À seulement 33 ans, il investit dans des appartements avec cave qu’il transforme en locations saisonnières lucratives

Un appartement doté d’une cave n’est pas automatiquement un bien capable de produire deux revenus locatifs. Une cave est en principe une annexe, souvent humide, peu ventilée et dépourvue d’éclairement naturel. La transformer en studio indépendant ou l’intégrer à l’appartement pour le louer en meublé de tourisme suppose de réunir des conditions techniques et juridiques qui ne sont jamais présumées.

Le potentiel économique existe dans certains immeubles anciens, notamment lorsque le sous-sol est sain, accessible et déjà aménageable. Mais une annonce promettant une location saisonnière « lucrative » ne vaut ni autorisation de la mairie, ni accord de copropriété, ni preuve de demande locale. L’âge de l’investisseur ne change rien à l’analyse : ce sont la légalité de l’usage et le résultat net après charges qui font la qualité de l’opération.

Le bon réflexe consiste donc à dissocier trois projets très différents : améliorer une cave comme dépendance de l’appartement, agrandir légalement le logement principal avec une surface en sous-sol, ou créer un hébergement touristique autonome. Le troisième est de loin le plus encadré et le plus risqué.

Une cave peut-elle devenir une location saisonnière légale ?

Oui, mais seulement si le local peut légalement être utilisé comme espace d’habitation et si le meublé touristique est admis à cette adresse. Une cave brute, basse de plafond, humide ou sans possibilité de ventilation et d’évacuation des eaux usées ne devient pas louable parce qu’elle reçoit un lit, une salle d’eau et une annonce en ligne.

Pour un logement loué comme résidence principale, le décret sur la décence pose notamment le repère d’une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou d’un volume habitable d’au moins 20 m³. Ces seuils ne donnent pas, à eux seuls, un permis de louer un sous-sol à des touristes : le meublé de tourisme n’est pas régi de façon identique par ce texte. Ils restent néanmoins un minimum de bon sens, auquel s’ajoutent les exigences de sécurité, de salubrité, d’éclairage, de renouvellement de l’air et les règles sanitaires locales.

Le règlement sanitaire départemental, les prescriptions communales et le PLU peuvent être plus restrictifs sur les pièces en sous-sol. Dans certaines configurations, l’absence d’ouverture suffisante sur l’extérieur, le risque d’inondation, un accès dangereux ou l’impossibilité de créer une issue adaptée rendent le projet impraticable. Une visite avec un maître d’œuvre, un architecte ou un diagnostiqueur compétent est utile avant toute offre, mais elle ne remplace pas l’instruction de la mairie.

Quels contrôles effectuer avant d’acheter un appartement avec cave ?

La première pièce à demander est le règlement de copropriété, avec son état descriptif de division. Il identifie la destination du lot — cave, local, appartement — et fixe la destination de l’immeuble. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, une interdiction des activités commerciales ou une limitation des locations de courte durée peuvent compromettre le modèle envisagé. Une tolérance de fait dans l’immeuble ne constitue pas un droit.

Examinez ensuite les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global s’il existe et les appels de fonds. Ils peuvent révéler des infiltrations, un cuvelage à refaire, des remontées capillaires, des travaux de réseaux ou un désaccord déjà engagé sur les meublés de tourisme. Vérifiez aussi le titre de propriété du vendeur : la cave doit être incluse dans la vente et ne pas être une partie commune à jouissance privative, qui obéit à un régime différent.

Quelles autorisations demander à la copropriété et à la mairie ?

Une transformation intérieure n’est pas toujours soumise à autorisation d’urbanisme. En revanche, la création d’ouvertures, la modification d’une façade, des travaux sur la structure, certains changements de destination ou la création de surface de plancher peuvent imposer une déclaration préalable ou un permis de construire. Le régime dépend précisément des travaux, du PLU et de la configuration du bâtiment : une demande écrite au service urbanisme, plans à l’appui, doit intervenir avant le démarrage du chantier.

La création d’un logement autonome peut aussi déclencher des règles locales sur le nombre de logements, le stationnement, les raccordements ou la protection contre les risques naturels. Un nouveau local habitable peut modifier l’assiette de certains impôts locaux et nécessiter une déclaration au service des impôts fonciers une fois les travaux réalisés.

En copropriété, l’accord écrit est souvent décisif

Le copropriétaire peut jouir librement de ses parties privatives à condition de respecter la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. Mais percer un mur porteur, raccorder de nouvelles évacuations sur les colonnes communes, modifier une façade, poser une ventilation traversant des parties communes ou changer la destination du lot impose généralement un vote préalable en assemblée générale. Selon les travaux et la modification éventuelle du règlement de copropriété, la majorité requise varie. Le syndic doit donc être saisi avec un dossier technique complet, non avec une simple description commerciale du projet.

La location touristique est-elle autorisée dans votre commune ?

