Immobilier : 33% des annonces sur SeLoger omettent le diagnostic de performance énergétique (DPE

Le chiffre avancé dans le titre — 33 % des annonces SeLoger sans DPE — appelle une lecture prudente. Il ne permet pas, à lui seul, de conclure que toutes ces publications sont irrégulières : certaines catégories de bâtiments sont dispensées de diagnostic. Mais, pour le marché courant des appartements et maisons proposés à la vente ou à la location, l’absence de toute donnée énergétique dans une annonce est un signal d’alerte sérieux.

Le DPE ne sert plus seulement à comparer une facture de chauffage présumée élevée ou faible. Il informe l’acquéreur sur la valeur d’usage du bien, les travaux susceptibles d’être nécessaires et, pour un investisseur, la possibilité même de louer à court ou moyen terme. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, sa méthode repose notamment sur les caractéristiques du bâti, de l’isolation, des équipements et de la ventilation, et non plus sur les seules factures du précédent occupant.

L’annonce immobilière est le premier support sur lequel ces informations doivent apparaître. Attendre la visite, le compromis ou la signature du bail pour remettre un DPE revient à priver le candidat d’un critère essentiel de comparaison. Un vendeur, un bailleur ou un intermédiaire doit donc pouvoir expliquer immédiatement l’absence de mention, documents à l’appui.

Quelles mentions DPE doivent figurer dans une annonce immobilière ?

Le principe est simple : lorsqu’un DPE est requis, la publicité doit en reprendre les informations essentielles, quelle que soit la nature du support — vitrine d’agence, portail, réseau social, affiche ou annonce papier. L’acheteur ou le locataire doit voir les deux étiquettes allant de A à G : la classe de consommation d’énergie primaire et la classe d’émissions de gaz à effet de serre. La plus mauvaise des deux détermine la classe finale du logement depuis la réforme du DPE.

L’annonce doit également indiquer le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisée dans le diagnostic. Il s’agit d’une fourchette théorique, non d’une promesse de facture : les habitudes de chauffage, le nombre d’occupants et la température choisie par les occupants font varier la dépense réelle. Cette estimation demeure néanmoins utile pour comparer deux logements à surface et équipements proches.

Une annonce sans DPE est-elle toujours illégale ?

Non. La règle comporte des exemptions, qui sont toutefois plus étroites qu’on ne le croit. Le DPE peut notamment ne pas être exigé pour certains bâtiments indépendants de moins de 50 m², les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation inférieure ou égale à deux ans, les bâtiments destinés à être utilisés moins de quatre mois par an, certains monuments historiques ou lieux de culte, ainsi que les bâtiments dépourvus de système fixe de chauffage ou de refroidissement. Le régime applicable doit être vérifié à la date de lecture.

Le mot indépendant est déterminant. Un studio de 25 m² situé dans un immeuble collectif n’est pas dispensé parce qu’il fait moins de 50 m². De même, une location saisonnière n’est pas automatiquement hors champ : c’est la destination et la durée prévisible d’utilisation du bâtiment qui comptent, pas la seule qualification commerciale de l’annonce. Le professionnel qui invoque une exemption doit pouvoir identifier précisément son fondement.

Pourquoi l’absence de DPE peut-elle modifier le prix et votre décision ?

Le DPE ne fixe pas mécaniquement le prix d’un logement, mais il influence la négociation. Une mauvaise étiquette peut révéler une isolation insuffisante, des menuiseries dégradées, un chauffage coûteux ou une ventilation à revoir. Pour apprécier le sujet, ne vous arrêtez pas à la lettre. Consultez les consommations conventionnelles en kWh/m²/an, le type d’énergie, l’état de l’enveloppe du bâtiment, les recommandations de travaux et le détail des émissions.

Dans une maison, le DPE doit être confronté à la toiture, aux murs, au plancher bas, aux ponts thermiques et au système de chauffage. Dans un appartement, une partie des solutions dépend de la copropriété : isolation par l’extérieur, chauffage collectif, ventilation, toiture-terrasse ou fenêtres communes. Un acquéreur doit donc demander les procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le DPE collectif lorsqu’il existe, ainsi que les travaux votés et leur quote-part prévisible.

