Robien : « Quel est le paradoxe de la taxation des loyers d’un bien immobilier, essentiel pour le besoin social, comparée à celle des actions ? »

Le paradoxe est visible au premier regard : un bailleur qui loue nu en direct est imposé sur son revenu foncier net à son barème d’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. À une tranche marginale d’imposition de 30 %, cela représente 47,2 % ; à 45 %, 62,2 %. À l’inverse, les dividendes et plus-values d’actions relèvent le plus souvent du prélèvement forfaitaire unique, ou PFU, de 30 %.

Cette opposition est toutefois incomplète si elle compare un loyer net encaissé par une personne physique à un dividende versé par une société. Le dividende provient en principe d’un bénéfice ayant déjà supporté l’impôt sur les sociétés. De son côté, le bailleur déduit ses charges au réel et peut relever de régimes très différents selon que le logement est loué nu, meublé ou détenu via une société.

Le sujet est donc moins celui d’une taxation mécaniquement plus lourde de l’immobilier que celui de la visibilité de l’impôt et des assiettes comparées. Les règles fiscales ci-dessous correspondent au cadre applicable à la fin de 2024 ; elles doivent être vérifiées à la date de toute décision, car les lois de finances modifient régulièrement seuils et régimes.

Pourquoi les loyers peuvent-ils être taxés jusqu’à 62,2 % ?

En location nue, le propriétaire déclare les loyers, après déduction des charges admises, dans la catégorie des revenus fonciers. Ce résultat s’ajoute à l’ensemble de ses revenus imposables : salaires, pensions, bénéfices ou autres revenus. Il est donc taxé à sa tranche marginale d’imposition, soit 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % selon le foyer et le niveau de revenu. Les 17,2 % de prélèvements sociaux s’appliquent en plus, sous réserve de situations particulières, notamment pour certains non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale européen.

L’impôt ne porte pas sur le loyer brut affiché au bail. Au régime réel, le bailleur peut notamment déduire les intérêts d’emprunt, la taxe foncière hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable, les primes d’assurance, les frais de gestion, certaines charges de copropriété, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Les échéances de remboursement du capital emprunté ne le sont pas non plus.

Le PFU de 30 % sur les actions est-il réellement plus favorable ?

Pour un particulier qui perçoit un dividende ou réalise une plus-value sur des actions dans un compte-titres ordinaire, la règle de principe est le PFU de 30 % : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Le contribuable peut choisir, pour l’ensemble de ses revenus et gains mobiliers concernés de l’année, l’imposition au barème progressif. Pour les dividendes éligibles, cette option ouvre alors droit à l’abattement de 40 % pour le calcul de l’impôt sur le revenu, mais pas pour les prélèvements sociaux. Elle peut être pertinente pour les foyers peu imposés, mais doit être simulée globalement.

Le taux de 30 % est un impôt payé par l’actionnaire au moment où il reçoit le dividende. Or l’entreprise a normalement payé l’impôt sur les sociétés sur le bénéfice qui lui permet de distribuer ce dividende. Au taux normal de 25 %, un bénéfice de 10 000 € avant IS laisse 7 500 € distribuables, puis 5 250 € nets pour l’actionnaire après PFU. La charge totale sur la chaîne économique atteint alors 47,5 %, à paramètres constants. Ce calcul n’est pas universel : une société peut avoir des déficits reportables, relever d’un autre taux dans certaines limites, ne pas distribuer ou distribuer des réserves anciennes.

Quel calcul permet de comparer un loyer et un dividende sans se tromper ?

Il faut comparer des flux placés au même niveau fiscal. Pour la location nue, partez du loyer annuel hors charges récupérables, retirez la vacance locative prévisible, les frais, la taxe foncière, les intérêts et les travaux déductibles. Vous obtenez le revenu foncier imposable. Multipliez-le ensuite par votre tranche marginale d’impôt, puis ajoutez 17,2 % de prélèvements sociaux. Un revenu foncier net de 10 000 € supporte ainsi, pour un foyer imposé à 30 %, 3 000 € d’impôt sur le revenu et 1 720 € de prélèvements sociaux, soit 4 720 € au total, hors effets particuliers.

