Immobilier : de nouvelles réglementations entrent en vigueur pour certains propriétaires depuis le 1er janvier

Depuis le 1er janvier 2025, plusieurs échéances du calendrier immobilier français ont basculé. Elles ne visent pas tous les propriétaires de la même manière : les bailleurs d’une passoire thermique classée G sont concernés en premier lieu, mais les copropriétaires, les propriétaires de meublés de tourisme et ceux qui construisent un logement neuf doivent aussi vérifier leur situation.

La mesure la plus immédiate est l’interdiction de mettre en location, en métropole, un logement classé G au DPE dans le cadre d’un bail d’habitation. Le logement ne répond plus au critère de décence énergétique. Cette règle s’ajoute au gel des loyers applicable aux logements classés F et G depuis 2022 : elle ne crée pas une obligation générale de vendre ou de rénover, mais elle prive le bien d’une partie essentielle de son usage locatif.

En copropriété, le 1er janvier ouvre deux nouveaux paliers : le DPE collectif devient obligatoire pour les immeubles de taille intermédiaire et le projet de plan pluriannuel de travaux s’étend aux petites copropriétés. Ces documents ne sont pas de simples formalités : ils servent à programmer les travaux, à voter leur financement et à anticiper les restrictions de location à venir.

Un logement classé G peut-il encore être loué depuis le 1er janvier 2025 ?

En principe, non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement situé en France métropolitaine et noté G ne peut plus être proposé à la location en résidence principale, qu’il soit loué vide ou meublé. La règle concerne les nouveaux baux, mais aussi les renouvellements et reconductions tacites. Le propriétaire doit donc contrôler le DPE avant toute remise sur le marché ou toute échéance de bail.

Cette interdiction découle du critère de performance énergétique minimale intégré à la définition du logement décent. Elle ne met pas automatiquement fin aux contrats en cours et n’autorise pas le bailleur à demander au locataire de quitter les lieux. En revanche, un locataire peut faire valoir la non-décence du logement, demander la réalisation de travaux et, selon la décision du juge, obtenir une diminution ou une suspension du loyer jusqu’à la mise en conformité.

Le DPE doit être valide et correspondre au logement dans son état réel. Il est devenu opposable : ses données peuvent être contestées si elles sont erronées. Les seuils sont ajustés pour les logements de moins de 40 m² et la méthode de calcul de l’électricité a évolué en 2024 ; avant de programmer des travaux lourds, faites relire le diagnostic et demandez un scénario de rénovation. Des aménagements existent dans quelques situations très encadrées, notamment lorsque des travaux indispensables sont objectivement impossibles du fait de contraintes architecturales, patrimoniales ou de copropriété. Ils doivent être documentés, pas présumés.

Quelles obligations changent concrètement selon votre situation ?

Ce tableau ne remplace pas l’examen de votre dossier. La date déterminante peut être celle de la signature d’un bail, du renouvellement, de l’assemblée générale, du dépôt d’une demande d’autorisation ou du dépôt du permis de construire. Les dispositifs locaux, notamment sur les meublés de tourisme, peuvent ajouter des formalités ou des restrictions plus fortes.

Que doivent faire les copropriétés de 51 à 200 lots en 2025 ?

Les copropriétés comprenant de 51 à 200 lots doivent désormais disposer d’un DPE collectif lorsque l’immeuble est à usage principal d’habitation et que son permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Le diagnostic porte sur l’ensemble du bâtiment : enveloppe, chauffage, eau chaude, ventilation, parties communes et, selon les cas, équipements privatifs. Il donne une étiquette globale et recommande des travaux.

C’est le syndic qui organise la mise au vote et la commande du diagnostic, mais la décision et son financement relèvent de l’assemblée générale. Le DPE collectif ne remplace pas nécessairement le DPE individuel demandé lors de la vente ou de la location d’un lot. Il permet en revanche de comprendre si la mauvaise performance d’un appartement vient d’une chaudière commune, d’une isolation insuffisante de la façade ou d’un défaut propre au lot.

