Et si votre maison perdait encore 5 à 7% de sa valeur en 2024? Découvrez les prévisions choc de la Fnaim sur l’immobilier!

La prévision de la Fnaim évoquée en juin 2024 — une baisse des prix de l’ordre de 5 à 7 % sur l’année — ne signifie pas que chaque propriétaire perdra mécaniquement cette part de valeur. Il s’agit d’une perspective nationale, construite sur un marché profondément hétérogène. Une maison bien placée, rare et correctement valorisée peut résister ; un bien énergivore, surévalué ou situé dans une zone où les acquéreurs se raréfient peut corriger davantage.

Pour une valeur de marché de 300 000 €, un recul de 5 % représente 15 000 € et un recul de 7 % représente 21 000 €. Mais le vrai enjeu n’est pas seulement le prix affiché : c’est le produit net vendeur, après commission éventuelle, remboursement anticipé du crédit, travaux négociés et fiscalité applicable. Une baisse de marché devient problématique surtout lorsque le projet est contraint par une mutation, une séparation, une succession ou l’achat simultané d’un autre logement.

Cette analyse doit aussi être replacée à sa date de publication, le 12 juin 2024. Une prévision n’est pas une mesure définitive : elle décrit un scénario fondé sur les conditions de crédit, le volume de transactions et le comportement des vendeurs observés à ce moment-là. Pour décider aujourd’hui, il faut actualiser les comparables de vente et les conditions de financement locales.

Une baisse de 5 à 7 % : que mesure réellement cette prévision ?

Une variation nationale des prix agrège des appartements et des maisons, des zones rurales et des métropoles, ainsi que des biens de gammes très différentes. Elle ne remplace donc pas une estimation. Le chiffre à retenir pour un vendeur est le prix obtenu dans les ventes récentes de logements comparables : même rue ou secteur proche, surface et terrain voisins, état similaire, qualité énergétique équivalente et délai de commercialisation réaliste.

Il faut surtout distinguer le prix demandé du prix signé. Dans un marché qui se retourne, les annonces restent parfois plusieurs mois au niveau de prix du marché précédent. Les ventes effectivement conclues intègrent, elles, les négociations et constituent le meilleur repère. Les prix publiés par les notaires ou les réseaux professionnels peuvent aussi refléter des compromis signés plusieurs semaines auparavant : leur lecture comporte un décalage.

Pourquoi les prix pouvaient-ils reculer en 2024 ?

Le premier mécanisme est celui de la solvabilité. Quand les taux de crédit montent, une mensualité donnée finance un capital plus faible. Sauf apport plus élevé ou baisse du prix, une partie des ménages ne peut plus acheter le même logement. Le taux d’usure, qui encadre le taux annuel effectif global du crédit, et les règles d’endettement appliquées par les banques renforcent cette sélection. À la date de la demande de prêt, le taux proposé, l’assurance et les frais doivent donc être vérifiés au cas par cas.

La baisse du nombre d’acquéreurs ne produit pas immédiatement une baisse des prix. Beaucoup de vendeurs préfèrent d’abord différer leur projet, notamment lorsqu’ils ont acheté avant la hausse des taux. Mais lorsque les ventes urgentes se multiplient, que les biens restent sur le marché ou que la concurrence s’accroît, les ajustements apparaissent. Le marché immobilier corrige souvent par les volumes avant de corriger par les prix.