Loïc Cantin, président de la FNAIM, prédît que 2025 marquera le redressement du marché de l’immobilier ancien !

À la date de publication de cette prévision, Loïc Cantin, président de la FNAIM, anticipe que 2025 pourrait marquer le redressement du marché de l’immobilier ancien. Cette hypothèse est crédible si plusieurs conditions se rejoignent : un crédit de nouveau finançable pour une part plus large des ménages, des vendeurs qui acceptent le nouveau niveau de solvabilité des acquéreurs et une offre de biens suffisamment attractive pour déclencher les projets différés.

Le mot redressement ne doit toutefois pas être confondu avec un retour uniforme à la hausse. Le marché peut se reprendre d’abord en nombre de ventes, puis en délais de commercialisation, avant que les prix ne se stabilisent ou ne progressent localement. Paris, les grandes métropoles, les villes moyennes, le littoral et les territoires ruraux ne réagissent pas au même rythme ; un appartement bien classé au DPE ne se négocie pas comme une maison à rénover.

Pour un acheteur comme pour un vendeur, la bonne lecture de 2025 n’est donc pas : « faut-il attendre le rebond ? » Mais plutôt : le financement est-il soutenable, le prix est-il cohérent avec l’état réel du bien et mon projet peut-il durer ? C’est cette combinaison qui détermine la qualité d’une transaction dans l’ancien.

Pourquoi la baisse des taux peut-elle relancer l’immobilier ancien ?

Dans l’ancien, la demande dépend très directement de la mensualité accessible. Quand les taux de crédit reculent, un ménage peut emprunter davantage à mensualité comparable, ou conserver son budget d’achat tout en limitant le coût total du prêt. Le mécanisme est particulièrement sensible pour les primo-accédants, qui disposent d’un apport limité et dont le projet est souvent bloqué par le taux d’endettement maximal retenu par les banques.

La baisse affichée d’un taux nominal ne suffit pas à juger un dossier. La banque examine le TAEG, qui agrège notamment les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les garanties et, selon les cas, certains coûts imposés pour obtenir le financement. Elle vérifie aussi la stabilité des revenus, le reste à vivre, l’apport, la tenue des comptes et la qualité du bien financé. Le taux d’usure, mis à jour périodiquement, reste la limite réglementaire à ne pas dépasser : il faut vérifier sa valeur au moment de l’offre.

Une détente du crédit peut donc débloquer les ventes qui avaient été suspendues, sans créer mécaniquement une flambée des prix. Dans un premier temps, elle remet souvent en présence des acheteurs solvables et des vendeurs qui avaient retiré leur annonce. L’offre disponible, les niveaux de prix déjà corrigés, la situation de l’emploi et le coût des travaux déterminent ensuite la force réelle du redémarrage.

Un redressement des ventes signifie-t-il que les prix vont remonter partout ?

Non. Le volume des ventes et le niveau des prix sont deux indicateurs distincts. Un marché peut retrouver de la liquidité parce que les prix ont suffisamment baissé ou que les taux se sont améliorés, tout en conservant une forte sélection entre les biens. Les logements sans défaut majeur, bien placés, correctement entretenus et sobres en énergie retrouvent généralement plus vite une demande. Les biens nécessitant une rénovation lourde restent exposés à une négociation plus ferme.

La valeur d’un logement ancien dépend désormais de son prix affiché, mais aussi de son coût d’usage. Un acheteur additionne les charges de chauffage, les travaux de toiture ou de façade, les appels de fonds prévisibles en copropriété, la taxe foncière, l’assurance et le budget de rénovation. Pour une maison, il faut vérifier l’assainissement, la structure, l’humidité, les menuiseries et les réseaux. Pour un appartement, les procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien renseignent sur les dépenses à venir.

Il faut également distinguer une baisse de prix générale d’une décote propre à un défaut. Une mauvaise exposition, un rez-de-chaussée bruyant, un plan peu fonctionnel ou un DPE faible peuvent peser durablement sur la valeur, même si le marché global repart. À l’inverse, un logement rénové avec factures, diagnostics cohérents et charges maîtrisées peut conserver une prime de rareté.

Quels signaux suivre pour savoir si le marché de l’ancien repart vraiment ?

Le premier signal utile est la capacité à obtenir un financement, pas le titre d’une annonce sur les taux. Demandez à plusieurs banques ou à un courtier une simulation détaillée incluant assurance et garanties, puis vérifiez le montant réellement empruntable. Un accord de principe n’est pas une offre de prêt : il devra être confirmé après étude complète du dossier et du bien.

