Refus de prêt : à quelles conditions récupérez-vous votre dépôt de garantie ?

Vous avez signé un compromis, versé un dépôt de garantie de 5 % du prix, et la banque vient de refuser. La question n’est plus de savoir si le projet se fera : elle est de savoir si ces quelques dizaines de milliers d’euros reviennent sur votre compte, en entier, et sous quel délai.

La réponse tient en une phrase, et en une série de conditions que beaucoup d’acquéreurs découvrent trop tard. Oui, la loi vous protège : la condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public et sa défaillance entraîne la restitution intégrale des sommes versées, sans indemnité. Mais cette protection tombe si vous n’avez pas demandé le prêt que vous vous étiez engagé à demander.

Ce que la condition suspensive de prêt garantit, exactement

Dès lors qu’une vente d’immeuble à usage d’habitation est financée, même partiellement, par un emprunt, l’avant-contrat est de plein droit conclu sous la condition suspensive de l’obtention de ce prêt. C’est le principe posé par la loi Scrivener, aujourd’hui codifiée dans le code de la consommation. Deux conséquences en découlent, et elles sont impératives.

D’abord, la durée de validité de la condition ne peut pas être inférieure à un mois à compter de la signature de l’avant-contrat. En pratique, les compromis retiennent 45 ou 60 jours, ce qui correspond mieux aux délais réels d’instruction bancaire. Ensuite, si la condition n’est pas réalisée, toute somme versée par l’acquéreur lui est intégralement restituée, sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Une clause qui prévoirait le contraire est réputée non écrite.

Le seul cas où vous renoncez à cette protection est celui où vous déclarez, dans l’avant-contrat et de votre main, financer l’acquisition sans recourir à l’emprunt. Cette mention manuscrite n’est pas une formalité : elle vous prive du bénéfice de la condition suspensive, y compris si vous changez d’avis et sollicitez finalement un crédit.

Quelle demande de prêt vous met réellement à l’abri ?

C’est ici que se perdent la plupart des dossiers. Le compromis décrit le prêt que vous vous engagez à solliciter : un montant maximal, une durée, un taux nominal ou effectif plafond, parfois le nombre d’établissements à démarcher. Votre obligation est de déposer une demande conforme à cette description. Si vous demandez autre chose et qu’on vous le refuse, le refus ne vaut pas défaillance de la condition.

Le code civil prévoit en effet que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Autrement dit : un acquéreur qui saborde son financement est traité comme si le prêt avait été obtenu. Il perd son dépôt, et peut même être poursuivi en exécution forcée de la vente.

Rétractation, condition suspensive, dédit : ne pas confondre

Trois portes de sortie existent, elles n’ouvrent pas au même moment et n’ont pas le même coût. Les confondre est la première cause de perte du dépôt, à commencer par le délai de rétractation de dix jours, qui obéit à une logique entièrement différente.

La troisième porte, le dédit, n’existe que si le compromis l’a prévue expressément : elle vous permet de renoncer sans motif après le délai de rétractation, mais en abandonnant le dépôt au vendeur. Lisez la clause avant de croire que vous l’avez : elle est rare dans les compromis rédigés par notaire.

La marche à suivre dès le premier refus

Dans quels cas perdez-vous le dépôt malgré un refus ?

• Vous n’avez déposé aucune demande de prêt, ou vous ne pouvez pas prouver l’avoir fait.
• Votre demande portait sur un montant supérieur à celui stipulé, ou sur une durée plus courte, rendant le refus prévisible.
• Vous avez sollicité un taux inférieur aux conditions de marché, garantissant mathématiquement le refus.
• Vous avez modifié votre situation entre la signature et l’instruction : démission, nouveau crédit à la consommation, découvert : sans nécessité.
• Vous avez notifié le refus après la date butoir, ou dans une forme non conforme à la clause.
• Vous avez obtenu le prêt puis renoncé pour un autre motif : la condition est réalisée, la vente est parfaite.

Le point le plus mal compris est le quatrième. Souscrire un crédit à la consommation entre le compromis et l’offre de prêt fait mécaniquement grimper le taux d’endettement et peut suffire à faire tomber le dossier. Le vendeur y verra un empêchement fautif. Tant que l’offre n’est pas éditée, considérez votre situation financière comme gelée : les critères que la banque examine sont réévalués jusqu’au dernier moment.

Comment négocier la clause avant de signer

Tout se joue en amont, au moment où le compromis est rédigé. Trois paramètres méritent d’être discutés, et ils le sont rarement parce que l’acquéreur se concentre sur le prix.

1. Le taux plafond. Faites-le fixer un peu au-dessus du marché du moment, pas en dessous : un plafond trop bas vous interdit d’accepter une offre légèrement moins bonne et vous expose au reproche d’avoir provoqué le refus.
2. Le montant emprunté. Prévoyez une marge suffisante pour absorber les frais annexes. Un montant stipulé trop juste vous contraint à demander exactement cette somme, sans souplesse.
3. Le délai. Un mois est le plancher légal, pas un objectif. Négociez 60 jours, voire 75 en période de tension bancaire : un délai court se retourne toujours contre l’acquéreur.
4. Le nombre de banques. Si la clause en impose plusieurs, tenez le compte et gardez la preuve de chaque dépôt. Si elle est muette, une demande sérieuse et documentée suffit en principe.