Rencontre avec Jean-François Morineau : un acteur clé de BNP Paribas Real Estate dans les secteurs résidentiel et hospitalité

Jean-François Morineau se situe, chez BNP Paribas Real Estate, au croisement de deux classes d’actifs dont les logiques se rapprochent sans se confondre : le résidentiel locatif et l’hospitalité. Dans les deux cas, l’immeuble n’est plus seulement un support patrimonial. Sa valeur dépend de la qualité du service rendu, de la maîtrise des charges, de l’exploitation quotidienne et de sa capacité à rester désirable malgré le vieillissement du bâti.

Cette position impose de concilier des temporalités différentes. Le logement repose sur des baux protecteurs, une demande généralement plus stable et une réglementation très encadrée. L’hôtel, la résidence de tourisme, le coliving ou l’hébergement géré sont davantage exposés aux cycles économiques et à l’opérateur. Pour l’investisseur comme pour le propriétaire, la question centrale est donc la même : quel revenu l’actif peut-il produire durablement, après travaux et après charges ?

Que recouvre un rôle à l’interface du résidentiel et de l’hospitalité ?

Dans ces métiers, l’enjeu ne consiste pas uniquement à acheter, vendre ou louer des mètres carrés. Il faut arbitrer entre plusieurs paramètres : localisation, profondeur de marché, réglementation, qualité technique, stratégie locative, niveau de service, solvabilité des occupants ou de l’exploitant, puis coût du capital. Une même adresse peut ainsi accueillir des logements classiques, une résidence étudiante, une résidence services, un appart’hôtel ou un hôtel : le bâti paraît comparable, mais l’économie du projet ne l’est pas.

Le résidentiel institutionnel recherche souvent une visibilité de long terme sur les loyers et une vacance contenue. L’hospitalité exige, elle, une lecture fine de la demande locale : tourisme de loisirs, clientèle affaires, saisonnalité, grands équipements, desserte ferroviaire ou aérienne, concurrence et réputation de la destination. Dans ce second univers, le propriétaire doit comprendre la performance de l’exploitation, y compris lorsqu’il confie l’activité à un tiers.

Pourquoi le résidentiel et l’hospitalité obéissent-ils à des modèles économiques distincts ?

Le logement à bail d’habitation procure un revenu contractualisé et relativement prévisible à court terme, sous réserve de la vacance, des impayés et de l’encadrement applicable des loyers. Sa gestion est intensive dès lors que le parc compte de petites surfaces, mais les postes de dépense sont connus : entretien, remise en location, charges non récupérables, taxe foncière, assurance, travaux de copropriété et gestion locative.

L’hôtellerie génère un revenu quotidien, variable selon le taux d’occupation et le prix moyen des chambres. Les termes ADR — prix moyen journalier — et RevPAR — revenu par chambre disponible — sont déterminants. Mais ils ne suffisent pas : les commissions de réservation, les frais de personnel, l’énergie, le linge, la restauration éventuelle et les redevances de marque peuvent absorber une part importante du chiffre d’affaires. La hausse du revenu brut ne garantit donc pas celle du résultat opérationnel.

Quels indicateurs permettent d’évaluer un actif avant d’investir ?

La rentabilité affichée dans une annonce ou un memorandum n’est qu’un point de départ. L’analyse doit reconstituer le revenu réellement encaissable, puis retirer tous les coûts supportés par le propriétaire. Dans le résidentiel, cela revient à raisonner en loyer hors charges, vacance normalisée, impayés, frais de gestion et dépenses de remise en état. Dans l’hospitalité, l’investisseur doit examiner le chiffre d’affaires, mais aussi l’excédent brut d’exploitation, les dépenses de renouvellement et les conditions contractuelles imposées par une enseigne ou un gestionnaire.

Comment mener une due diligence utile avant une acquisition ou un développement ?

La due diligence ne doit pas se limiter à contrôler les titres de propriété et les diagnostics. Elle sert à tester le scénario économique présenté par le vendeur, le promoteur ou l’exploitant. Sur un immeuble existant, les documents de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les contrats de maintenance, les historiques de consommation et les travaux votés peuvent faire apparaître des engagements absents du prix facial.

Comment sécuriser la relation avec un exploitant hôtelier ou une société de gestion ?

Le montage contractuel détermine la répartition du risque. Avec un bail commercial, le propriétaire perçoit un loyer, fixe ou parfois indexé sur l’activité, tandis que l’exploitant supporte l’exploitation. Avec un contrat de gestion, le propriétaire assume plus directement le risque d’activité et rémunère un gestionnaire. Entre les deux, les contrats de franchise, de management et les garanties de loyer peuvent modifier profondément le partage de la performance.

Il faut analyser la durée d’engagement, les conditions de renouvellement, le niveau de dépôt ou de garantie, l’indexation, les obligations de travaux, les pénalités et les droits de sortie. Une garantie de loyer n’a de valeur que si son garant est solvable et si les conditions de mise en jeu sont claires. De même, une enseigne reconnue ne dispense pas de vérifier les frais de distribution, les exigences de rénovation et les contraintes de repositionnement.

Quels risques réglementaires et énergétiques doivent être intégrés dès maintenant ?

Pour le logement, la décence énergétique est devenue un sujet directement locatif. En France métropolitaine, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier actuellement prévu vise ensuite les logements F en 2028 puis E en 2034. Ces règles, leurs exceptions éventuelles et les modalités de calcul du DPE doivent être vérifiées à la date de lecture, notamment pour les situations particulières et les évolutions législatives.

Les actifs d’hospitalité sont concernés par d’autres contraintes : règles des établissements recevant du public, sécurité incendie, accessibilité, réglementation sanitaire selon les services proposés, ainsi que sobriété énergétique. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire vise notamment les bâtiments ou ensembles de bâtiments tertiaires d’au moins 1 000 m² de surface de plancher, avec des objectifs progressifs de réduction des consommations. Un hôtel peut aussi être pénalisé commercialement par un confort thermique insuffisant, même lorsqu’il respecte formellement le minimum réglementaire.

La performance énergétique doit donc être arbitrée comme un investissement d’exploitation. Une isolation, une régulation de chauffage, un remplacement d’équipements ou une rénovation des menuiseries peuvent réduire les dépenses, améliorer le confort et préserver la valeur de sortie. Mais les gains doivent être calculés à partir des consommations réelles et de l’usage du bâtiment, non d’une promesse standardisée.

Quels enjeux une rencontre avec Jean-François Morineau permet-elle d’éclairer ?

Le positionnement de Jean-François Morineau au sein de BNP Paribas Real Estate illustre un déplacement du métier immobilier : la sélection de l’adresse reste essentielle, mais ne suffit plus. Les investisseurs attendent désormais un actif finançable, exploitable, conforme à la trajectoire énergétique et capable de répondre à des usages précis. Dans le résidentiel, cela passe par la lisibilité des loyers et des charges ; dans l’hospitalité, par la robustesse du concept et de l’opérateur.

Les questions décisives portent alors sur le niveau de risque acceptable, l’horizon de détention, le budget de travaux, la profondeur de la demande locale et la qualité des données disponibles. Pour un professionnel de l’investissement et du conseil, la valeur consiste à faire converger ces éléments avant la signature, plutôt qu’à corriger trop tard un plan d’affaires optimiste.