InterRent Investissement Immobilier dévoile ses résultats financiers pour l’exercice se terminant le 31 décembre 2024

InterRent Real Estate Investment Trust a présenté ses résultats relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2024. Pour les porteurs de parts comme pour les investisseurs qui suivent les foncières résidentielles canadiennes, le bon réflexe n’est pas de s’arrêter au résultat net publié selon les normes IFRS : il faut déterminer ce que le parc immobilier a réellement produit, ce qu’il a consommé en investissements récurrents et comment cette performance couvre les distributions.

Les éléments transmis ne comportent pas le communiqué chiffré ni les états financiers détaillés. Il serait donc imprudent d’attribuer à InterRent un montant de revenus, de FFO, de distribution ou de dette sans les documents de référence. La publication reste toutefois l’occasion de poser la bonne grille de lecture : FFO par part, dynamique locative, niveau de levier et valeur de l’actif net sont les données qui conditionnent la thèse d’investissement.

InterRent est une foncière cotée exposée au logement locatif canadien. Son profil diffère d’un bailleur particulier français : l’investisseur achète un portefeuille géré, liquide en Bourse mais soumis à la volatilité des marchés, au dollar canadien, au coût du financement et aux règles locatives des provinces dans lesquelles les immeubles sont détenus.

Que permet de vérifier la publication annuelle d’InterRent ?

Le rapport annuel doit répondre à quatre questions distinctes. Premièrement, les loyers et le résultat d’exploitation progressent-ils à périmètre comparable ? Deuxièmement, cette progression se traduit-elle en FFO et en AFFO par part, c’est-à-dire après l’effet dilutif éventuel de nouvelles émissions de parts ? Troisièmement, la dette reste-t-elle soutenable si les taux de financement demeurent élevés ou si les expertises immobilières baissent ? Enfin, la distribution est-elle couverte par les flux réellement disponibles ?

Les documents à rapprocher sont les états financiers consolidés, le rapport de gestion de la direction et les tableaux de rapprochement des mesures non conformes aux normes IFRS. Un chiffre isolé, notamment le bénéfice net, ne permet pas de répondre à ces questions. Les méthodes de calcul retenues par la foncière et leur évolution d’une année à l’autre doivent être contrôlées dans les notes annexes.

Quels indicateurs regarder en priorité dans les résultats 2024 ?

Le revenu locatif montre la capacité du portefeuille à facturer des loyers, mais il doit être lu avec les charges immobilières. Le résultat d’exploitation net, souvent désigné par l’acronyme NOI, retranche les dépenses directement liées aux immeubles. À périmètre comparable, il renseigne mieux sur l’exploitation courante qu’une hausse de revenus alimentée par une acquisition récente.

Le FFO, ou fonds provenant de l’exploitation, vise ensuite à neutraliser certains éléments comptables peu représentatifs de la performance récurrente des immeubles, notamment les variations de juste valeur. L’AFFO va plus loin en intégrant des ajustements liés, selon la définition retenue, aux dépenses de maintien du parc, aux frais de location et à d’autres éléments non récurrents. Pour un porteur de parts, la donnée la plus parlante est l’évolution du FFO et de l’AFFO par part, pas seulement en valeur totale.

Pourquoi le résultat net IFRS ne suffit-il pas à juger InterRent ?

Les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur dans les comptes IFRS. Une modification des taux de capitalisation retenus par les experts, une évolution des loyers de marché ou des hypothèses de vacance peut donc faire varier la valeur comptable du portefeuille. Cette variation est enregistrée en résultat, même si aucun immeuble n’a été vendu et si aucun encaissement n’est intervenu pendant l’exercice.

FFO : isoler la performance immobilière récurrente

Le FFO part généralement du bénéfice net et en retire les gains ou pertes non réalisés liés à la juste valeur des immeubles, ainsi que certains éléments de cession ou d’autres postes définis dans le rapprochement publié. Il ne s’agit pas d’une mesure IFRS universelle : il faut lire la définition exacte donnée par InterRent et comparer le même indicateur sur plusieurs exercices. Une hausse de FFO est plus convaincante si elle se retrouve également par part.

AFFO : vérifier ce qui reste après l’entretien du patrimoine

L’AFFO cherche à approcher davantage le flux distribuable. Il peut tenir compte des dépenses nécessaires pour maintenir les appartements, les parties communes et les équipements, ainsi que d’ajustements de lissage des loyers ou des coûts de location. Une foncière peut afficher un FFO robuste tout en ayant besoin d’investissements de maintenance élevés. C’est pourquoi le taux de distribution rapporté à l’AFFO est souvent plus instructif que le rendement affiché en Bourse.

