DPE classé G : Sébastien alerte sur ses difficultés financières face à l’impossibilité de louer ou vendre son bien

La situation évoquée par Sébastien illustre un basculement très concret : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être remis en location comme résidence principale en France métropolitaine. Pour un propriétaire qui compte sur ce loyer afin de payer son crédit, ses charges de copropriété ou sa retraite, l’enjeu est immédiatement financier. La contrainte ne signifie toutefois pas qu’il est juridiquement impossible de vendre le bien, ni que des travaux lourds sont toujours la seule issue.

Le bon réflexe consiste à dissocier trois questions : le DPE est-il exact et encore représentatif du logement ? Quel programme de travaux permet réellement de sortir de la classe G ? Et, une fois les aides, le crédit, la vacance locative et la fiscalité pris en compte, vaut-il mieux rénover puis louer, vendre en l’état ou céder après quelques travaux ciblés ? Une décision prise sous la pression peut transformer une difficulté réglementaire en perte patrimoniale durable.

Un logement DPE G peut-il encore être loué ?

Pour un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, conclu, renouvelé ou reconduit tacitement à compter du 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus le critère de décence énergétique en métropole. Le propriétaire ne peut donc pas signer un nouveau bail de résidence principale pour ce bien tant que sa performance n’a pas été améliorée ou que son classement n’a pas été corrigé à juste titre.

Cette interdiction ne met pas automatiquement fin à un bail en cours. Un locataire déjà en place ne peut pas être expulsé pour ce motif et le propriétaire reste tenu d’exécuter le contrat. En revanche, à l’échéance concernée, le logement ne peut pas être reloué sans risque. Le locataire peut demander la mise en conformité ; en cas de litige, la commission départementale de conciliation puis le juge peuvent être saisis. Le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement dans les conditions qu’il fixe.

Le gel des loyers est une autre contrainte. Pour les logements F et G, les possibilités d’augmentation sont bloquées dans les situations prévues par les textes : nouvelle mise en location, renouvellement du bail ou révision annuelle. Il ne faut donc pas bâtir un plan de financement de rénovation sur une revalorisation rapide du loyer. Les règles applicables outre-mer et aux locations saisonnières ne se confondent pas avec ce régime métropolitain ; elles doivent être vérifiées localement à la date du projet.

Peut-on vendre un bien classé G sans faire les travaux ?

Oui. Il n’existe pas d’interdiction générale de vendre une passoire thermique. Le vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique comportant notamment un DPE valide, avant la signature de la promesse ou du compromis. Depuis que le DPE est opposable, un diagnostic erroné peut engager la responsabilité de son auteur ou, selon les circonstances, celle du vendeur qui aurait dissimulé une information déterminante.

La difficulté est économique, non juridique. L’acheteur intègre le coût, l’incertitude et le délai des travaux, ainsi que l’impossibilité de louer immédiatement le bien si son projet est locatif. Il peut donc négocier le prix, demander des devis ou conditionner son offre à une étude plus poussée. Le vendeur gagne à préparer cette discussion avec des éléments solides plutôt qu’à laisser l’acquéreur appliquer une décote forfaitaire et prudente.

Un audit énergétique réglementaire est en outre exigé lors de la vente des maisons individuelles et des immeubles entiers détenus par un seul propriétaire lorsqu’ils sont classés E, F ou G. Il ne concerne pas, en principe, la vente d’un lot isolé dans une copropriété. L’audit présente des parcours de travaux et leurs performances théoriques : il éclaire l’acheteur, mais ne remplace ni les devis d’entreprises ni une analyse des autorisations nécessaires.

Les échéances de 2028 pour les logements F et de 2034 pour les logements E concernent la location en métropole et sont à vérifier à la date de lecture, les textes d’application pouvant évoluer. Elles donnent néanmoins une information importante à l’acheteur d’un G : une rénovation minimale qui fait seulement passer le logement en F peut résoudre le blocage immédiat sans sécuriser durablement l’actif locatif.

Faut-il d’abord vérifier le DPE avant d’engager des dizaines de milliers d’euros ?

Oui, car un DPE G n’est pas une mesure prise au compteur. Il résulte d’un calcul conventionnel fondé sur les caractéristiques du bâti, de l’isolation, des menuiseries, des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation. Depuis 2021, l’étiquette est déterminée par la plus mauvaise des deux notes : consommation d’énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre. Un chauffage très carboné ou une ventilation défaillante peut donc peser autant qu’une isolation insuffisante.

Relisez le rapport ligne par ligne : surface de référence, année de construction, murs donnant sur l’extérieur, combles, planchers bas, type de vitrage, chauffage, eau chaude et ventilation. Réunissez les factures et fiches techniques des travaux déjà réalisés. Si une donnée déterminante est fausse ou si le diagnostiqueur a ignoré un justificatif disponible, demandez une explication écrite et, si nécessaire, un nouveau diagnostic. Il ne s’agit pas de chercher un classement de complaisance, mais de faire établir la situation réelle.

