Martin Kretz en tournée sur la Côte d’Azur : après la F1 à Monaco, il s’installe pour une nouvelle étape

Après Monaco et la séquence très exposée du Grand Prix de F1, Martin Kretz s’inscrit dans une nouvelle étape sur la Côte d’Azur. Le mouvement est cohérent avec la géographie de l’immobilier haut de gamme : Monaco concentre une clientèle internationale et des rendez-vous de réseau, tandis que le littoral français offre une diversité de produits bien plus large, de l’appartement cannois à la villa du Cap d’Antibes, jusqu’aux propriétés de l’arrière-pays.

Le titre ne permet pas, à lui seul, de qualifier cette installation comme une résidence principale, une implantation professionnelle durable, une mission ponctuelle ou un tournage. Cette distinction est pourtant déterminante : vivre, exercer et investir sur la Côte d’Azur ne relèvent ni des mêmes contraintes administratives ni des mêmes critères immobiliers. Une présence à Monaco lors de la F1 ne renseigne pas davantage sur le prix d’un bien ni sur la solidité d’un projet d’achat.

Pour les acquéreurs, cette actualité remet surtout en lumière un marché où l’adresse compte autant que le logement. Vue mer, proximité d’un port, calme, accès à l’aéroport de Nice, sécurité de la résidence, droit de construire et possibilités de location saisonnière peuvent modifier radicalement la valeur et la liquidité d’un bien pourtant situé à quelques kilomètres seulement.

Que recouvre réellement une installation sur la Côte d’Azur ?

Sur la Riviera, l’expression « s’installer » peut désigner plusieurs réalités. Pour un professionnel de l’immobilier, elle peut correspondre à l’ouverture d’un portefeuille local, à la constitution d’un réseau de prescripteurs, à une présence saisonnière ou à l’accompagnement d’une clientèle déjà active entre Paris, Londres, Genève, Milan et Monaco. Pour un particulier, elle peut signifier un changement de résidence fiscale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Les conséquences ne sont pas comparables.

Une résidence principale suppose une occupation effective et habituelle. Son intérêt fiscal est notable au moment de la revente, puisque la plus-value immobilière est, en principe, exonérée. Mais cette qualification doit correspondre aux faits : adresse, durée d’occupation, consommation, déclarations et centre de vie peuvent être examinés en cas de contrôle. Qualifier artificiellement une résidence secondaire de résidence principale est un risque fiscal inutile.

Une implantation professionnelle appelle, elle, d’autres vérifications : statut de l’intermédiaire, règles applicables à la transaction immobilière, assurance responsabilité civile professionnelle, maniement éventuel de fonds, implantation de l’entreprise et obligations déclaratives. La carte professionnelle prévue par la loi Hoguet est notamment requise pour exercer certaines activités d’entremise immobilière en France. Pour un projet précis, les règles doivent être vérifiées à la date de lecture auprès d’un professionnel compétent.

Pourquoi Monaco et la F1 restent-ils une vitrine pour l’immobilier azuréen ?

Le Grand Prix de Monaco rassemble, sur une période courte, des dirigeants, investisseurs, propriétaires, hôteliers, conseils patrimoniaux et courtiers de plusieurs pays. Cette densité de rendez-vous explique que l’événement soit aussi un moment de visibilité pour l’immobilier haut de gamme. Les transactions ne se décident pas au bord du circuit, mais les prises de contact, visites privées et discussions de mandat peuvent s’y préparer.

Monaco exerce aussi un effet de voisinage sur certaines communes françaises proches. Cap-d’Ail, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin, Èze ou Villefranche-sur-Mer peuvent intéresser des acquéreurs recherchant l’accès à la Principauté sans acheter dans son marché résidentiel. Plus à l’ouest, Cannes, Antibes, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Nice et l’arrière-pays répondent à des logiques différentes : résidence de villégiature, ancrage familial, activité touristique, télétravail ou recherche d’espace.

Cette attractivité ne gomme pas les contraintes concrètes. Les temps de trajet varient fortement selon la saison et les axes routiers. Le bruit, le stationnement, l’accès à la gare ou à l’aéroport, la pente, les risques de ruissellement et la difficulté d’intervention sur une villa isolée peuvent peser bien davantage qu’une vue spectaculaire lors de l’usage quotidien.

Faut-il choisir Monaco, le littoral français ou l’arrière-pays ?

L’arbitrage ne se résume pas à une différence de standing. Monaco est un territoire souverain doté d’un droit immobilier, de règles de résidence et d’un environnement fiscal propres. En France, l’acquéreur relève du droit français, avec des frais d’acquisition, une fiscalité immobilière et des règles de location applicables sur le territoire concerné. La nationalité de l’acheteur ne dispense pas de cette analyse ; un non-résident peut acheter en France, mais doit organiser son financement, sa fiscalité et sa succession avec soin.