Pour l’action, deux comparaisons sont possibles, mais elles répondent à deux questions différentes. Si vous comparez votre encaissement personnel, un dividende de 10 000 € laisse en principe 7 000 € après PFU. Si vous comparez la pression fiscale sur le profit économique ayant permis la distribution, il faut remonter à l’impôt sur les sociétés. Dans ce second raisonnement, le résultat se rapproche souvent de celui d’un bailleur à la tranche de 30 %, sans être identique.

Quels régimes peuvent alléger légalement l’imposition des loyers ?

Le premier arbitrage concerne le régime foncier. Le micro-foncier est accessible, sous conditions, lorsque les revenus fonciers bruts du foyer n’excèdent pas 15 000 € par an. Il applique un abattement forfaitaire de 30 % ; il est donc rarement adapté à un bien très endetté, fortement taxé ou nécessitant des travaux. Le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées et devient obligatoire au-delà du seuil. L’option pour le réel engage en principe le propriétaire pendant trois ans.

Le déficit foncier peut réduire l’impôt d’un bailleur lorsque les charges déductibles excèdent les loyers. La fraction issue des dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, sous réserve notamment de conserver la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. L’excédent, ainsi que la part provenant des intérêts, est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes, selon les règles applicables. Certains travaux de rénovation énergétique ont fait l’objet de plafonds temporaires spécifiques : vérifiez le dispositif en vigueur.

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers. En location meublée non professionnelle au réel, l’amortissement du logement et du mobilier peut diminuer fortement le résultat imposable, dans les limites propres au régime. Ce n’est pas une exonération automatique : la tenue comptable, le traitement de la revente et les évolutions législatives doivent être examinés avant de basculer d’une location nue à une location meublée. Une société à l’IS modifie aussi le calendrier de taxation, mais ajoute une couche de fiscalité lors de la sortie des fonds ou de la revente.

L’immobilier est-il davantage taxé sur la durée de détention ?

Le revenu annuel n’épuise pas la fiscalité d’un investissement immobilier. À l’achat dans l’ancien, les droits et frais d’acquisition représentent souvent de l’ordre de 7 % à 8 % du prix, contre un niveau généralement plus faible dans le neuf. Pendant la détention, le propriétaire supporte la taxe foncière, des charges non récupérables, des travaux et, le cas échéant, l’impôt sur la fortune immobilière. L’IFI concerne un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 M€ ; des titres peuvent aussi entrer dans son assiette à hauteur de leur fraction représentative d’immobilier.

À la revente d’une résidence locative détenue en direct, la plus-value immobilière est, en principe, taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, puis de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe peut viser les plus-values imposables élevées. La résidence principale bénéficie, elle, d’une exonération sous conditions. Les actions n’obéissent pas à cette même durée de détention, mais un PEA de plus de cinq ans peut offrir une exonération d’impôt sur le revenu sur les gains, sous conditions de fonctionnement du plan.

Pourquoi la fiscalité ne suit-elle pas la seule utilité sociale du logement ?

Loger une personne répond à un besoin essentiel, mais le système fiscal ne taxe pas les placements selon une hiérarchie de leur utilité sociale. Il combine des objectifs parfois contradictoires : financer les budgets publics, encourager l’épargne longue et le financement des entreprises, préserver l’attractivité des capitaux, réguler le foncier et soutenir, selon les périodes, l’offre locative. Cette architecture produit des taux apparents différents sans constituer, à elle seule, un jugement sur l’utilité d’un logement ou d’une entreprise.

L’immobilier bénéficie aussi de mécanismes spécifiques : déduction des intérêts et travaux, déficit foncier, amortissement en location meublée, exonération de la résidence principale et abattements de plus-value. Les actions disposent du PFU, du PEA et de la liquidité des marchés. Aucun avantage ne doit être isolé de son revers : gestion et concentration du risque pour le bailleur ; volatilité, absence de maîtrise de l’actif et incertitude du dividende pour l’actionnaire.

Comment arbitrer entre immobilier locatif et actions sur votre situation ?