Frédéric Douet : comprendre les vérités dissimulées derrière la haine envers l’immobilier

La « haine envers l’immobilier » ne décrit pas une hostilité abstraite contre la pierre. Elle concentre des frustrations très concrètes : impossibilité d’acheter près de son emploi, niveau des loyers, sentiment que le patrimoine se transmet plus vite qu’il ne se constitue, logements vacants dans des secteurs où la demande est forte, ou encore difficultés à faire réaliser les travaux nécessaires.

Parler de vérités dissimulées serait excessif : les mécanismes sont connus, mais ils sont souvent mélangés dans le débat public. Le logement est à la fois un bien d’usage indispensable, un actif patrimonial, une garantie pour le crédit et un support de fiscalité locale. Cette pluralité explique pourquoi une même mesure peut soulager un ménage et pénaliser un autre.

La première erreur consiste à traiter tous les propriétaires comme un bloc homogène. Entre l’occupant qui rembourse son crédit, le bailleur qui entretient un immeuble ancien, l’héritier d’un logement inoccupé, le marchand de biens et l’investisseur qui retient un terrain constructible, les intérêts, les obligations et les effets sur le marché sont radicalement différents.

Pourquoi l’immobilier suscite-t-il une défiance aussi forte ?

Le logement occupe une place particulière dans le budget et dans la trajectoire sociale. Quand les prix progressent plus vite que les revenus dans une zone recherchée, les ménages qui arrivent sur le marché doivent soit s’éloigner, soit louer plus longtemps, soit réduire la surface ou la qualité de leur logement. Ils ont alors le sentiment que ceux qui possèdent déjà un bien bénéficient d’une porte d’entrée désormais fermée.

La critique repose généralement sur quatre réalités qui se superposent sans se confondre : la rareté de logements bien situés, la hausse du coût de financement ou de construction, l’inégale distribution du patrimoine et la visibilité des comportements de rétention. Un appartement vide ou loué ponctuellement est beaucoup plus visible qu’un propriétaire qui assume, sans publicité, des travaux coûteux, un impayé ou une remise aux normes.

• L’accès : dans les zones tendues, l’apport, les mensualités et les loyers écartent une partie des ménages solvables.
• La transmission : l’héritage peut accélérer la constitution d’un patrimoine, alors que l’épargne salariale ne suffit pas toujours à franchir le seuil de l’achat.
• L’usage du parc : une résidence secondaire, une location touristique ou un logement vacant peuvent réduire l’offre destinée aux résidents permanents dans certains quartiers.
• L’environnement : un bâtiment mal isolé entraîne des charges élevées et alimente le rejet d’un parc jugé coûteux et énergivore.

Les prix élevés sont-ils d’abord la faute des propriétaires ?

Non. Le prix se forme à la rencontre d’une demande solvable et d’une offre disponible, dans un territoire précis. La capacité d’emprunt des acquéreurs, les taux de crédit, la durée des prêts, l’apport personnel et l’emploi local jouent sur la demande. En face, l’offre ne s’ajuste pas instantanément : il faut du foncier, un permis, des entreprises, des matériaux, des réseaux et parfois l’accord de copropriétaires pour transformer ou surélever un bâtiment.

Dans les secteurs attractifs, le terrain est rare et les règles de construction peuvent limiter la densification. Dans les territoires détendus, le problème inverse apparaît : le parc existe mais ne correspond plus aux attentes, faute d’emploi, de transports, de rénovation ou de services. Une baisse généralisée des prix ne résout donc pas à elle seule la crise du logement ; elle peut aussi fragiliser des ménages qui ont acheté récemment avec un crédit important.

Le prix affiché ne mesure pas le coût social du logement

Un prix de vente élevé peut signaler une pénurie, mais aussi une proximité avec l’emploi et les transports. À l’inverse, un logement peu cher peut cacher des travaux lourds, une mauvaise performance énergétique, des charges de copropriété élevées ou une faible liquidité à la revente. Pour juger un marché, il faut regarder le coût complet : achat, crédit, frais d’acquisition, travaux, énergie, fiscalité, temps de transport et risque de perte de valeur.

Un loyer élevé signifie-t-il nécessairement une rente pour le bailleur ?

Un loyer est un encaissement brut, non un revenu disponible. Pour évaluer une location, il faut retrancher les intérêts d’emprunt lorsqu’ils existent, les charges non récupérables, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant, la gestion, les petites réparations, les travaux, les périodes de vacance, le risque d’impayé et l’impôt sur le revenu ou le bénéfice selon le régime choisi. Dans l’ancien, la remise en état entre deux locataires peut absorber plusieurs mois de loyers.