Le parc immobilier a-t-il créé de la valeur en 2024 ?

La première réponse se trouve dans l’évolution du NOI à périmètre comparable. Cet indicateur écarte, autant que possible, les immeubles achetés ou vendus pendant la période afin de mesurer la progression du parc déjà détenu. Il faut ensuite distinguer l’effet des hausses de loyers, l’amélioration du taux d’occupation, la réduction des impayés et l’évolution des charges, notamment les taxes, assurances, services et coûts de remise en état.

Dans le résidentiel, la croissance des loyers ne signifie pas automatiquement une hausse durable de la valeur. Elle peut être obtenue au prix de travaux importants, de délais de relocation ou d’avantages consentis aux nouveaux locataires. Les commentaires de gestion doivent donc préciser le taux d’occupation, la rotation des locataires, la durée d’immobilisation des logements, les rénovations réalisées et le niveau des dépenses d’investissement. Une amélioration de la marge locative qui s’accompagne d’un parc mieux entretenu est plus solide qu’une compression temporaire des charges.

Il faut également lire séparément la croissance interne et les opérations de portefeuille. Une acquisition peut accroître immédiatement les revenus, mais son intérêt dépend du prix payé, du rendement initial, du financement mobilisé et de la capacité à intégrer l’actif. À l’inverse, une cession peut réduire les loyers à court terme tout en désendettant le bilan ou en finançant des investissements plus rentables. L’analyse ne peut donc pas se limiter à la taille du portefeuille.

La dette d’InterRent est-elle compatible avec le contexte de taux ?

Le financement est un point central pour une foncière cotée. Le rapport annuel doit détailler la dette totale, la trésorerie, la part à taux fixe ou variable, le coût moyen, les échéances et les sûretés éventuelles. Un endettement raisonnable ne se juge pas seulement à partir d’un ratio de dette sur actif : il faut aussi vérifier la capacité des revenus récurrents à absorber les intérêts et le calendrier de refinancement.

La valeur des immeubles intervient directement dans cette analyse. Si les taux de capitalisation retenus pour valoriser le portefeuille remontent, la valeur comptable des actifs peut diminuer et accroître mécaniquement le ratio dette/actifs. Les investisseurs doivent aussi repérer les engagements bancaires, ou covenants, qui imposent un niveau minimal de couverture des intérêts ou un plafond de levier. Le détail de ces clauses et des marges disponibles figure normalement dans les notes sur les emprunts.

Une structure robuste présente en principe des maturités étalées, une liquidité disponible et une exposition limitée aux refinancements immédiats à taux défavorables. Cela ne dispense pas d’un test simple : si le coût moyen de la dette augmente lors des prochains renouvellements, le FFO par part peut-il rester stable après les dépenses d’entretien et la distribution ? Le rapport fournit les éléments pour construire cette appréciation, mais pas une garantie.

Faut-il rechercher le rendement d’InterRent ou privilégier un bien locatif direct ?

L’achat de parts d’une foncière résidentielle offre une exposition diversifiée à un portefeuille géré par une équipe professionnelle, sans acte notarié, recherche de locataire ni gestion de travaux à conduire soi-même. La liquidité est en revanche à double tranchant : la valeur de marché des parts peut évoluer quotidiennement bien plus vite que l’estimation du patrimoine immobilier. L’investisseur ne maîtrise ni le choix des immeubles ni la politique de distribution.

Pour un résident fiscal français, les distributions et les plus-values sur titres étrangers doivent être déclarées en France. Les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values mobilières relèvent, en principe, du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, sous réserve de l’option globale pour le barème progressif et de la situation du foyer. La retenue à la source canadienne, l’application de la convention fiscale et la qualification exacte de la distribution doivent être vérifiées à la date de lecture auprès de l’intermédiaire financier ou d’un conseil fiscal.

Comment analyser les résultats avant toute décision d’investissement ?

Les résultats de l’exercice 2024 doivent donc être lus comme un ensemble cohérent. Une foncière peut améliorer son exploitation tout en subissant une baisse de valeur comptable liée aux taux ; elle peut aussi afficher un bénéfice net élevé alors que sa distribution est insuffisamment couverte par les flux récurrents. Pour InterRent, l’investisseur avisé cherchera d’abord la trajectoire du NOI, du FFO et de l’AFFO par part, puis testera cette trajectoire contre la dette et les besoins de rénovation du portefeuille.