Taxe foncière l’année de la vente : qui la paie, et comment calculer le prorata entre vendeur et acheteur

Vous signez l’acte de vente au printemps, et l’avis de taxe foncière arrive à l’automne, à votre nom de vendeur, pour l’année entière. Faut-il la payer seul ? Juridiquement, oui : c’est vous qui êtes redevable envers le fisc. Mais l’usage, presque universel, est que l’acheteur vous rembourse la part correspondant à la période où il est propriétaire. Encore faut-il que ce soit écrit, et que le calcul soit juste.

Qui doit légalement payer la taxe foncière l’année de la vente ?

L’article 1415 du Code général des impôts pose que la taxe foncière est établie pour l’année entière, d’après les faits existant au 1er janvier de l’année d’imposition. Le propriétaire à cette date est donc seul redevable de la taxe de toute l’année, même s’il vend le 2 janvier. L’administration fiscale lui adresse l’avis et c’est à lui qu’elle réclame le paiement.

La répartition entre vendeur et acheteur relève donc d’un accord entre eux, sans effet à l’égard du fisc. Sans clause dans l’avant-contrat ou l’acte, le vendeur ne peut en principe rien réclamer à l’acheteur. En pratique, les modèles d’actes des notaires prévoient presque toujours une clause de remboursement au prorata : vérifiez sa présence dès le compromis.

Comment calculer le prorata au jour près ?

La formule est simple : montant annuel de la taxe, divisé par le nombre de jours de l’année, multiplié par le nombre de jours pendant lesquels l’acheteur est propriétaire. Le jour de la signature est attribué à l’une ou l’autre partie selon la clause : lisez-la, les modèles varient.

Vente avant ou après l’avis : ce que change le calendrier

Les avis de taxe foncière sont en général envoyés à la fin de l’été, avec une échéance à l’automne. Selon la date de la vente, le montant de l’année est connu ou non, ce qui oblige à choisir une base de calcul.

Dans les communes où les taux ou les bases augmentent fortement d’une année sur l’autre, l’écart entre l’avis de l’année précédente et l’avis réel peut atteindre plusieurs dizaines d’euros. Une clause de régularisation règle la question ; sans elle, chaque partie garde le bénéfice ou la charge de l’écart.

Ordures ménagères, exonérations, copropriété : les cas particuliers

• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères : elle figure sur l’avis de taxe foncière et suit en pratique la même répartition au prorata. Si le bien est loué et vendu occupé, elle reste récupérable sur le locataire, par le vendeur puis par l’acquéreur pour leurs périodes respectives.
• Vendeur exonéré ou dégrevé : certaines exonérations sont liées à la situation personnelle du vendeur, par exemple l’âge et les revenus. Le prorata se calcule sur la taxe réellement due : si le vendeur n’a rien payé, l’acheteur n’a rien à rembourser, et c’est lui qui supportera la taxe entière l’année suivante. Les cas d’exonération sont présentés dans notre article sur les exemptions de taxe foncière.
• Construction neuve : une exonération temporaire peut s’appliquer les premières années, sous réserve d’une déclaration dans les délais et selon la décision de la commune. L’acquéreur d’un logement récent doit vérifier ce qu’il reste de cette exonération.
• Copropriété : les charges de copropriété obéissent à leurs propres règles de répartition entre vendeur et acheteur, distinctes du prorata de taxe foncière. Les dettes de charges du vendeur se règlent sur le prix, comme l’explique notre article sur l’opposition du syndic sur le prix de vente.

Et la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

La taxe d’habitation ne concerne plus les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires, là encore d’après la situation au 1er janvier. Pour un bien vendu en cours d’année, elle reste à la charge de celui qui disposait du logement au 1er janvier. Une répartition au prorata n’est pas l’usage, mais rien n’empêche de la prévoir dans l’acte si les parties en conviennent.

Le prorata de taxe foncière s’ajoute aux autres sommes réglées le jour de l’acte, sans se confondre avec elles. Pour savoir ce que recouvrent les frais d’acquisition et les honoraires d’agence selon qu’ils sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, voyez notre article sur les honoraires d’agence et les frais de notaire.