Les logements de moins de 40 m² font l’objet, depuis le 1er juillet 2024, d’une adaptation des seuils de calcul qui corrige l’effet disproportionné de l’eau chaude sanitaire sur les petites surfaces. Un propriétaire concerné peut vérifier si son étiquette doit être actualisée via les dispositifs officiels prévus à cet effet. Cette vérification est particulièrement utile avant de retirer une annonce locative ou d’accepter une baisse de prix.

Quels travaux font réellement sortir un logement de la classe G ?

La réponse dépend de la cause du mauvais classement. Remplacer seulement les fenêtres dans un logement chauffé par de vieux convecteurs et mal ventilé donne souvent un résultat limité. À l’inverse, installer un appareil de chauffage performant sans traiter l’humidité, les parois froides ou les fuites d’air peut dégrader le confort et créer des désordres. Le programme pertinent est celui qui traite les postes dominants relevés dans le DPE et confirmé par une visite technique.

Dans une maison, l’isolation de la toiture ou des combles est fréquemment prioritaire, suivie selon le cas par les murs, les planchers bas, les menuiseries, la ventilation et le système de chauffage. Dans un appartement, les murs extérieurs, le chauffage collectif, la toiture, les façades et certains planchers relèvent souvent de la copropriété. Un copropriétaire peut agir sur son ballon d’eau chaude, ses menuiseries ou son chauffage individuel, mais ne peut pas isoler seul une façade, modifier un conduit collectif ou intervenir sur une ventilation commune.

1. Faites établir une visite technique ou un audit adapté au logement, au-delà des seules recommandations standardisées du DPE.
2. Classez les travaux par impact énergétique, coût, dépendance à la copropriété et délai de réalisation.
3. Demandez des devis comparables précisant matériaux, surfaces traitées, performances attendues et reprises de ventilation.
4. Vérifiez auprès du syndic les autorisations, les votes d’assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux et les travaux collectifs déjà envisagés.
5. Faites mettre à jour le DPE une fois les travaux achevés et les justificatifs rassemblés.

Une rénovation globale peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, surtout lorsqu’elle inclut isolation, chauffage, ventilation et reprises intérieures. Mais raisonner uniquement par lot de travaux est trompeur. Il faut également chiffrer les frais de relogement éventuel, la période sans loyer, les appels de fonds de copropriété, les intérêts d’emprunt et les finitions. Le scénario le moins cher au devis n’est pas nécessairement celui qui protège le mieux la valeur du bien à l’horizon de 2028 ou 2034.

Comment financer les travaux sans fragiliser davantage sa trésorerie ?

Le financement doit être monté avant de signer les devis. Les aides à la rénovation énergétique peuvent combiner, selon le ménage, le logement et la nature des travaux, MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro, une TVA réduite et des aides locales. Leurs montants, conditions de ressources, parcours éligibles et calendriers évoluent régulièrement : ils doivent être vérifiés à la date de dépôt du dossier. Les travaux doivent souvent être réalisés par une entreprise qualifiée RGE pour ouvrir droit aux aides.

Ne déduisez jamais une aide théorique du devis sans vérifier l’éligibilité précise. Une demande déposée trop tard, un devis signé avant l’accord lorsque celui-ci est requis, ou une entreprise non qualifiée peuvent remettre en cause le financement. Pour un bailleur, il faut aussi examiner les règles propres au dispositif et l’incidence fiscale des subventions et des dépenses selon le régime d’imposition des revenus fonciers ou de la location meublée.

Rénover, vendre en l’état ou vendre après travaux : comment choisir ?

L’arbitrage ne se résume pas à la valeur affichée dans une annonce. Si le bien est financé à crédit, commencez par calculer le produit net de vente : prix négocié, moins commission à la charge du vendeur le cas échéant, remboursement du capital restant dû, frais de mainlevée d’hypothèque ou de garantie et éventuelle indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité est plafonnée par la loi au plus bas entre six mois d’intérêts et 3 % du capital restant dû. Ajoutez, pour un logement qui n’est pas la résidence principale, la fiscalité éventuelle de la plus-value.

La plus-value immobilière d’une résidence principale est en principe exonérée. Pour les autres biens, la taxation comprend généralement l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements liés à la durée de détention. L’exonération est acquise après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, sous réserve de votre situation. Le notaire calcule le montant exact lors de la vente.

La rédaction d’Immobilier.fm : un bien G n’est pas invendable ; il devient un actif à justifier. Un vendeur qui présente un DPE vérifié, un audit lorsqu’il est obligatoire, les procès-verbaux de copropriété, des devis détaillés et un calendrier réaliste donne à l’acquéreur des repères concrets. À l’inverse, masquer les contraintes ou annoncer des travaux incertains nourrit la défiance et alourdit la négociation.