L’immobilier en pleine évolution : hausse des ventes de passoires énergétiques observée depuis le début de 2025, d’après SeLoger

La hausse des ventes de passoires énergétiques relevée par SeLoger depuis le début de 2025 ne signifie pas que les logements les plus énergivores sont redevenus faciles à écouler. Elle révèle plutôt un rééquilibrage contraint du marché : des propriétaires mettent en vente des biens qu’ils ne peuvent plus louer sans travaux, tandis que certains acquéreurs cherchent une décote en échange d’un chantier à piloter.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique, ou DPE, ne peuvent plus être proposés à la location comme résidence principale en France métropolitaine lorsqu’un nouveau bail est conclu, renouvelé ou reconduit tacitement. Cette échéance a modifié le calcul économique des bailleurs : conserver le bien implique de financer une rénovation ; vendre transfère ce risque et ce coût à un acheteur.

Pour l’acquéreur, la question n’est donc pas seulement de savoir si le prix est bas. Il faut vérifier si le logement peut atteindre une classe compatible avec le projet envisagé, chiffrer les travaux dans le bâti et la copropriété, puis intégrer les délais, les aides éventuellement accessibles et le coût du financement. Une mauvaise lecture du DPE peut transformer une apparente affaire en achat surpayé.

Pourquoi les ventes de passoires énergétiques peuvent-elles augmenter en 2025 ?

Le premier moteur est réglementaire. Un bailleur qui détient un logement G doit désormais arbitrer entre rénovation et cession. Or une rénovation performante ne se réduit pas toujours à changer quelques radiateurs : elle peut exiger de traiter l’isolation des murs, de la toiture ou du plancher, les menuiseries, la ventilation et le système de chauffage. Dans un appartement, une partie des leviers relève en outre de la copropriété.

Le second moteur est financier. La baisse de la rentabilité locative, l’impossibilité temporaire de relouer et l’incertitude sur le montant des travaux incitent certains propriétaires à vendre. Ce mouvement peut être renforcé par des successions, des fins d’investissement locatif ou des propriétaires qui ne souhaitent pas avancer de trésorerie. À l’inverse, des marchands de biens, des propriétaires occupants et certains investisseurs peuvent accepter le chantier si la décote est suffisante.

Il faut néanmoins interpréter l’observation de SeLoger avec prudence. Les données d’une plateforme reflètent son périmètre, sa méthode et parfois les annonces diffusées plutôt que l’ensemble des actes signés. Elles constituent un signal de marché, non une preuve que tous les territoires ou toutes les catégories de logements évoluent au même rythme. Dans les secteurs où l’offre est rare, un mauvais DPE peut peser moins qu’ailleurs ; dans les marchés détendus, il peut allonger fortement le délai de vente.

Qu’appelle-t-on exactement une passoire énergétique ?

Dans le langage courant, une passoire énergétique désigne un logement classé F ou G au DPE. Ce diagnostic classe le bien de A à G selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre ; la moins bonne des deux évaluations détermine la classe finale. Le DPE est opposable : ses informations peuvent donc engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur lorsqu’elles sont erronées.

Une classe F ou G ne décrit pas à elle seule tout le confort réel. Elle ne remplace ni une visite attentive ni l’analyse du bâti. Un logement peut être pénalisé par un chauffage ancien, une ventilation défaillante, une isolation discontinue ou une enveloppe très exposée. À l’inverse, les travaux les plus visibles ne sont pas systématiquement ceux qui font progresser le plus la note. Poser des fenêtres performantes sans corriger l’isolation ni la ventilation peut produire un gain limité.

Dans les petites surfaces, les caractéristiques du DPE ont été ajustées par la réglementation récente ; il convient de contrôler la date du diagnostic et les modalités applicables au logement. Demandez toujours le DPE complet, pas seulement son étiquette affichée dans l’annonce. Il détaille les consommations conventionnelles, les émissions, les équipements, les recommandations et les hypothèses retenues.

Comment le DPE se transforme-t-il en baisse de prix ?

Le marché ne fixe pas un rabais automatique par lettre de DPE. La décote dépend de quatre éléments : la valeur d’un logement équivalent rénové dans le quartier, le coût complet de la remise à niveau, le délai avant usage ou relocation, et le risque que les travaux coûtent davantage que prévu. Le nombre de solutions techniques est aussi déterminant : une maison individuelle offre plus de latitude qu’un appartement soumis aux décisions collectives.