Sur le terrain, observez la durée de publication des annonces comparables, le nombre de baisses de prix, la qualité des visites et la marge entre prix affiché et prix accepté. Les notaires, agents immobiliers et courtiers peuvent éclairer le niveau de négociation local, mais leurs indications doivent être confrontées aux ventes comparables et aux caractéristiques précises du logement. Le prix au mètre carré est un repère, jamais une valeur automatique.

• Des visites plus nombreuses et des offres mieux financées signalent une demande qui revient.
• La diminution des retraits d’annonces peut traduire un regain de confiance des vendeurs.
• Des délais de vente qui se raccourcissent précèdent souvent la stabilisation des prix.
• L’écart entre les biens rénovés et les passoires énergétiques doit être suivi séparément.
• Le volume de crédits effectivement accordés est plus révélateur que le seul barème publicitaire d’une banque.

Comment fixer ou négocier le juste prix d’un bien ancien en 2025 ?

Le juste prix se construit à partir de comparables réellement vendus, puis se corrige. La surface loi Carrez pour un lot de copropriété, l’état du bâti, l’étage, l’ascenseur, la lumière, les nuisances, les extérieurs, les charges et la performance énergétique modifient la valeur. Un prix demandé élevé peut être justifié par une rénovation complète ; encore faut-il que celle-ci soit documentée et qu’elle corresponde aux attentes du quartier.

L’acheteur doit isoler les travaux certains des travaux souhaitables. Un devis de remplacement de chaudière, une réfection de toiture ou un ravalement voté ne se traitent pas comme une simple remise en peinture. En copropriété, demandez le règlement, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le montant des charges, les impayés éventuels et le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe. Ces documents peuvent justifier une baisse de prix ou, au contraire, sécuriser l’achat.

Quelle méthode suivre avant de faire une offre dans l’ancien ?

Que change le redressement du marché pour un investissement locatif ?

Un marché plus fluide ne transforme pas un mauvais investissement en bonne opération. Pour un bailleur, le prix d’acquisition doit être rapproché du loyer réellement atteignable, des charges non récupérables, de la fiscalité, de la vacance locative, du coût du financement et des travaux. La rentabilité brute, calculée en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’achat, est seulement un premier filtre : elle ignore précisément une large part de ces dépenses.

Le DPE est devenu central. En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus être nouvellement proposés à la location depuis 2025. Les échéances concernant les classes F puis E doivent également être intégrées dans le plan de travaux, en vérifiant la réglementation à la date de lecture. Un investisseur doit étudier la faisabilité technique de la rénovation et, en copropriété, la possibilité d’agir sur les équipements collectifs.

Le choix entre location nue et meublée ne se tranche pas uniquement sur l’impôt. Le meublé implique un équipement conforme, une gestion plus active et des règles comptables propres si le bailleur opte pour le régime réel. La location nue s’inscrit souvent dans une logique patrimoniale différente. Avant de signer, faites établir une projection de trésorerie et validez le régime fiscal avec un professionnel compétent, car les règles et seuils peuvent évoluer.

Vendeurs : comment profiter d’une reprise sans surestimer son bien ?

Une reprise du marché ne dispense pas d’un prix de lancement rigoureux. Le vendeur gagne à constituer un dossier complet dès la mise en vente : titres, diagnostics, taxe foncière, factures de travaux, charges, documents de copropriété et informations sur les équipements. Cette transparence réduit les renégociations tardives, qui surviennent souvent après la découverte d’un défaut ou d’une dépense mal anticipée.

Le meilleur levier consiste à présenter correctement ce qui est vendable et à traiter franchement ce qui ne l’est pas. Une cuisine vieillissante relève d’une préférence d’acquéreur ; une installation électrique à reprendre, une toiture en fin de vie ou un ravalement prochain doivent être intégrés au prix ou expliqués avec des documents précis. Une estimation fondée sur des annonces concurrentes, plutôt que sur les ventes effectivement réalisées et les défauts comparables, conduit fréquemment à allonger inutilement la commercialisation.

La prévision d’un redressement en 2025 doit donc être lue comme une fenêtre de fluidification possible, pas comme un permis de surcoter. Dans l’ancien, le marché récompensera d’abord les biens dont le prix, le diagnostic technique et la performance énergétique sont cohérents. C’est aussi ce qui donne aux acquéreurs le plus de sécurité pour se positionner.