Clause d’habitation bourgeoise en copropriété : ce qu’elle interdit vraiment

Une graphiste indépendante s’installe dans un appartement acheté récemment et compte y domicilier officiellement sa microentreprise. Une amie, copropriétaire dans un autre immeuble, lui signale que son propre règlement de copropriété interdit toute activité professionnelle. Elle relit alors le sien : la formule employée n’est pas exactement la même. Ce détail change tout, car il existe deux versions bien distinctes de la clause dite d’habitation bourgeoise.

Habitation bourgeoise stricte ou simple : une différence qui change tout

La clause de destination « bourgeoise exclusivement », parfois formulée « à usage exclusif d’habitation », interdit toute activité professionnelle dans les lots concernés, même silencieuse, même sans réception de public. La clause « bourgeoise simple », rédigée sans le mot « exclusivement » ou avec une réserve explicite, tolère au contraire l’exercice d’une profession, en particulier libérale, dès lors qu’elle ne s’accompagne d’aucune nuisance pour les autres copropriétaires : ni réception de clientèle en nombre, ni enseigne visible, ni passage répété étranger à l’immeuble. Cette nuance de rédaction, parfois réduite à un seul mot dans un document de plusieurs dizaines de pages, détermine l’ensemble des usages autorisés dans le lot.

Le télétravail change-t-il la donne ?

C’est la question la plus fréquente depuis que le télétravail s’est banalisé. Un salarié qui travaille depuis son salon, sans recevoir de public, sans installer d’enseigne, sans modifier l’aspect du logement ni la nature de son occupation principale, n’exerce pas une activité professionnelle au sens où l’entend une clause de destination, même stricte. Les tribunaux distinguent en effet le simple fait de travailler chez soi, accessoire à l’usage d’habitation, de l’exercice effectif d’une profession dans les lieux, qui suppose une organisation dédiée, visible ou génératrice de flux. La situation devient plus fragile pour une activité de microentreprise ou d’auto-entreprise domiciliée officiellement à l’adresse du logement : cette domiciliation, inscrite au répertoire des entreprises, formalise un usage professionnel du bien que la seule pratique du télétravail salarié n’implique pas.

Comment vérifier ce qui est permis avant de s’installer

D’où vient cette distinction, et pourquoi persiste-t-elle dans des règlements récents ?

La formule remonte à une époque où les règlements de copropriété distinguaient nettement les immeubles à vocation purement résidentielle, dits « bourgeois », des immeubles mixtes tolérant commerces et activités en rez-de-chaussée ou dans certains lots identifiés. Beaucoup de règlements rédigés depuis, y compris dans des constructions récentes, ont repris cette terminologie par habitude notariale, sans toujours mesurer sa portée exacte au moment de la rédaction. C’est ce qui explique qu’un immeuble neuf puisse comporter une clause d’habitation bourgeoise aussi stricte qu’un immeuble haussmannien, alors même que les usages contemporains, télétravail généralisé, microentreprises, activités hybrides, n’avaient pas été anticipés par ses rédacteurs. Cette persistance d’une formule ancienne dans un contexte d’usages nouveaux nourrit d’ailleurs l’essentiel du contentieux actuel sur le sujet.

Que risque-t-on à exercer malgré une clause bourgeoise stricte ?

Peut-on faire modifier la clause ?

Oui, mais la démarche suppose un vote en assemblée générale à une majorité qualifiée, plus exigeante qu’une décision de gestion courante, et parfois l’unanimité selon l’ampleur du changement envisagé pour l’ensemble de l’immeuble. Cette procédure, comparable dans son formalisme à celle qui encadre d’autres décisions collectives de la copropriété, comme le rôle et les responsabilités d’un syndic, bénévole ou professionnel dans la préparation de ces votes, ne se lance pas en urgence au milieu d’un litige : elle se prépare en amont, en fédérant les copropriétaires concernés autour d’une rédaction précise, avant qu’un désaccord ponctuel ne cristallise les positions. À défaut de modification collective, la clause s’applique telle qu’elle est rédigée, y compris à un nouveau copropriétaire qui n’a pas participé à sa rédaction initiale.

Dans l’intervalle, une solution intermédiaire existe parfois : demander au syndic de porter la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, non pas pour modifier la clause elle-même, mais pour faire acter par les copropriétaires une tolérance ponctuelle pour un usage précis et limité dans le temps. Cette tolérance, votée à une majorité simple puisqu’elle ne modifie pas le règlement, n’a pas la même valeur juridique qu’une modification en bonne et due forme, mais elle réduit sensiblement le risque de contentieux tant qu’aucun copropriétaire ne s’y oppose activement par la suite.

Cette logique de restriction d’usage n’est pas propre aux activités professionnelles : elle rejoint celle qui encadre, par exemple, la location saisonnière d’un logement en copropriété, où le règlement peut également limiter ce qu’un copropriétaire est libre de faire de son propre lot, au nom de la tranquillité de l’ensemble de l’immeuble.