Même avec une cave transformée en espace habitable, la mise en location de courte durée peut être encadrée par la commune. Dans les communes qui appliquent le régime de changement d’usage, notamment Paris, les communes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne, une résidence secondaire louée de manière répétée à une clientèle de passage peut nécessiter une autorisation. D’autres villes ont également instauré leur propre régime : il faut consulter la règle locale à la date de lecture.

La location de la résidence principale bénéficie d’un cadre distinct, avec un plafond national de 120 nuits par an, que certaines communes peuvent abaisser jusqu’à 90 nuits. Une cave devenue un studio autonome n’est pas, par nature, une partie de la résidence principale : ne comptez pas sur cette exception sans confirmation écrite de la commune. Un numéro d’enregistrement peut aussi être obligatoire avant la diffusion de l’annonce, et les plateformes sont tenues de le demander dans les communes concernées.

Le classement en meublé de tourisme n’autorise pas la location au regard de l’urbanisme ou du changement d’usage. Il peut améliorer la visibilité commerciale et le régime micro-BIC, mais il ne corrige ni un défaut d’habitabilité ni une interdiction municipale. Le DPE, les obligations énergétiques et les règles d’enregistrement évoluent : vérifiez les textes applicables localement avant l’achat.

Comment calculer une rentabilité réellement nette ?

Le calcul commence par le chiffre d’affaires théorique : nombre de nuits effectivement réservées multiplié par le prix moyen par nuit. Or ce résultat dépend de la saisonnalité, de la concurrence, de la durée minimale de séjour, de la réglementation locale et de la capacité à obtenir des avis. Un tarif affiché n’est jamais un revenu encaissé, et un fort taux d’occupation ne garantit pas une marge satisfaisante.

Déduisez du chiffre d’affaires les commissions de plateforme, le ménage, le linge, les consommables, l’eau, l’électricité, l’abonnement internet, l’assurance adaptée, la taxe foncière imputable, les charges de copropriété non récupérables, la CFE, l’entretien, les frais de conciergerie et les périodes de vacance. Ajoutez le coût réel du financement, ainsi qu’une réserve pour le renouvellement du mobilier et les sinistres. Les travaux de traitement de l’humidité, d’isolation, de ventilation ou de raccordement peuvent absorber plusieurs années de marge.

La formule utile est la suivante : résultat d’exploitation avant impôt = recettes encaissées − charges d’exploitation − provision pour entretien. Le cash-flow mensuel ajoute ensuite les échéances de crédit. Pour comparer deux biens, rapportez le résultat annuel avant financement au coût global d’acquisition : prix, frais de notaire, commission éventuelle, travaux, mobilier, études et frais de mise en conformité. Ne comparez pas le rendement d’une cave aménagée au seul prix d’achat de la cave si elle a été acquise avec l’appartement.

Quel régime fiscal s’applique à une cave louée en meublé ?

Les recettes d’une location meublée de courte durée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, et non des revenus fonciers. Le propriétaire choisit, sous conditions, entre le micro-BIC et le régime réel. Le micro applique un abattement forfaitaire, tandis que le réel permet de déduire les charges justifiées et, dans les règles applicables, d’amortir le mobilier et le bien hors terrain. Ce dernier régime exige une comptabilité sérieuse.

À titre de repère, pour les revenus de 2024 déclarés en 2025, le micro-BIC des meublés de tourisme non classés relevait d’un plafond de 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %. Les meublés classés bénéficiaient d’un plafond de 77 700 € et d’un abattement de 50 %, sous réserve des conditions applicables. Ces seuils et abattements peuvent évoluer : ils doivent être vérifiés pour l’année de perception des loyers.

La cotisation foncière des entreprises est en principe due pour une activité de location meublée, même si le logement est détenu en nom propre, avec des exonérations qui dépendent des cas. La taxe de séjour est collectée et reversée selon les procédures locales, souvent par les plateformes mais pas systématiquement. Si la prestation se rapproche de la parahôtellerie, notamment avec plusieurs services hôteliers rendus dans des conditions comparables à celles d’un hôtel, le traitement de TVA doit être analysé avec un professionnel.

Enfin, le régime de la revente ne doit plus être traité comme un détail. Pour les cessions réalisées depuis février 2025, les amortissements déduits dans le cadre de la location meublée non professionnelle sont, dans de nombreux cas, réintégrés pour le calcul de la plus-value. Avant d’opter pour le réel, simulez donc aussi la sortie avec un expert-comptable et le notaire.

Quelle méthode suivre pour sécuriser l’opération avant le compromis ?

Un compromis qui mentionne simplement l’existence d’une cave ne protège pas l’acquéreur qui compte en faire un hébergement touristique. Plus le modèle économique dépend de cette transformation, plus les autorisations et la faisabilité technique doivent être verrouillées avant la signature définitive. Dans ce type d’opération, renoncer à une cave inexploitable vaut souvent mieux que payer un prix fondé sur un rendement théorique.