Le mètre carré manquant n’est pas une contrariété, c’est une créance. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, universellement appelé loi Carrez, oblige le vendeur d’un lot de copropriété à mentionner la superficie privative dans la promesse comme dans l’acte authentique. Si le mesurage réel se révèle inférieur de plus d’un vingtième à la surface annoncée, l’acquéreur obtient une diminution du prix proportionnelle au déficit. Le principe est automatique, le calcul est mécanique : et le délai, lui, est impitoyable.
Pourquoi l’écart n’apparaît qu’après la vente
Presque tous les litiges Carrez naissent du même malentendu : le vendeur a mesuré des pièces, le professionnel mesure un lot. La superficie privative ne retient que les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, cages d’escalier, gaines et embrasures, et elle ignore purement et simplement les surfaces dont la hauteur sous plafond n’atteint pas 1,80 m. Trois configurations concentrent l’essentiel des écarts constatés.
- Le dernier étage sous combles. La ligne des 1,80 m ampute une chambre mansardée de plusieurs mètres carrés pourtant meublés et chauffés, sans que rien ne le laisse deviner à la visite.
- Les surfaces ouvertes. Balcon, terrasse, loggia, cour ou jardin ne sont ni clos ni couverts : ils se paient dans le prix mais ne comptent pas dans la mesure, et une annonce qui les additionne induit mécaniquement en erreur.
- Les travaux postérieurs au mesurage. Une cloison ajoutée, un placard construit, une verrière posée modifient la superficie sans que le certificat, parfois vieux de plusieurs années, soit refait.
Le détail de la méthode de calcul, des locaux concernés et des règles de mesurage fait l’objet de notre guide du diagnostic loi Carrez. Ce qui suit part de l’écart une fois constaté : ce qu’il vaut, ce qu’il ouvre, et le temps dont vous disposez pour l’invoquer.
À partir de quel écart la loi vous ouvre-t-elle un droit ?
Le texte est d’une précision arithmétique : le droit à réduction naît si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte. Un vingtième, c’est 5 %. Le seuil se calcule toujours sur la superficie annoncée, jamais sur la superficie mesurée après coup, et il s’apprécie lot par lot lorsque la vente en regroupe plusieurs.
Combien récupérez-vous ? Le calcul, avec un exemple chiffré
Une fois le seuil franchi, la réduction se calcule sur la totalité de l’écart, et non sur la seule fraction qui dépasse les 5 %. C’est le point que les vendeurs contestent le plus souvent, et le plus souvent à tort. La formule tient en une ligne : diminution = prix de vente × (mètres carrés manquants ÷ superficie annoncée).
| Superficie annoncée | Superficie mesurée | Écart | Droit à diminution | Montant pour un prix de 260 000 € |
|---|---|---|---|---|
| 68 m² | 65,2 m² | 2,8 m², soit 4,1 % | Aucun : sous le vingtième | 0 € |
| 68 m² | 63,4 m² | 4,6 m², soit 6,8 % | Oui, sur les 4,6 m² entiers | 17 588 € |
| 68 m² | 58,0 m² | 10 m², soit 14,7 % | Oui, sur les 10 m² entiers | 38 235 € |
Dans la deuxième ligne, l’acquéreur ne récupère pas la valeur des seuls 1,2 m² excédant le seuil, mais celle des 4,6 m² manquants : 260 000 × 4,6 ÷ 68, soit 17 588 €. La diminution s’applique au prix du bien lui-même ; elle n’emporte pas restitution proportionnelle des droits d’enregistrement ni des honoraires déjà versés, dont le sort obéit à d’autres règles.
Un an, un mois : les deux délais qui décident de tout
L’action en diminution du prix doit être intentée dans l’année qui suit l’acte authentique. Ce délai n’est suspendu ni par des échanges de courriers, ni par une négociation amiable en cours, ni par le fait que l’acquéreur n’a découvert l’écart qu’au onzième mois. Il court à compter de la signature, point. Passé le terme, le mètre carré manquant est définitivement acquis au vendeur, et le meilleur rapport de mesurage du monde n’y changera rien.
Deux sanctions distinctes, à ne surtout pas confondre
Diminution du prix
- Suppose un écart supérieur à un vingtième de la superficie exprimée dans l’acte.
- La vente est maintenue : seul le prix est réduit, à proportion des mètres carrés manquants.
- Action à engager dans l’année de l’acte authentique.
- Aucune faute ni mauvaise foi du vendeur n’a à être démontrée.
Nullité de la vente
- Suppose l’absence pure et simple de mention dans l’acte authentique.
- La vente est anéantie rétroactivement, avec restitution du prix et du bien.
