Les professionnels de l’immobilier (2/2) : Analyse du marché immobilier 2024 et anticipations pour 2025 – 13/12

Au 13 décembre 2024, le diagnostic est clair : le marché ne manque pas d’acheteurs ni de vendeurs, mais les deux camps ne se rencontrent plus aussi facilement sur le prix. La remontée du coût du crédit a comprimé la capacité d’emprunt, tandis que de nombreux propriétaires ont tardé à revoir leurs prétentions. Le recul de l’activité a donc précédé, ou accompagné, les ajustements de prix selon les territoires.

L’année 2025 peut marquer une reprise de fluidité si le financement devient plus accessible. Mais elle ne sera pas une répétition mécanique des cycles précédents. Les ménages arbitrent désormais aussi selon la qualité énergétique, le montant des travaux, les charges de copropriété, la taxe foncière et la facilité future de revente.

Pour acheter, vendre ou investir, la bonne question n’est pas seulement « les prix vont-ils monter ? ». Il faut mesurer le budget réellement finançable, la valeur du bien par rapport à ses comparables vendus, et le coût de détention sur plusieurs années. C’est cette équation, très locale, qui déterminera le marché de 2025.

Quel bilan tirer du marché immobilier en 2024 ?

Le marché de 2024 a d’abord été un marché de solvabilité. Quand le coût du crédit augmente, une mensualité identique finance un capital moindre. Sans apport supplémentaire, sans baisse du prix d’achat ou sans allongement de la durée dans les limites admises, le projet devient impossible à boucler. Les ménages les plus touchés sont souvent les primo-accédants, car ils disposent d’un apport plus réduit et doivent financer une part importante du prix.

Cette contrainte a élargi l’écart entre le prix affiché et le prix accepté. Dans les secteurs où l’offre est abondante, les biens imparfaits — rez-de-chaussée sombre, plan peu fonctionnel, copropriété dégradée, étiquette énergétique faible — ont eu davantage de mal à trouver preneur. À l’inverse, un logement bien situé, entretenu, correctement classé au DPE et proposé à un prix cohérent conserve une demande, même dans un marché ralenti.

Il faut éviter de parler d’un prix immobilier unique. Le marché d’une métropole, celui d’une ville moyenne, d’une commune touristique ou d’un territoire rural obéissent à des dynamiques différentes. Dans un même quartier, deux appartements de surface comparable peuvent désormais se négocier très différemment selon leur performance énergétique, le montant des charges ou la nécessité de refaire toiture, chauffage, électricité et parties communes.

Pourquoi la baisse des taux ne suffit-elle pas à relancer le marché ?

Une baisse du taux nominal améliore la capacité d’emprunt, mais elle n’est qu’un élément du dossier. La banque regarde le revenu stable, l’apport, le reste à vivre, la tenue des comptes, les autres crédits et le type de bien financé. Elle raisonne sur le TAEG, qui intègre notamment intérêts, assurance emprunteur et frais obligatoires. Le TAEG doit aussi rester sous le taux d’usure applicable, dont le niveau est à vérifier à la date de l’offre.

Les recommandations contraignantes du Haut Conseil de stabilité financière encadrent en principe le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée de prêt à 25 ans. Des dérogations existent, mais elles ne constituent pas un droit pour l’emprunteur. Les règles et pratiques bancaires pouvant évoluer, il faut les confirmer auprès de plusieurs banques ou d’un courtier au moment du montage.

Quels scénarios de prix sont plausibles pour 2025 ?

Il serait imprudent de promettre un retournement généralisé. La trajectoire de 2025 dépendra de l’inflation, de la politique monétaire, de l’emploi, de la confiance des ménages, de l’offre de logements et du comportement des vendeurs. Le scénario le plus constructif n’est pas forcément une hausse rapide : c’est un marché où le crédit se normalise, où les prix deviennent compatibles avec les budgets et où les délais de vente se raccourcissent.

Le volume des ventes peut repartir avant les prix. Lorsqu’un plus grand nombre d’acquéreurs retrouve une capacité de financement, les biens correctement valorisés sortent d’abord du marché. Les vendeurs de logements surcotés, ou les biens nécessitant des travaux coûteux, ne bénéficient pas automatiquement de ce regain : l’acheteur reste très attentif au coût global de l’opération.

