Syndic bénévole : comment ça marche et jusqu’où va sa responsabilité

Douze lots, un immeuble sans ascenseur, des charges qui ont doublé en cinq ans sans qu’aucun copropriétaire ne comprenne vraiment pourquoi : c’est souvent dans ce type de petite copropriété que la question se pose. Plutôt que de reconduire un syndic professionnel dont les honoraires pèsent lourd rapporté au nombre de lots, l’assemblée générale peut désigner l’un de ses propres membres comme syndic bénévole. La loi le permet sans réserve, mais elle ne lui accorde aucune dérogation sur le fond.

Qui peut devenir syndic bénévole, et comment est-il désigné ?

Le syndic bénévole est un copropriétaire de l’immeuble, élu en assemblée générale dans les mêmes conditions qu’un syndic professionnel : à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, avec un vote de rattrapage possible à une majorité plus souple si le premier tour échoue de peu. Son mandat dure au maximum trois ans, renouvelable par une nouvelle élection. Aucune carte professionnelle n’est exigée, aucune garantie financière non plus : ces obligations, prévues par la loi Hoguet, ne s’appliquent qu’à celui qui exerce l’activité de syndic à titre onéreux et habituel pour le compte d’autrui, ce que le syndic bénévole, non rémunéré et gérant sa propre copropriété, ne fait pas.

Les mêmes missions qu’un syndic professionnel, sans aucune exception

C’est le point que sous-estiment le plus souvent les copropriétaires qui votent cette solution par souci d’économie : le syndic bénévole assume l’intégralité des missions légales d’un syndic, sans allégement.

• Exécuter le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale, y compris celles qui déplaisent à certains copropriétaires.
• Convoquer et tenir l’assemblée générale annuelle, avec l’ordre du jour, les délais de convocation et le procès-verbal réglementaires.
• Gérer le budget prévisionnel et les appels de fonds, en respectant le calendrier légal des provisions trimestrielles.
• Tenir une comptabilité séparée, conforme au plan comptable des syndicats de copropriétaires, sur un compte bancaire ouvert au nom du syndicat, jamais au nom personnel du syndic bénévole.
• Faire immatriculer le syndicat au registre national des copropriétés et tenir cette immatriculation à jour chaque année.

Syndic bénévole ou syndic professionnel : un vrai arbitrage

Le choix se pose d’autant plus depuis que certains syndicats, lassés d’un syndic professionnel jugé distant ou coûteux, basculent vers le bénévolat, les témoignages de copropriétaires en difficulté avec un grand syndic national illustrent bien ce type de rupture. Mais le syndic bénévole n’est pas une solution par défaut : il suppose qu’un copropriétaire dispose du temps, de la rigueur et d’une certaine appétence pour la gestion comptable et juridique.

Jusqu’où va sa responsabilité personnelle ?

Le syndic, bénévole ou non, est le mandataire du syndicat des copropriétaires : il répond de ses fautes de gestion selon les règles de droit commun du mandat civil. Une erreur de comptabilité qui prive la copropriété d’une créance, un défaut d’assurance de l’immeuble qui aggrave un sinistre, une négligence dans le suivi de travaux votés, chacune de ces fautes peut engager sa responsabilité civile, sur son patrimoine personnel, si le syndicat ou un copropriétaire lésé agit en justice contre lui.

Comment le révoquer, et que devient la copropriété entre deux syndics ?

Comme tout syndic, le syndic bénévole peut être révoqué à tout moment par un vote de l’assemblée générale à la majorité absolue, sans qu’aucune faute ne doive être démontrée : un simple désaccord sur sa gestion suffit à motiver la décision des copropriétaires. La prudence veut que la révocation et la nomination d’un successeur figurent au même ordre du jour, pour éviter toute période sans syndic en exercice. Si la copropriété se retrouve durablement sans syndic, après une démission ou une révocation sans successeur désigné, tout copropriétaire, ou même le syndic sortant, peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire, le temps qu’une nouvelle assemblée tranche.

Combien la copropriété économise-t-elle réellement ?

L’argument financier reste, dans la pratique, le premier moteur du choix. Un syndic professionnel facture un forfait de base annuel, souvent complété par des honoraires à l’acte pour chaque prestation qui sort de ce forfait, envoi d’une mise en demeure, présence à une assemblée générale extraordinaire, gestion d’un sinistre. Sur une petite copropriété de moins de quinze lots, ce forfait représente un poste de charges significatif rapporté au budget global de l’immeuble, alors que le syndic bénévole, non rémunéré, ramène cette ligne à zéro, hors le coût, modeste, de l’assurance responsabilité civile spécifique évoquée plus haut. L’économie n’est réelle que si la gestion bénévole ne génère pas, en retour, des coûts cachés : erreurs de suivi qui font grimper une facture de travaux, retard dans une déclaration de sinistre qui réduit l’indemnisation, ou temps personnel du syndic bénévole qu’aucune ligne comptable ne valorise mais qui pèse bien réellement sur celui qui l’assume.

Le syndic bénévole est-il fait pour toutes les copropriétés ?

Dans les faits, la formule fonctionne surtout dans les petites copropriétés, souvent une dizaine de lots ou moins, où les décisions restent simples, les travaux limités et les relations entre copropriétaires apaisées. Elle s’essouffle dès qu’un chantier lourd s’engage, qu’un contentieux surgit avec un occupant ou un prestataire, ou que le syndic bénévole en exercice manque de disponibilité pendant plusieurs mois : c’est alors la copropriété entière qui se retrouve fragilisée, faute d’équipe de continuité. Suivre l’évolution des charges de copropriété d’une année sur l’autre reste, dans tous les cas, un bon indicateur pour juger si la gestion, bénévole ou professionnelle, est réellement maîtrisée.