Immobilier de luxe : les destinations préférées des ultrariches à travers le monde en 2024

En 2024, les destinations recherchées par les ultrariches ne se résumaient pas à une course au soleil ou à une fiscalité légère. Les arbitrages ont d’abord porté sur la sécurité juridique, la capacité à vivre ou travailler facilement entre plusieurs capitales, la discrétion et la rareté d’un emplacement. Une maison sur le littoral, un appartement dans un quartier central de Londres ou de New York, un penthouse à Dubaï et une résidence à Monaco ne répondent pas au même besoin, ni au même niveau de risque.

Le titre de propriété, la qualité du voisinage, l’accès à un aéroport international, la profondeur du marché de revente et les règles visant les acheteurs étrangers comptent souvent davantage que le prix affiché. Pour un acquéreur français, il faut ajouter une question déterminante : le coût global ne s’arrête pas à la signature. Fiscalité locale, imposition française éventuelle, succession, financement en devise, assurance et frais de détention peuvent changer entièrement l’intérêt de l’opération.

Cette lecture de 2024 est une rétrospective des grands pôles du luxe international, et non un palmarès chiffré : il n’existe pas de registre mondial homogène des achats réalisés par les très grandes fortunes. Les préférences varient aussi selon le pays de résidence, l’origine du patrimoine et l’objectif du bien : résidence principale, pied-à-terre, villégiature, transmission familiale ou placement patrimonial.

Existe-t-il vraiment une destination favorite unique des ultrariches ?

Non. La notion d’« ultrariche » recouvre des patrimoines, des nationalités et des objectifs très différents. Certains cherchent une résidence principale dans une métropole où s’organisent affaires, écoles internationales, culture et mobilité aérienne. D’autres veulent un actif refuge dans un marché très profond, ou au contraire une propriété de loisir difficilement reproductible : domaine au bord de l’eau, chalet au pied des pistes, villa avec accès privé à la mer.

Une destination devient attractive lorsqu’elle réunit plusieurs couches de valeur. La première est foncière : vue protégée, front de mer, étage élevé, faible offre ou quartier historiquement constitué. La deuxième est institutionnelle : registre foncier fiable, justice prévisible, possibilité pour un étranger d’acheter et de revendre. La troisième est opérationnelle : services, conciergerie, sécurité, aéroport, écoles et restauration. Enfin, l’environnement fiscal peut peser, mais il ne compense pas un droit de propriété fragile ou un marché trop étroit.

Quelles destinations ont formé le cœur du marché mondial du luxe en 2024 ?

Les marchés ci-dessous ne constituent pas un classement. Ils représentent des destinations qui concentrent des transactions de prestige ou des demandes internationales grâce à leur notoriété, leur infrastructure et la rareté de certains micro-marchés. À l’intérieur d’une même ville, l’écart entre deux rues, deux vues ou deux statuts de copropriété peut être considérable.

Londres et New York restent des références lorsqu’un acheteur recherche une adresse urbaine internationale et un marché susceptible d’absorber, à terme, un bien très haut de gamme. Dubaï s’est imposée comme une plateforme de vie et d’affaires pour une clientèle mobile, notamment grâce à son offre récente et à sa connectivité. Monaco conserve une position à part : le territoire est réduit, l’offre est structurellement contrainte et la valeur dépend fortement de l’immeuble, de l’étage et de la vue.

En France, Paris conserve l’avantage d’un stock architectural difficile à reproduire, tandis que la Côte d’Azur associe usage de villégiature et clientèle internationale. Les stations alpines établies répondent à une logique différente : l’enjeu est la rareté des emplacements, l’enneigement, l’accès et la possibilité effective d’occuper ou de louer le bien. En Suisse, les acquisitions étrangères et les résidences secondaires peuvent être encadrées ; ce point doit être contrôlé avant toute offre.

Pourquoi ces lieux attirent-ils les acheteurs les plus fortunés ?

La première raison est la portabilité du mode de vie. Un propriétaire qui partage son temps entre plusieurs pays attend un environnement fluide : liaisons aériennes, services médicaux, établissements scolaires, sécurité, personnel de maison, restauration et accès aux affaires. Une capitale mondiale permet aussi de transformer un pied-à-terre en point d’ancrage professionnel, ce qui rend supportable un prix d’acquisition élevé.