Le littoral français convient souvent à un acquéreur qui cherche davantage de surface, un extérieur ou une résidence familiale. L’arrière-pays peut offrir du terrain, du calme et des volumes plus importants, mais il faut alors intégrer les contraintes de voirie, de réseau, de débroussaillement, d’assainissement, de couverture mobile et de distance aux écoles ou commerces. À l’inverse, un appartement central à Nice ou Cannes peut répondre à un usage plus urbain et plus simple à piloter à distance.

Quel budget prévoir au-delà du prix affiché ?

Le prix de présentation n’est jamais le budget total. Dans l’ancien en France, les frais d’acquisition, incluant principalement droits et émoluments, se situent fréquemment dans une fourchette de l’ordre de 7 % à 8 % du prix. Dans le neuf, ils sont en général plus faibles, souvent autour de 2 % à 3 %, sous réserve des caractéristiques de l’opération. Ces repères doivent être confirmés avec le notaire au moment du projet.

Il faut ensuite ajouter les frais de financement, les honoraires d’agence selon leur répartition affichée, les travaux, le mobilier, les assurances, la taxe foncière, les charges de copropriété et le coût de gestion lorsque le propriétaire ne réside pas sur place. Dans une copropriété avec piscine, gardien, jardins, ascenseurs ou sécurité, la charge annuelle peut devenir un facteur décisif. Lisez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ils révèlent souvent les travaux votés, les contentieux et les tensions de gestion.

Quels contrôles effectuer avant d’acheter une villa ou un appartement ?

La première règle consiste à ne jamais limiter l’analyse à la visite. Demandez le dossier de diagnostic technique : DPE, électricité, gaz lorsque les installations sont concernées, amiante pour les constructions antérieures au seuil réglementaire, plomb pour les logements anciens visés, état des risques et, selon la zone, assainissement. Le DPE n’est pas un simple document marketing : il renseigne la consommation théorique et influe sur la capacité de louer le bien à terme.

En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre de nouveaux baux depuis 2025. Les échéances visant les classes F puis E sont programmées ultérieurement, sous réserve des évolutions réglementaires à vérifier à la date de votre projet. Pour une location, l’étude du DPE doit donc s’accompagner d’un chiffrage des travaux : isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation et contraintes d’architecture.

Pour une villa, consultez le plan local d’urbanisme, les servitudes, le certificat d’urbanisme si nécessaire, les autorisations antérieures et la situation cadastrale. Une piscine, une extension, une dépendance ou une terrasse peuvent avoir été réalisées sans autorisation conforme. En zone littorale, la constructibilité est particulièrement encadrée. Vérifiez aussi l’état des risques : inondation, submersion, mouvement de terrain, feu de forêt ou retrait-gonflement des argiles selon le secteur.

En copropriété, examinez le règlement, l’état daté, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global lorsqu’il existe, les appels de fonds et les procédures en cours. Un appartement avec une terrasse remarquable peut être soumis à des règles strictes sur les stores, vitrages, climatiseurs et locations de courte durée. La liberté d’usage vantée à la visite peut être beaucoup plus limitée dans les documents de la copropriété.

La location saisonnière peut-elle financer un pied-à-terre ?

La location meublée de courte durée peut apporter des revenus, mais elle ne doit jamais être considérée comme automatique. À Nice, Cannes et dans de nombreuses communes touristiques, des règles locales peuvent encadrer l’enregistrement, le changement d’usage, la durée de location d’une résidence principale, la compensation ou la collecte de la taxe de séjour. Le règlement de copropriété peut également interdire ou limiter certains usages assimilables à une activité para-hôtelière.

Le statut fiscal dépend de la nature de la location, du niveau de recettes, des services fournis et de la situation du bailleur. Une location meublée relève en principe des bénéfices industriels et commerciaux, à déclarer selon le régime applicable. Le régime micro et le régime réel n’offrent pas les mêmes possibilités de déduction ; l’amortissement, lorsqu’il est possible, doit être traité correctement. Les seuils et modalités fiscales évoluent : faites valider votre montage par un expert-comptable ou un conseil fiscal avant signature.

Le bon calcul n’est pas le chiffre d’affaires annoncé pour une semaine d’été. Il faut retenir un taux d’occupation prudent, intégrer les périodes creuses, les commissions de plateforme ou de conciergerie, le linge, le ménage, les consommations, l’entretien, l’assurance et la fiscalité. Une résidence secondaire louée ponctuellement doit rester un projet patrimonial dont le propriétaire peut assumer le coût sans dépendre d’une hypothèse de location optimiste.

Comment sécuriser un projet d’achat ou d’installation en six étapes ?

La nouvelle étape de Martin Kretz sur la Côte d’Azur rappelle donc moins un simple décor de prestige qu’une réalité de marché : entre Monaco et le littoral français, chaque projet doit être traduit en critères vérifiables. L’adresse attire, mais ce sont l’usage réel, le coût de détention, les documents du bien et la qualité de la sortie future qui font une acquisition réussie.