Marché immobilier : Loïc Cantin, président de la FNAIM, prédit un nouvel élan au premier semestre 2025

Loïc Cantin, président de la FNAIM, prédit un nouvel élan du marché immobilier au premier semestre 2025. Cette perspective ne renvoie pas nécessairement à un retour immédiat de la hausse des prix : elle suppose d’abord davantage de ménages capables de financer un achat, des vendeurs plus réalistes et des délais de décision moins longs. Après un cycle de blocage du crédit et de recul des transactions, le redémarrage peut être progressif et très inégal selon les territoires.

Le principal levier est le coût du crédit. Lorsque les taux proposés par les banques diminuent, la mensualité redevient compatible avec les critères d’endettement et avec le budget des ménages. La baisse des taux directeurs ou des taux de marché ne se traduit toutefois pas mécaniquement, ni intégralement, dans chaque offre bancaire : le profil de l’emprunteur, l’apport, la durée, l’assurance et la politique commerciale de la banque restent décisifs.

Pour les particuliers, l’enjeu n’est donc pas de parier sur une date de retournement, mais d’identifier si leur projet est finançable et si le prix demandé correspond au marché local. Un ménage qui achète pour s’installer durablement n’arbitre pas de la même façon qu’un investisseur locatif, un vendeur contraint par un achat relais ou un primo-accédant disposant d’un apport limité.

Que signifie concrètement un « nouvel élan » du marché immobilier ?

Dans un marché résidentiel, une reprise se lit d’abord dans les transactions, avant de se lire dans les prix. Les acheteurs recommencent à demander des simulations de prêt, à visiter et à formuler des offres ; les compromis signés augmentent ; les délais de commercialisation cessent de s’allonger. Cela peut se produire alors même que les prix affichés sont encore en correction dans certaines villes ou que les négociations demeurent importantes.

Le marché ne repart pas comme un bloc. Les logements familiaux bien situés, correctement rénovés et sobres énergétiquement retrouvent généralement plus vite leur public. À l’inverse, un bien affiché au-dessus des ventes comparables, assorti de lourds travaux ou d’un mauvais DPE peut rester en concurrence durable avec les autres annonces. Le neuf dépend, lui, du niveau des taux mais aussi de la capacité des promoteurs à lancer des opérations, des coûts de construction et de la solvabilité des réservataires.

L’horizon du premier semestre 2025 désigne donc une fenêtre de normalisation possible, non une certitude sur le niveau futur des valeurs. Une amélioration de l’accès au crédit peut libérer une demande jusque-là en attente. Mais l’offre disponible, le marché de l’emploi, les charges de copropriété, la fiscalité locale et les exigences énergétiques continuent de déterminer la valeur réelle de chaque logement.

Pourquoi la baisse des taux peut-elle relancer les achats ?

La banque calcule la capacité d’emprunt à partir des revenus, des charges existantes, de la durée du prêt et de son taux. En pratique, le taux d’effort ne doit généralement pas dépasser 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise, conformément aux normes du Haut Conseil de stabilité financière. Des dérogations existent dans une proportion limitée de la production bancaire, mais elles ne constituent pas un droit pour l’emprunteur. Les conditions applicables doivent être vérifiées à la date du dossier.

À revenus et durée identiques, une baisse de taux réduit la mensualité d’un même capital ou, à mensualité identique, augmente le capital finançable. L’effet est sensible sur les prêts longs. Il faut toutefois regarder le coût global : le taux nominal ne suffit pas. Le TAEG intègre notamment les intérêts, les frais de dossier, les garanties obligatoires et l’assurance lorsqu’elle est imposée pour l’obtention du crédit. Il doit rester inférieur au taux d’usure applicable au trimestre concerné.

L’apport reste un élément de réassurance majeur. Il sert couramment à couvrir les frais d’acquisition, les frais de garantie et les frais de dossier, sans qu’une règle universelle impose un pourcentage donné. Un acheteur ne doit pas mobiliser toute son épargne pour améliorer son dossier : conserver une réserve pour les travaux, le déménagement, les imprévus de copropriété ou une période de vacance locative est souvent plus prudent.

Les prix vont-ils remonter dès le début de 2025 ?

Rien ne permet de déduire une hausse générale des prix d’une reprise des intentions d’achat. Les prix de signature résultent d’une négociation locale entre l’offre, la demande solvable et la qualité du bien. Quand le crédit se fluidifie, les acquéreurs qui avaient reporté leur projet reviennent plus facilement ; mais ils restent attentifs aux défauts du logement, aux travaux et à son coût d’usage. Les vendeurs qui anticipent une remontée trop rapide risquent donc de perdre les premiers mois favorables.

Le DPE est devenu un facteur structurant. Il influence le confort, les dépenses d’énergie, le coût des travaux et, pour un investissement locatif, la possibilité même de louer dans la durée. En France métropolitaine, les logements classés G sont soumis à une interdiction progressive de mise en location depuis 2025, hors exceptions prévues par les textes. Les échéances suivantes et les règles de calcul doivent être vérifiées à la date de lecture, notamment en cas de réforme du DPE ou de situation particulière.