Le bon raisonnement consiste à partir du prix d’un bien comparable déjà performant, puis à retrancher les travaux, les frais annexes, une marge d’aléa et la valeur du temps immobilisé. Les travaux peuvent rapidement représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, davantage lorsque l’enveloppe du bâtiment, la toiture, les planchers ou les réseaux doivent être repris. Un devis isolé ne suffit pas : il faut comparer des prestations de même niveau et vérifier les travaux induits, comme l’électricité, les finitions, le déplacement d’équipements ou la ventilation.

Quels documents faut-il exiger avant de faire une offre ?

Le DPE est le point de départ, mais il n’est pas le plan de financement du projet. Pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble détenu par un seul propriétaire classé E, F ou G, un audit énergétique doit être fourni en France métropolitaine. Il présente des parcours de travaux destinés à améliorer la performance du bien, avec des estimations et des gains théoriques. L’audit doit être disponible dès la première visite. Il n’oblige pas l’acquéreur à réaliser les travaux proposés, mais il permet de structurer la négociation.

Dans une copropriété, demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, les charges, les éventuels impayés, les appels de fonds votés et les documents de planification disponibles, notamment le projet de plan pluriannuel de travaux. Une isolation par l’extérieur, une réfection de toiture ou un changement de chauffage collectif ne se décident pas seul. Le prix d’achat doit intégrer votre quote-part des travaux déjà votés et le risque de ceux qui seront proposés.

Vérifiez aussi les factures d’énergie lorsqu’elles existent, sans les confondre avec la consommation conventionnelle du DPE. Interrogez le vendeur sur les sinistres, infiltrations, travaux passés, autorisations d’urbanisme et servitudes. Pour une maison, un professionnel du bâtiment peut compléter utilement l’audit par une visite technique. Pour une copropriété, le notaire sécurise les informations juridiques du lot, mais il ne chiffre pas le programme de rénovation.

Comment sécuriser l’achat d’une passoire énergétique en six étapes ?

Quelles aides et quels financements peuvent réduire la facture ?

Les aides à la rénovation énergétique peuvent améliorer l’équation, mais elles ne doivent jamais être traitées comme une remise acquise. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro et certaines aides locales obéissent à des critères de revenus, de gain énergétique, de type de travaux, de recours à des entreprises qualifiées et de calendrier de dépôt. Leurs montants, leurs plafonds et leurs règles évoluent : ils doivent être vérifiés avant la signature des devis et à la date de lecture.

Pour l’acquéreur, l’enjeu est surtout de savoir qui peut déposer la demande et à quel moment. Certaines aides sont réservées aux propriétaires occupants, d’autres sont ouvertes sous conditions aux bailleurs. Les travaux ne doivent généralement pas commencer avant l’accord ou le dépôt requis. Une aide annoncée par un artisan, un agent immobilier ou un simulateur ne vaut pas éligibilité définitive.

Le crédit peut être déterminant. Incorporer les travaux dans le prêt immobilier évite parfois de mobiliser toute l’épargne, mais augmente le capital emprunté et le coût global. L’éco-PTZ peut compléter un financement pour des travaux éligibles, sous conditions. Comparez le coût total du montage, sa durée, les assurances et le rythme de déblocage des factures. Une trésorerie de sécurité reste indispensable lorsque les travaux conditionnent la location.

Vendre une passoire énergétique : comment éviter de perdre inutilement de la valeur ?

Un vendeur n’a pas l’obligation générale de rénover avant de céder son logement. Il a en revanche intérêt à documenter précisément le bien : DPE valide, audit lorsque la loi l’impose, diagnostics techniques, factures de travaux, informations de copropriété et explication claire des équipements. Cacher la difficulté ne protège pas le prix ; cela nourrit la défiance, les renégociations tardives et le risque de litige.

La meilleure stratégie dépend du bien. Une rénovation légère et cohérente peut améliorer la présentation, mais des travaux dispersés sans gain énergétique mesurable ne justifient pas nécessairement un prix supérieur. À l’inverse, dans une copropriété où les travaux collectifs ne sont pas votés, promettre une amélioration future sans calendrier précis est fragile. Un prix réaliste, fondé sur les ventes comparables et un dossier technique complet, attire des acquéreurs capables de financer le chantier.

Pour un investisseur vendeur, il faut distinguer la valeur patrimoniale du logement de sa valeur locative immédiate. Un appartement G libre de toute occupation peut intéresser un propriétaire occupant ; il reste beaucoup moins liquide pour un bailleur qui ne peut pas le remettre sur le marché sans rénovation. C’est cette différence d’usage, plus que l’étiquette seule, qui explique une part importante des écarts de prix.