Quels biens devraient le plus se différencier en 2025 ?

La qualité du bien devient un facteur de liquidité. Un appartement lumineux, bien desservi, avec une copropriété saine et des charges maîtrisées, se compare plus facilement et se revend plus vite. Un logement avec un DPE favorable peut aussi rassurer sur les dépenses d’énergie, même si le diagnostic ne remplace ni l’examen des factures ni l’état réel des équipements.

À l’opposé, les logements énergivores ne sont pas invendables, mais leur prix doit intégrer une décote travaux crédible. L’acheteur doit chiffrer l’isolation, la ventilation, le chauffage, les menuiseries et les éventuels travaux collectifs. En copropriété, le procès-verbal des assemblées générales, le carnet d’entretien, le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe et le fonds travaux sont aussi importants que la surface ou l’étage.

Le neuf reste exposé à une autre équation : prix de production, rareté de l’offre, délais de livraison et financement. Un achat en VEFA impose de lire avec attention la notice descriptive, les conditions suspensives, le calendrier de paiement et les réserves à la livraison. Il ne faut pas comparer son prix au mètre carré avec celui d’un logement ancien sans réintégrer les frais d’acquisition, les travaux évités, les charges futures et la localisation exacte.

Faut-il acheter en 2025 ou attendre une baisse des taux ?

Attendre peut avoir du sens si votre apport est insuffisant, si votre emploi est instable ou si le bien visé ne répond pas durablement à vos besoins. En revanche, différer uniquement dans l’espoir d’un taux plus faible peut faire perdre un bien correctement négocié ou exposer à davantage de concurrence. Le bon moment est celui où le projet est solide, le financement soutenable et le prix justifié par le marché local.

Pour un vendeur, attendre n’est pas neutre non plus : mensualités restantes, charges, taxe foncière, travaux à financer et risque de rater un achat en chaîne doivent être comptés. Pour une résidence principale, la plus-value est en principe exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value immobilière relève généralement de 19 % d’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux avant abattements ; les règles, exonérations et éventuelle surtaxe doivent être vérifiées avec le notaire ou un fiscaliste.

Comment calculer le vrai prix d’achat ou de vente d’un logement ?

Le prix de compromis ne suffit jamais. Côté acheteur, le coût total comprend le prix du bien, les frais d’acquisition, les honoraires s’ils sont à sa charge, les frais de garantie et de dossier du crédit, l’assurance, les travaux immédiats, le mobilier éventuel et la trésorerie de sécurité. Dans l’ancien, les frais d’acquisition sont généralement de l’ordre de 7 % à 8 % du prix, avec des variations locales et des règles à confirmer à la date de signature.

Côté vendeur, la valeur nette dépend du prix obtenu, de la répartition des honoraires, du capital restant dû, des éventuelles indemnités de remboursement anticipé, des diagnostics, d’une possible imposition de la plus-value et des travaux nécessaires pour vendre. Pour juger un prix, privilégiez les ventes comparables réellement signées, notamment via la base publique DVF lorsqu’elle est exploitable, plutôt que les seules annonces encore en ligne.

Quels signaux suivre pour anticiper son marché local ?

Suivez d’abord la durée de commercialisation, l’écart entre prix affiché et prix signé, le nombre de visites et la qualité des offres reçues. Un bien qui reste longtemps en vente n’est pas toujours trop cher : il peut souffrir d’un défaut objectif. Mais l’absence d’offre sérieuse après une exposition suffisante oblige à réexaminer le positionnement, les photos, les informations fournies et, souvent, le prix.

Surveillez ensuite l’offre de crédit réellement accessible, et non les seuls taux mis en avant. Comparez les mensualités, le TAEG, le coût de l’assurance, les garanties, la modularité, les pénalités de remboursement anticipé et l’apport exigé. Enfin, regardez les projets d’urbanisme, les transports, les écoles, les nuisances, les travaux de copropriété et la tension locative : ces éléments expliquent davantage la valeur future qu’une moyenne nationale.