La copropriété compte tout autant. Un appartement attractif sur le papier peut devenir difficile à financer ou à revendre s’il fait face à un ravalement, une réfection de toiture, une rénovation énergétique ou des impayés importants. Le candidat acquéreur doit demander les procès-verbaux des assemblées générales, le carnet d’entretien, le montant des charges, le fonds de travaux, l’état des procédures et les diagnostics fournis par le vendeur. Ces documents permettent d’intégrer les futures quote-parts dans le prix réellement supporté.

Quels ménages peuvent bénéficier en premier de la reprise ?

Les primo-accédants sont particulièrement sensibles aux taux, car leur apport est souvent moins élevé et leur budget plus contraint. Leur capacité dépend aussi des aides mobilisables. Le prêt à taux zéro, lorsqu’il est ouvert à leur opération, peut compléter le financement sous conditions de ressources, de localisation, de type de logement et de composition du foyer. Ses paramètres sont régulièrement modifiés : il faut consulter les règles en vigueur au moment de l’offre de prêt, pas celles appliquées à un achat antérieur.

Les secundo-accédants, eux, arbitrent entre le prix de vente de leur logement actuel et le coût du bien acheté. Ils doivent intégrer les frais d’acquisition, le remboursement anticipé éventuel du crédit en cours, le relais bancaire et le risque de double charge. Une clause suspensive de vente peut les protéger, mais elle rend parfois leur offre moins compétitive. Un prêt relais exige une estimation prudente : il ne faut pas bâtir le projet sur le prix le plus ambitieux d’une annonce voisine.

Pour l’investisseur locatif, le retour du crédit ne doit pas faire oublier la rentabilité nette. Le loyer envisageable, la vacance, la taxe foncière, les charges non récupérables, l’assurance, les travaux et l’imposition sont à projeter avant l’achat. La location meublée et la location nue ne relèvent pas du même régime fiscal ni des mêmes contraintes de gestion. Le choix entre micro-régime et régime réel, ou entre revenus fonciers et bénéfices industriels et commerciaux, mérite une simulation chiffrée adaptée au foyer.

Comment acheter sans rater la fenêtre de marché ?

La bonne démarche consiste à préparer le financement avant la visite décisive. Une attestation de faisabilité ou un accord de principe ne remplace pas une offre de prêt, mais elle crédibilise l’acquéreur auprès du vendeur. Elle doit être établie à partir de revenus justifiables, des relevés de comptes, de l’apport disponible et de l’ensemble des crédits en cours. Comparer plusieurs banques et un courtier peut être utile, à condition de comparer les garanties, l’assurance et le TAEG, pas seulement le taux facial.

Comment vendre dans un marché qui redémarre progressivement ?

Le vendeur qui souhaite profiter d’une amélioration de la demande doit réduire l’incertitude. Cela passe par un dossier complet dès la mise en vente : diagnostics à jour, titre de propriété, plans s’ils existent, taxe foncière, liste des travaux réalisés, charges et documents de copropriété. Les éléments de performance énergétique et les devis de travaux connus doivent être présentés clairement. Cacher une difficulté ne la fait pas disparaître : elle ressurgira lors de la négociation, de l’examen du dossier bancaire ou chez le notaire.

L’estimation doit s’appuyer sur des transactions comparables, récentes et réellement signées, pas sur les prix d’annonce. Il faut distinguer les biens par micro-localisation, étage, extérieur, stationnement, état, DPE, qualité de copropriété et nuisances. Deux appartements de même surface dans un même quartier peuvent justifier des écarts significatifs. Une stratégie de prix cohérente dès le départ attire les acquéreurs financés ; elle vaut mieux qu’un affichage élevé suivi de corrections répétées.

En cas de vente suivie d’un rachat, le calendrier doit être formalisé avec l’agent immobilier, la banque et le notaire. Le vendeur doit anticiper les délais de condition suspensive de prêt, de purge d’un éventuel droit de préemption urbain et de signature. La promesse ou le compromis fixe les obligations des parties : il ne faut ni accepter un délai irréaliste pour l’acquéreur, ni lancer un nouvel achat sans avoir mesuré le risque de décalage.

Quels indicateurs faut-il surveiller pour confirmer la reprise ?

Le premier indicateur est le taux réellement obtenu par les emprunteurs, assurance comprise, et non le seul taux mis en avant dans une publicité. Viennent ensuite le nombre de demandes de financement, la qualité des dossiers acceptés, le nombre de visites, les offres formulées et le délai entre la mise en vente et le compromis. Une agence locale ou un notaire peut donner une lecture utile de ces signaux, à condition de demander des éléments concernant précisément le secteur et le type de logement recherchés.

Il faut aussi suivre l’écart entre le prix affiché et le prix négocié. S’il se réduit parce que les acquéreurs reviennent, le marché se fluidifie. S’il reste élevé, les vendeurs n’ont pas encore adapté leurs attentes. Enfin, le stock de biens et la présence de produits neufs ou rénovés modifient le rapport de force. Dans une zone où l’offre de qualité est rare, une légère amélioration du crédit peut rapidement raviver la concurrence ; dans un secteur très fourni, les acheteurs conservent davantage de pouvoir de négociation.