Le diagnostic est aussi une donnée de financement. Le coût des travaux, les aides éventuellement mobilisables et le reste à charge doivent être intégrés au plan de financement, plutôt qu’ajoutés après la signature. Pour une maison classée F ou G, un audit énergétique réglementaire doit être remis dès la première visite lorsque la vente est concernée. Depuis le 1er janvier 2025, cette obligation d’audit s’étend également aux maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E ; les règles doivent être vérifiées selon la date de transaction.

Quelles conséquences pour la location d’un logement mal classé ?

Pour le bailleur, cacher ou différer l’information énergétique est particulièrement risqué. En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location ou d’un renouvellement de bail depuis le 1er janvier 2025, au titre de la décence énergétique. L’échéance est fixée à 2028 pour les logements F et à 2034 pour les logements E. Ces dates et leurs modalités doivent être contrôlées au moment de louer, notamment pour les situations particulières.

Cette interdiction ne signifie pas qu’un locataire en place est expulsé du fait de l’étiquette du logement. Elle contraint en revanche le propriétaire qui veut relouer, renouveler dans les conditions prévues par la loi ou sécuriser son investissement à traiter la performance énergétique. Les logements F et G sont par ailleurs soumis au gel des loyers applicable aux logements qualifiés de passoires énergétiques : une hausse est en principe impossible dans les situations visées par les textes.

Pour le candidat locataire, une annonce sans DPE peut donc dissimuler une difficulté juridique autant qu’un inconfort thermique. Le bail doit comporter le DPE parmi ses annexes. Si le diagnostic révèle une classe incompatible avec une mise en location, ne vous contentez pas d’une promesse orale de travaux : demandez leur nature, leur calendrier, leur financement et les conséquences sur la prise d’effet du bail.

Comment vérifier le DPE avant une visite, une offre ou un bail ?

Le bon réflexe consiste à obtenir le document complet avant de vous engager. Une image de l’étiquette dans l’annonce ne permet ni de contrôler la date, ni d’identifier les hypothèses du diagnostiqueur. Le rapport comporte un numéro d’identification et décrit les équipements, les caractéristiques retenues et les recommandations. Toute incohérence entre l’annonce, la visite et le rapport doit être éclaircie par écrit.

Quels recours si une annonce masque les informations énergétiques ?

Avant toute signature, commencez par une demande écrite au vendeur, au bailleur ou à l’agence : DPE complet, date, numéro du rapport et motif éventuel d’exemption. Conservez une copie ou une capture datée de l’annonce. Si l’intermédiaire ne corrige pas la publication ou refuse de communiquer le diagnostic, le candidat peut renoncer au projet ou conditionner son offre à la remise d’un document valable.

Après la signature, les conséquences dépendent du préjudice et de la nature de l’information erronée ou absente. Un DPE erroné, un document périmé ou une présentation trompeuse peut engager la responsabilité du vendeur, du bailleur, de l’agence ou du diagnostiqueur selon les circonstances. Pour une pratique commerciale potentiellement trompeuse, un signalement à la DGCCRF via SignalConso peut être envisagé. En cas de litige locatif, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection sont des interlocuteurs possibles ; un conseil juridique adapté au dossier reste utile.

Comment les vendeurs, bailleurs et agences doivent-ils corriger leurs annonces ?

La solution n’est pas d’ajouter une lettre approximative pour publier plus vite. Il faut d’abord commander un DPE auprès d’un diagnostiqueur certifié, puis reporter fidèlement dans l’annonce les classes, la dépense annuelle estimée et les mentions requises. Le rapport doit être cohérent avec le logement effectivement commercialisé : une division, une réunification de lots, un changement de chauffage ou une rénovation importante peuvent justifier de refaire le diagnostic.

Les agences doivent aussi sécuriser la chaîne de diffusion. Les logiciels de transaction, les passerelles vers les portails et les reprises automatiques d’anciennes annonces peuvent faire disparaître un champ ou conserver un diagnostic expiré. Un contrôle avant publication, puis à chaque remise en ligne, limite ce risque. En cas d’exemption, mieux vaut l’indiquer explicitement avec son motif plutôt que laisser le lecteur supposer que l’information a été omise.