Cela ne signifie pas que toute hausse de loyer serait justifiée. Pour le locataire, le montant payé reste une contrainte immédiate, sans rapport avec le bilan patrimonial à long terme du propriétaire. Dans les villes ou secteurs concernés, l’encadrement des loyers, les règles de révision et les compléments de loyer obéissent à des conditions précises. Leur périmètre et leurs modalités doivent être vérifiés à la date de lecture, auprès de la commune, de la préfecture ou d’un professionnel du droit.

La fiscalité immobilière explique-t-elle le sentiment d’injustice ?

La fiscalité française est complexe parce qu’elle frappe plusieurs étapes : acquisition, détention, location, transmission et revente. Cette superposition rend les comparaisons intuitives difficiles. Un acquéreur dans l’ancien paie notamment des droits et taxes intégrés aux frais d’acquisition ; un propriétaire acquitte la taxe foncière ; un bailleur déclare ses revenus locatifs ; une revente peut générer une imposition sur la plus-value ; une transmission relève des droits de succession ou de donation.

Certaines règles alimentent l’idée d’un traitement privilégié, en particulier l’exonération de la plus-value sur la résidence principale ou la possibilité, sous conditions, de déduire des charges et travaux dans un régime réel de location. Ces dispositifs ont néanmoins une logique : la résidence principale n’est pas un revenu disponible, tandis que les dépenses nécessaires à l’obtention d’un revenu locatif sont, en principe, prises en compte pour déterminer le revenu imposable.

L’IFI vise le patrimoine immobilier net taxable lorsque sa valeur excède 1,3 M€. Son barème est progressif, et les dettes déductibles ainsi que l’évaluation des biens répondent à des règles encadrées. La plus-value immobilière hors résidence principale est, en principe, soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements liés à la durée de détention. Barèmes, exceptions, surtaxes et dispositifs locaux peuvent évoluer : ils doivent être vérifiés à la date de l’opération.

Faut-il opposer logement d’usage et investissement immobilier ?

L’opposition est utile pour identifier un problème, mais insuffisante pour le résoudre. Sans investissement privé ou institutionnel, une large part du parc locatif n’existerait pas. Sans règles protectrices, le logement risquerait d’être réduit à un actif comme un autre, alors qu’il conditionne l’accès à l’emploi, à la santé, à l’éducation et à la vie familiale.

Le bon critère est donc moins la qualité du détenteur que l’usage effectif du logement. Un bailleur qui entretient un logement décent, le loue à l’année et respecte les règles contribue à l’offre. À l’inverse, un bien durablement inoccupé sans contrainte sérieuse, un logement indigne ou une opération qui contourne les règles locales aggravent la tension et justifient une intervention publique proportionnée.

• Favoriser la location longue durée dans les zones où les résidents permanents manquent de logements.
• Sanctionner effectivement l’habitat indigne et faire respecter les critères de décence, notamment énergétique.
• Aider à la rénovation lorsque le coût des travaux bloque la remise sur le marché d’un logement viable.
• Éviter les aides uniformes qui soutiennent la demande sans augmenter l’offre disponible.

Comment distinguer vacance, logement indisponible et rétention spéculative ?

Un logement vacant n’est pas automatiquement un logement retenu par spéculation. Il peut être inhabitable, en attente de succession, occupé par un contentieux, difficile à relouer en raison de sa configuration, ou en cours de vente. La vacance de courte durée entre deux occupations est normale. En revanche, une vacance longue dans un secteur où les logements manquent doit conduire à examiner les causes et, le cas échéant, à mobiliser des outils incitatifs ou contraignants.

Les taxes sur les logements vacants et les majorations applicables dans certains territoires reposent sur des critères géographiques et de durée qui évoluent. Elles ne remplacent ni l’accompagnement des propriétaires confrontés à des travaux lourds, ni le traitement des copropriétés dégradées. Une taxe sera inefficace si le bien ne peut matériellement pas être habité ; elle peut être pertinente lorsque l’inoccupation résulte d’une stratégie de conservation sans projet crédible.

Quelles décisions peuvent réduire durablement la tension immobilière ?

La réponse ne tient ni dans la défense automatique des propriétaires ni dans leur désignation comme responsables uniques. Elle suppose de rendre l’offre plus abondante et plus utilisable là où les ménages travaillent et étudient. Cela passe par la construction lorsque les réseaux le permettent, la transformation de bureaux ou de locaux adaptés, la surélévation, la remise en état du parc ancien et la prévention de la dégradation des copropriétés.

Les collectivités ont un rôle sur le foncier, les règles d’urbanisme, les transports, les autorisations de louer, la lutte contre l’habitat indigne et, selon les territoires, l’encadrement des usages touristiques. L’État fixe une grande partie du cadre fiscal et locatif. Les propriétaires, eux, doivent raisonner sur la durée : un logement décent, correctement rénové et proposé à un prix cohérent est moins exposé à la vacance, aux contentieux et à une dépréciation accélérée.