un immeuble. L’acte identifie le bien, les donataires, la durée du droit, les charges assumées par chacun et les éventuelles clauses adaptées à la situation familiale. Sa publication au service de la publicité foncière est essentielle : elle rend le démembrement visible et opposable aux tiers.

Quelle fiscalité supporte chaque titulaire du droit ?

Lors d’une donation avec réserve d’usufruit, les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, et non sur la valeur de la pleine propriété. Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier selon le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de l’usufruit diminue et plus celle de la nue-propriété augmente. Le barème et les abattements doivent être vérifiés à la date de l’opération.

En matière de revenus, l’usufruitier déclare les loyers qu’il perçoit. Il est également, en principe, redevable de la taxe foncière. Pour l’impôt sur la fortune immobilière, l’usufruitier déclare généralement le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf exceptions légales liées notamment à l’origine du démembrement. Les règles sont techniques et peuvent évoluer : une vérification au moment de la déclaration est indispensable.

Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété entre les mains du nu-propriétaire n’entraîne normalement pas de droits de mutation supplémentaires lorsque l’usufruit avait été régulièrement réservé lors d’une donation. En revanche, une vente du bien avant l’extinction de l’usufruit impose de déterminer la quote-part du prix revenant à chacun, avec des conséquences possibles en matière de plus-value.

Quand l’usufruit cesse-t-il de protéger l’occupant ?

L’usufruit viager s’éteint normalement au décès de son titulaire. Il peut aussi disparaître à l’arrivée du terme prévu pour un usufruit temporaire, par réunion de l’usufruit et de la nue-propriété sur la même tête, par perte totale du bien ou, sous certaines conditions, par non-usage prolongé. Une personne morale ne peut en principe détenir un usufruit plus de trente ans.

L’usufruitier doit préserver la substance du bien. En cas d’abus de jouissance — dégradations importantes, défaut d’entretien compromettant le bien, comportement gravement contraire à ses obligations — le nu-propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut, selon les circonstances, prononcer l’extinction de l’usufruit ou organiser la remise de la jouissance au nu-propriétaire moyennant le versement d’une rente à l’usufruitier. Il ne peut jamais se faire justice lui-même.

L’usufruit ne fait pas obstacle à une expropriation régulièrement menée pour cause d’utilité publique : les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont alors pris en compte dans l’indemnisation, selon leur valeur respective. Il ne protège pas non plus contre toutes les poursuites des créanciers. Un créancier du nu-propriétaire peut, selon le dossier, agir sur la nue-propriété ; un créancier de l’usufruitier peut poursuivre son droit d’usufruit. Les droits antérieurs, notamment une hypothèque, requièrent une analyse individualisée.