Le plan pluriannuel de travaux s’étend aux petites copropriétés

Le projet de plan pluriannuel de travaux, ou PPPT, devient obligatoire à compter de 2025 dans les copropriétés de 50 lots ou moins lorsque l’immeuble a plus de 15 ans. Il s’agit d’une projection sur dix ans : état du bâti et des équipements, estimation des travaux nécessaires, priorités et coût prévisionnel. Les grandes copropriétés y étaient déjà soumises selon un calendrier progressif.

Le PPPT n’emporte pas, à lui seul, l’obligation de lancer tous les travaux recensés. En revanche, le syndic doit le présenter à l’assemblée générale, qui décide de l’adopter en tout ou partie et vote, le cas échéant, les opérations et leur financement. Il a une conséquence pratique majeure : les copropriétaires doivent anticiper les appels de fonds, l’alimentation du fonds travaux et la valeur future de leurs lots. Un immeuble sans stratégie énergétique devient plus difficile à vendre comme à louer.

Quelles règles s’appliquent aux nouveaux meublés de tourisme ?

La loi visant à renforcer la régulation des meublés de tourisme instaure une contrainte énergétique pour certaines locations de courte durée. Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires qui sollicitent une nouvelle autorisation de changement d’usage pour louer un logement en meublé touristique doivent, dans le champ prévu par le texte, présenter un DPE classé de A à E. Cette règle vise surtout les communes qui régulent déjà le changement d’usage afin de protéger l’offre de logements à l’année.

Il faut distinguer cette situation de celle d’un logement touristique déjà exploité. Le calendrier n’est pas identique pour les biens existants, qui doivent atteindre le niveau A à E au plus tard en 2034 dans le périmètre légal concerné. Mais une mairie peut imposer une procédure d’enregistrement, limiter la durée de location d’une résidence principale ou fixer des règles locales de compensation. Avant d’acheter un bien destiné à la location saisonnière, interrogez donc le service urbanisme de la commune, et non la seule plateforme de réservation.

La RE2020 devient-elle plus exigeante pour les projets neufs ?

Oui. Le palier 2025 de la RE2020 renforce notamment les exigences liées à l’impact carbone de la construction. Il s’applique aux projets dont le permis de construire entre dans son champ à compter du 1er janvier 2025. Les seuils exacts dépendent de la catégorie du bâtiment et de sa destination : maison individuelle, logement collectif ou autre construction ne sont pas traités de la même manière.

Pour le maître d’ouvrage, l’effet se joue dès la conception. Le choix du système constructif, des isolants, des menuiseries, du chauffage, de la production d’eau chaude et du recours au béton conditionne le respect de l’analyse de cycle de vie. Attendre le dépôt du permis pour contrôler l’étude environnementale peut imposer une reprise coûteuse des plans. Demandez au bureau d’études une simulation RE2020 dès l’avant-projet et vérifiez les paramètres applicables à la date du dépôt.

Faut-il rénover, vendre ou retirer temporairement le bien de la location ?

Pour un bailleur de logement G, la décision se prend sur un calcul global, pas sur la seule facture de travaux. Comparez le coût des travaux, les aides effectivement accessibles, la durée de vacance, le loyer légalement envisageable après rénovation, les charges, la fiscalité et l’incidence probable du DPE sur le prix de revente. Dans un immeuble collectif, vérifiez surtout ce que vous pouvez décider seul et ce qui dépend d’un vote de copropriété.

Quels sont les risques si un propriétaire ne respecte pas ces règles ?

Le risque dépend du régime concerné. Pour un logement G loué à l’année, le principal danger est contentieux : injonction de travaux, réduction du loyer, suspension de son versement ou dommages-intérêts peuvent être demandés au juge. En copropriété, l’absence de DPE collectif ou de PPPT fragilise la gestion de l’immeuble et peut compliquer les ventes, les prêts et les votes de travaux. Pour les meublés touristiques, une location sans les autorisations ou justificatifs exigés localement expose à des sanctions administratives et financières.

Le bon réflexe consiste à ne pas traiter le DPE comme une simple étiquette commerciale. Il conditionne désormais la possibilité de louer, la stratégie de travaux de la copropriété et, de plus en plus, la liquidité du bien. Les règles fiscales, locales et les aides à la rénovation évoluant régulièrement, leurs montants et conditions doivent être vérifiés au moment de l’opération.