PODCAST : Les Spécialistes de l’Immobilier décryptent les enseignements clés du MIPIM – Édition du 14 mars

Dans l’édition du 14 mars, les enseignements à tirer du MIPIM sont moins ceux d’un retournement spectaculaire que d’une sélection accrue des actifs. Le grand rendez-vous cannois de l’immobilier international met en regard des investisseurs, promoteurs, collectivités, utilisateurs et financeurs qui ne raisonnent plus seulement en mètres carrés ou en prix d’acquisition. Ils regardent la capacité d’un immeuble à être occupé, financé, transformé et exploité durablement.

Le marché ne se résume donc ni à « l’immobilier repart », ni à « l’immobilier est bloqué ». Certains immeubles bien situés, techniquement performants et adaptés à la demande trouvent encore preneur. À l’inverse, les actifs énergivores, monofonctionnels ou mal desservis subissent une décote, une vacance plus longue ou des travaux coûteux. C’est le mécanisme central qui relie les discussions sur les bureaux, le logement, le commerce, la logistique et les territoires.

Pour les particuliers, cette grille de lecture est directement utile. Elle permet d’évaluer un achat locatif, la conservation d’un patrimoine, des travaux de copropriété ou la pertinence d’un prix de vente. Pour les professionnels, elle impose de chiffrer le risque réglementaire et le coût complet d’exploitation avant de promettre une rentabilité. Le MIPIM agit ici comme un révélateur : l’immobilier redevient un métier de bilan, d’usage et de gestion active.

Que révèle le MIPIM sur l’état réel du marché immobilier ?

Le premier enseignement est la fin d’une lecture globale du marché. Le niveau des taux, le coût du crédit et la prudence des banques pèsent toujours sur les transactions, mais ils ne produisent pas le même effet sur tous les segments. Un logement familial dans une zone tendue, un entrepôt proche d’un bassin de consommation et un bureau obsolète en périphérie ne présentent ni le même risque locatif, ni le même potentiel de revente, ni la même trajectoire de travaux.

Le second enseignement est que la liquidité dépend désormais de la lisibilité de l’actif. Un acheteur, qu’il soit institutionnel ou particulier, veut pouvoir répondre à quatre questions : qui occupera le bien, à quel niveau de loyer, avec quels travaux et selon quel calendrier ? Quand une réponse manque, la négociation porte sur le prix. Les biens les plus robustes ne sont pas nécessairement neufs : ce sont ceux dont la valeur d’usage et le coût de remise à niveau sont documentés.

Pourquoi les investisseurs reviennent-ils avec autant de prudence ?

L’investissement immobilier dépend de l’écart entre le rendement attendu d’un actif et le coût des capitaux mobilisés pour l’acquérir. Lorsque la dette coûte davantage et que les taux sans risque remontent, la valeur actualisée des loyers futurs baisse mécaniquement. Les acquéreurs demandent alors un rendement plus élevé, ce qui pousse les prix à la baisse, sauf lorsque l’actif bénéficie d’une demande locative exceptionnellement solide.

Cette logique explique la prudence observée sur les grandes opérations : les investisseurs ne cherchent plus seulement à acheter au bon prix, ils cherchent une sortie crédible et un revenu sécurisé. La durée ferme des baux, la solidité financière du locataire, le taux d’occupation, les charges récupérables, les travaux à venir et la performance environnementale font partie du dossier. Pour un particulier, la traduction est simple : une rentabilité affichée doit toujours être ramenée à un rendement net de risques.

Le bureau est-il encore une classe d’actifs défendable ?

Oui, mais le mot « bureau » ne suffit plus à qualifier un investissement. La baisse structurelle de la présence quotidienne dans certaines entreprises, l’essor du travail hybride et les exigences de recrutement ont changé les besoins. Un immeuble de bureaux est défendable s’il apporte une réponse concrète à l’utilisateur : proximité des transports, modularité des plateaux, qualité de l’air, confort thermique, équipements numériques, restauration ou espaces collaboratifs lorsque le marché local les justifie.