- Action à engager dans le mois de la signature de l’acte.
- L’omission dans la seule promesse se répare par une mention régulière dans l’acte définitif.
La marche à suivre, du doute au remboursement
Cinq étapes pour transformer un soupçon en créance
Relisez l’acte, pas l’annonce
La seule superficie qui engage est celle exprimée dans l’acte authentique. Une annonce, un plan d’agence ou un descriptif commercial ne fondent aucune action au titre de la loi Carrez. Notez la surface indiquée au mètre carré près, ainsi que la date exacte de signature : ces deux chiffres commandent tout le reste.
Faites contre-mesurer par un professionnel
Le mètre de bricolage ne fera pas preuve. Commandez un mesurage à un diagnostiqueur ou à un géomètre-expert assuré, en lui demandant un rapport détaillant pièce par pièce les surfaces retenues, les déductions opérées et les zones écartées pour hauteur insuffisante. Comptez généralement de 100 à 250 € pour un appartement standard : c’est le coût d’entrée du dossier.
Mettez le vendeur en demeure
Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception exposant la superficie de l’acte, celle du rapport, l’écart en pourcentage et le montant réclamé selon la formule proportionnelle. Joignez copie du rapport. Cette mise en demeure ne suspend pas le délai d’un an : elle ouvre la discussion, elle ne la prolonge pas.
Passez par le notaire rédacteur
Le notaire qui a reçu l’acte connaît le dossier et peut jouer un rôle de conciliateur efficace, notamment lorsque le vendeur ignorait lui-même l’erreur. Beaucoup de litiges Carrez se règlent à ce stade par un remboursement amiable, plus rapide et bien moins coûteux qu’une instance.
Saisissez le tribunal avant l’échéance
En l’absence d’accord, l’assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble doit être délivrée avant l’expiration du délai d’un an. Ne laissez jamais une négociation amiable consommer les derniers mois : engagez l’action, quitte à la retirer si un accord se conclut ensuite.
Contre qui agir : le vendeur, le mesureur, ou les deux ?
L’action en diminution du prix est dirigée contre le vendeur, et contre lui seul : c’est lui qui a exprimé la superficie dans l’acte, c’est son prix qui est réduit. Le fait qu’il ait confié le mesurage à un professionnel ne le décharge de rien à l’égard de l’acquéreur : la loi ne l’oblige d’ailleurs pas à recourir à un professionnel, elle lui laisse mesurer lui-même, en assumant l’intégralité du risque.
Reste le mesureur. Le vendeur condamné se retourne naturellement contre lui et contre son assureur en responsabilité civile professionnelle. La jurisprudence admet également que l’acquéreur recherche directement la responsabilité du professionnel dont le rapport erroné lui a causé un préjudice, sur le terrain délictuel : une voie utile lorsque le vendeur est insolvable, introuvable ou parti à l’étranger. La logique est la même que pour contester un DPE erroné : le diagnostic engage celui qui l’a signé.
La loi Carrez n’indemnise pas la déception, elle corrige une arithmétique. Elle ne demande ni faute, ni mauvaise foi, ni préjudice démontré : un rapport de mesurage, un acte notarié et une date de signature suffisent à établir le droit. C’est ce qui en fait l’un des recours les plus sûrs du droit de la vente immobilière : et l’un des plus vite périmés.
Les situations où la loi Carrez ne vous servira à rien
- La maison individuelle non soumise au statut de la copropriété. Le mesurage n’y est pas obligatoire et l’article 46 ne s’y applique pas : seule une garantie de surface stipulée au contrat pourrait alors être invoquée.
- La vente en l’état futur d’achèvement. Les ventes d’immeubles à construire relèvent d’un régime propre, avec ses propres tolérances contractuelles de surface, souvent fixées à 5 % dans l’acte.
- Les lots exclus par nature. Une cave, un garage ou un emplacement de stationnement vendu séparément échappe au dispositif, comme tout lot de moins de 8 m².
- L’excédent de mesure. Si le bien s’avère plus grand qu’annoncé, le vendeur ne peut réclamer aucun supplément : la loi protège l’acquéreur, elle n’arbitre pas entre les parties.
- Le délai expiré. Au-delà d’un an, l’action est irrecevable, quelle que soit l’ampleur de l’écart et quelle qu’ait été la bonne foi de celui qui a tardé.
Questions fréquentes
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison ?
Le délai d’un an court-il à partir du compromis ou de l’acte définitif ?
Puis-je demander l’annulation de la vente plutôt qu’une réduction du prix ?
Qui paie le contre-mesurage si j’ai raison ?
Le syndic peut-il me fournir la superficie Carrez de mon lot ?
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