Après une séparation, un décès ou un achat à plusieurs, il arrive souvent qu’un seul des propriétaires continue d’habiter le logement commun. Les autres se demandent alors s’ils peuvent lui réclamer quelque chose. La réponse est oui : l’occupant exclusif d’un bien indivis doit une indemnité d’occupation. Encore faut-il savoir la chiffrer, déterminer depuis quand elle court et la mettre en regard de ce que l’occupant a lui-même payé.
Que prévoit la loi quand un indivisaire occupe seul le logement ?
L’article 815-9 du Code civil pose deux règles. Chaque indivisaire peut user des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres. Et l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
La jouissance est privative lorsque les autres indivisaires ne peuvent plus, en fait, utiliser le bien : serrures changées, logement occupé par l’un des ex-conjoints avec les enfants, héritier installé dans la maison familiale sans que ses frères et sœurs puissent y accéder. Détenir un double des clés ne suffit pas toujours à écarter l’indemnité : les juges apprécient si l’accès des autres est réellement possible.
La « convention contraire » peut résulter d’un accord écrit entre indivisaires, d’une convention d’indivision ou, en cas de divorce, d’une décision du juge attribuant la jouissance du logement à titre gratuit pendant la procédure. Sans l’une de ces bases, le principe s’applique.
Comment calculer l’indemnité, pas à pas ?
Le point de départ est la valeur locative : le loyer que le logement pourrait obtenir sur le marché, vide et hors charges. On l’établit à partir d’annonces comparables, d’une estimation d’agence ou d’une expertise judiciaire en cas de désaccord. Les juges appliquent ensuite un abattement de précarité, parce que l’occupant n’a pas la sécurité d’un locataire : il peut être contraint de partir à tout moment, lors du partage ou de la vente.
La méthode de calcul
Estimer la valeur locative mensuelle
Réunir trois à cinq références de loyers pour des biens comparables dans le même secteur, ou faire établir une estimation écrite.
Appliquer l’abattement de précarité
Retenir un taux cohérent avec la situation : un occupant exposé à une vente rapide justifie un abattement plus élevé. Les décisions se situent souvent entre 15 et 30 %.
Multiplier par la durée d’occupation
Compter les mois d’occupation privative, dans la limite des cinq dernières années avant la demande.
Ventiler selon les quotes-parts
L’indemnité est due à l’indivision. Économiquement, l’occupant n’en supporte que la part qui revient aux autres, puisque sa propre quote-part lui revient.
À partir de quand l’indemnité est-elle due ?
Elle court à compter du début de la jouissance privative, mais deux limites s’appliquent. La première est la prescription : l’article 815-10 du Code civil interdit toute recherche relative aux fruits et revenus plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être, et l’indemnité d’occupation y est assimilée. Au-delà de cinq ans, les mois passés sont perdus, sauf acte interruptif.
| Situation | Point de départ habituel | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Couple marié en instance de divorce | Selon la décision du juge sur la jouissance du logement pendant la procédure | Une jouissance accordée à titre gratuit exclut l’indemnité pour la période concernée |
| Couple divorcé resté en indivision | Date à laquelle le divorce produit ses effets entre époux quant à leurs biens | Vérifier la date retenue dans le jugement, qui peut être celle de la fin de la cohabitation |
| Partenaires de PACS ou concubins séparés | Début de l’occupation exclusive par l’un d’eux | Conserver la preuve de la date de départ de l’autre |
| Héritiers d’une succession | Début de l’occupation exclusive par l’un des héritiers | Un accord familial, même oral, peut être invoqué comme convention contraire |
La prescription se trouve interrompue par une demande en justice ou par un acte de reconnaissance, et une réclamation dans le cadre d’un partage notarié peut avoir des effets selon sa forme. Si vous estimez avoir droit à une indemnité, n’attendez pas la fin des discussions : formalisez votre demande pour ne pas perdre les mois les plus anciens.
Ce que l’occupant peut déduire : crédit, taxe foncière, travaux
L’indemnité n’est qu’une ligne des comptes d’indivision. En face, l’article 815-13 du Code civil permet à l’indivisaire qui a payé des dépenses nécessaires à la conservation du bien, ou qui l’a amélioré à ses frais, d’en tenir compte au moment du partage. La jurisprudence range le remboursement des échéances du crédit immobilier parmi les dépenses de conservation : l’occupant qui a payé seul les mensualités dispose donc d’une créance sur l’indivision.
Ce qui pèse sur l’occupant, ce qui joue en sa faveur
Au débit de l’occupant
- L’indemnité d’occupation, sur cinq ans au plus
- Les dégradations imputables à son usage
- Les charges d’usage qu’un locataire paierait (consommations, entretien courant)
Au crédit de l’occupant
- Les échéances du crédit immobilier qu’il a remboursées seul
- La taxe foncière et l’assurance du propriétaire, s’il les a payées
- Les grosses réparations et les travaux d’amélioration, selon la dépense et le profit subsistant
Ce mécanisme explique pourquoi une demande d’indemnité se retourne parfois contre celui qui la présente : si l’occupant a assumé seul le crédit, les charges de propriétaire et des travaux, le solde peut lui être favorable. Faites les deux colonnes avant d’engager une procédure.
Comment obtenir l’indemnité, ou s’en protéger ?
L’indemnité se règle normalement au moment du partage, devant le notaire, qui établit les comptes entre indivisaires. Dans un divorce, elle s’intègre à la liquidation du régime matrimonial, décrite dans notre dossier sur le sort du bien immobilier lors d’un divorce. Lorsqu’un des ex-conjoints souhaite conserver le logement, l’indemnité et les créances entrent dans le calcul de la soulte, détaillé dans notre article sur le rachat de soulte.
- Vous êtes l’indivisaire non occupant : écrivez à l’occupant pour constater l’occupation exclusive et réclamer l’indemnité, conservez les preuves de la date de départ et d’une éventuelle impossibilité d’accéder au bien.
- Vous êtes l’occupant : gardez toutes les preuves de paiement (échéances, taxe foncière, assurance, factures de travaux) et proposez un accord écrit fixant l’indemnité ou sa gratuité.
- Vous achetez à plusieurs : une convention d’indivision peut prévoir dès l’origine le sort d’une occupation exclusive, ce qui évite le débat plus tard. Les points à régler sont présentés dans notre article sur l’achat d’un bien à plusieurs.
L’indemnité d’occupation n’est pas une sanction mais une écriture comptable : elle rééquilibre l’usage d’un bien commun. Elle ne se juge qu’une fois posées, en face, toutes les dépenses que l’occupant a supportées.
Questions fréquentes
Mon ex-conjoint occupe notre maison avec nos enfants : doit-il une indemnité ?
Quel abattement de précarité retenir ?
L’indemnité d’occupation se paie-t-elle chaque mois ?
Peut-on réclamer une indemnité pour des années très anciennes ?
L’occupant qui paie seul le crédit doit-il quand même l’indemnité ?
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