La deuxième raison est la rareté. Une vue directe sur un parc, un port, un monument ou la mer ne se crée pas. Dans les quartiers anciens et les littoraux déjà bâtis, l’offre comparable est limitée. Mais une rareté apparente doit être vérifiée : un projet de construction voisin, un droit de surélévation, une servitude, une érosion littorale ou une modification du plan local peuvent dégrader l’attribut qui justifiait le prix.

Enfin, la discrétion et la capacité de revente orientent fortement les décisions. Les biens de très grande valeur se négocient fréquemment hors marché, avec une publicité limitée. Cette opacité protège parfois le vendeur, mais elle complique l’évaluation. L’acquéreur ne doit pas confondre une absence d’annonces avec une forte liquidité : sur un segment étroit, la vente peut prendre du temps si le prix dépasse ce que le marché accepte réellement.

Faut-il privilégier une capitale liquide ou une propriété de villégiature rare ?

L’arbitrage dépend de l’usage et de l’horizon de détention. Une résidence urbaine dans une grande métropole offre généralement davantage de profondeur de marché, de services et d’acheteurs potentiels. Une villa littorale ou un chalet exceptionnel peut procurer une rareté supérieure et un usage familial plus fort, mais sa revente dépend d’une clientèle plus limitée, de la saisonnalité et parfois de contraintes environnementales.

Quels coûts et règles fiscales faut-il examiner avant un achat international ?

L’impôt ne doit jamais être abordé isolément. Le bon calcul inclut les droits et taxes à l’acquisition, les frais de notaire ou d’avocat, les honoraires d’intermédiation, la due diligence, les charges de copropriété, l’assurance, l’impôt foncier local, la fiscalité des loyers, la plus-value à la revente et les conséquences successorales. Dans l’ancien en France, les frais d’acquisition sont généralement de l’ordre de 7 % à 8 % du prix, mais leur niveau exact et les taxes applicables doivent être vérifiés à la date de l’acte.

Pour un résident fiscal français, un immeuble détenu hors de France peut devoir être déclaré et peut entrer dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière, sous réserve des règles applicables et des conventions fiscales. Les revenus tirés de la location et les plus-values peuvent être imposés dans le pays de situation du bien, puis en France selon la convention bilatérale concernée. Les modalités diffèrent pays par pays : une analyse avec un avocat ou un fiscaliste habitué aux deux juridictions est nécessaire avant de signer.

Le mode de détention mérite le même soin. Achat en direct, détention via une société locale, société française ou structure patrimoniale étrangère n’emportent pas les mêmes obligations déclaratives, ni les mêmes effets sur la succession, la transparence des bénéficiaires effectifs et le financement. Une structure ne doit pas être créée pour masquer un propriétaire : les banques, notaires et professionnels de l’immobilier appliquent des obligations strictes de lutte contre le blanchiment et demanderont l’origine des fonds.

Comment vérifier qu’un bien de luxe est réellement défendable à la revente ?

Un bien de prestige se juge d’abord par ses caractéristiques non substituables. L’adresse doit être précise : une ville ou une station ne suffit pas. Analysez l’orientation, la vue, le calme, la qualité des parties communes, le nombre de voisins, la sécurité, le stationnement, l’accès et la possibilité de réaliser des travaux. Dans les résidences neuves, étudiez le promoteur, le règlement, les charges prévisionnelles et les équipements annoncés : piscine, spa ou marina peuvent alourdir durablement les dépenses.

Demandez des comparables réellement comparables : ventes récentes du même quartier, du même type de bien, avec un état, une surface, un étage et des attributs similaires. Une estimation basée sur des annonces n’est pas une preuve de valeur. Lorsque les comparables sont rares, la négociation doit intégrer une marge de sécurité plus importante, car le prochain acquéreur ne partagera pas nécessairement votre goût pour l’architecture, les aménagements ou l’emplacement exact.

Quelle méthode suivre pour acheter à l’étranger sans fragiliser l’opération ?

La documentation doit être comprise avant le versement d’un dépôt. Dans de nombreux pays, une offre ou un contrat préliminaire engage rapidement l’acquéreur et les conditions suspensives ne sont pas celles pratiquées en France. Le notaire français n’intervient pas automatiquement à l’étranger : il faut identifier le professionnel local compétent, puis coordonner son travail avec le conseil fiscal français. Cette préparation est particulièrement utile pour les acquisitions familiales, où l’occupation du bien, le financement et la transmission doivent être cohérents dès l’origine.