La fracture se creuse surtout entre les immeubles capables d’être reloués et ceux qui cumulent éloignement, faible performance énergétique et surfaces difficiles à reconfigurer. Dans le second cas, le propriétaire doit arbitrer entre rénovation lourde, changement d’usage, vente avec décote ou attente, qui a elle-même un coût. Avant un achat de bureaux, il faut étudier la concurrence dans un rayon cohérent, les loyers réellement pratiqués et le budget de remise en état, pas seulement le loyer théorique annoncé.

Pourquoi le logement reste-t-il au cœur des tensions immobilières ?

Le logement concentre un paradoxe : le besoin demeure élevé dans de nombreux territoires, mais construire ou réhabiliter est devenu plus difficile à équilibrer. Le foncier, les coûts de construction, le crédit, les normes, la hausse des assurances et les délais administratifs se cumulent. Quand le prix de vente acceptable par les ménages ne couvre plus le coût de revient et la marge nécessaire à l’opérateur, les programmes sont reportés, redimensionnés ou abandonnés.

Pour autant, la demande ne justifie pas n’importe quel projet. Les ménages arbitrent fortement sur la localisation, la desserte, la qualité du plan, les charges et la performance énergétique. En investissement locatif, la prudence impose aussi de vérifier l’encadrement local des loyers lorsqu’il existe, la fiscalité applicable et l’état du DPE. En France métropolitaine, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 ; les échéances suivantes concernant les classes F puis E doivent être vérifiées à la date de lecture.

La leçon pratique est claire : la pénurie ne protège pas automatiquement un bien médiocre. Un logement mal isolé, coûteux à chauffer, doté d’un plan peu fonctionnel ou situé dans une copropriété incapable de voter ses travaux peut perdre en attractivité malgré une tension locative locale. À l’inverse, une rénovation pertinente doit être pensée globalement : isolation, ventilation, chauffage, étanchéité et suivi des consommations forment un même système.

La décarbonation est-elle devenue un critère financier ?

Elle l’est déjà, car elle modifie à la fois le montant des dépenses, la possibilité de louer et l’accès au financement. Les investisseurs parlent de plus en plus de « capex » de décarbonation : les dépenses d’investissement nécessaires pour maintenir un immeuble dans le marché. Elles ne se limitent pas au changement d’une chaudière. Elles peuvent inclure l’enveloppe du bâtiment, les équipements techniques, le pilotage énergétique, l’accessibilité ou l’adaptation aux épisodes de chaleur.

Dans le tertiaire, le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose aux bâtiments concernés de réduire progressivement leurs consommations, avec notamment un objectif de réduction de 40 % en 2030 par rapport à une année de référence qui ne peut être antérieure à 2010. Les modalités et les bâtiments assujettis doivent être vérifiés au cas par cas. En copropriété, l’audit, le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux peuvent également faire émerger une dette technique longtemps sous-estimée.

Comment transformer les signaux du MIPIM en décision concrète ?

Le bon réflexe consiste à passer d’un discours de marché à une analyse du bien. Une annonce peut vanter un quartier « en devenir », une future gare ou une forte demande. Ces éléments ne suffisent pas. Il faut tester l’hypothèse avec des données locales : loyers effectivement observables, délai de relocation, niveau des charges, copropriétés comparables, projets urbains suffisamment engagés et profondeur du marché à la revente.

Cette méthode vaut aussi pour les vendeurs. Avant de fixer un prix, mieux vaut identifier ce qui inquiétera l’acquéreur : classement énergétique, toiture, ravalement, impayés de charges, contentieux, bail fragile ou travaux de mise aux normes. Traiter ou documenter ces sujets en amont rend la négociation plus rationnelle. Le marché valorise la preuve : documents à jour, travaux hiérarchisés, revenus vérifiables et contraintes assumées.