Les diagnostics nécessaires pour louer un logement

Le bailleur ne peut pas se contenter de remettre les clés et un contrat de location. Il doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique (DDT) réunissant les documents imposés pour le logement concerné. Son contenu dépend de l’année de construction, de l’ancienneté des installations intérieures de gaz et d’électricité, ainsi que de la situation géographique du bien.

Ces documents renseignent le locataire sur la consommation énergétique, les risques naturels ou technologiques, une éventuelle exposition au plomb, la sécurité des installations et, dans certains secteurs, les nuisances aériennes. Ils ne dispensent pas le propriétaire de livrer un logement décent : un diagnostic défavorable est une information, mais il peut aussi révéler une interdiction de louer ou la nécessité de réaliser des travaux.

Quels diagnostics faut-il annexer à un bail de location ?

Le socle du dossier comprend le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques et pollutions (ERP). S’y ajoutent, selon les caractéristiques du bien, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), les diagnostics des installations de gaz et d’électricité, ainsi que l’état des nuisances sonores aériennes (ENSA). Les règles concernent les locations de résidence principale, vides comme meublées, régies par la loi du 6 juillet 1989.

Le DPE peut-il empêcher de mettre un logement en location ?

Le DPE est devenu un document central. Il classe le logement de A à G selon sa consommation d’énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. Il indique aussi une estimation des dépenses annuelles d’énergie fondée sur un usage standardisé. Le DPE doit être remis au locataire et ses étiquettes énergie et climat doivent figurer dans l’annonce, avec les mentions réglementaires applicables. Un diagnostiqueur certifié doit le réaliser.

En France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location au titre d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025. Le calendrier de décence énergétique prévoit ensuite l’exclusion des logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034. Les règles particulières applicables outre-mer et les modalités réglementaires doivent être vérifiées à la date de lecture.

Une étiquette F ou G a également une conséquence immédiate sur le loyer en métropole : sa révision est bloquée dans les situations prévues par la loi. Le propriétaire doit donc traiter le DPE comme un outil de décision. Avant une relocation, il doit chiffrer les travaux susceptibles d’améliorer l’enveloppe ou les équipements : isolation des combles et murs, ventilation, chauffage, menuiseries, régulation ou production d’eau chaude.

Quels risques le bailleur doit-il déclarer au locataire ?

L’état des risques et pollutions informe le candidat puis le locataire des risques attachés à l’adresse : inondation, mouvement de terrain, séisme, risque technologique, exposition au radon, pollution des sols ou recul du trait de côte lorsque les zonages le prévoient. Il signale également les indemnisations d’assurance liées à une catastrophe naturelle ou technologique reconnue, lorsqu’elles concernent le bien.

L’ERP doit être établi depuis moins de six mois lors de la signature. Il n’est pas nécessairement payant : le propriétaire peut le générer à partir des informations publiques disponibles, notamment sur Géorisques. Encore faut-il le compléter avec rigueur, pour la bonne parcelle et la bonne adresse. Une ancienne version récupérée lors d’une précédente location ne suffit pas si elle dépasse ce délai ou si le zonage a évolué.

Le propriétaire doit aussi informer le candidat dès la première visite, et l’annonce doit comporter la mention réglementaire renvoyant aux informations sur les risques. L’objectif est clair : le locataire ne doit pas découvrir, après la remise des clés, que le logement est exposé à des crues récurrentes ou inclus dans un périmètre de risque industriel.

L’état des nuisances sonores aériennes est distinct de l’ERP. Il doit être joint lorsque le logement est situé dans une zone couverte par un plan d’exposition au bruit d’aérodrome. Il précise le secteur de bruit concerné. Sa durée n’est pas fixée comme celle de l’ERP : il doit surtout être à jour de la réglementation applicable au jour de la signature.

Dans quels cas les diagnostics plomb, gaz et électricité sont-ils obligatoires ?

Le CREP est obligatoire pour un logement construit avant le 1er janvier 1949. Il recherche le plomb dans les peintures et revêtements, particulièrement dans les immeubles anciens où leur dégradation peut exposer les occupants, notamment les jeunes enfants. Si le diagnostic révèle des concentrations supérieures au seuil réglementaire, sa validité est de six ans pour une location. En l’absence de plomb ou lorsque les concentrations sont sous le seuil, il demeure valable sans limite de durée, sous réserve de l’état des revêtements.

Les diagnostics gaz et électricité sont exigés si l’installation intérieure concernée a plus de quinze ans. Ils ne certifient pas que l’installation est neuve ou parfaitement conforme aux normes actuelles : ils relèvent les anomalies susceptibles de compromettre la sécurité des personnes. Une installation dangereuse ne doit pas être simplement signalée puis louée en l’état ; le bailleur doit faire supprimer le danger.

Ces deux diagnostics sont valables six ans dans le cadre d’une location. Une attestation de conformité récente délivrée à la suite de travaux peut, dans certaines conditions, tenir lieu de diagnostic. Avant de s’en prévaloir, vérifiez son champ, sa date et la réglementation en vigueur. Les diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié, couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle et indépendant des entreprises appelées à effectuer les travaux.

Quels documents sont souvent confondus avec les diagnostics de location ?

La surface habitable doit figurer dans le bail de résidence principale, mais elle n’est pas un diagnostic du DDT. Elle se calcule selon les règles du Code de la construction et de l’habitation, en excluant notamment murs, cloisons, cages d’escalier, garages, caves, balcons et parties sous une hauteur de 1,80 m. Un mesurage professionnel n’est pas imposé, mais une erreur de plus d’un vingtième peut ouvrir droit à une diminution proportionnelle du loyer.

Pour l’amiante, le propriétaire d’un immeuble collectif doit notamment s’assurer de l’existence des dossiers réglementaires concernant les parties communes ou les parties privatives selon la configuration de l’immeuble. Ces documents ne sont pas habituellement annexés au bail comme le DPE, mais ils doivent pouvoir être consultés dans les conditions prévues par les textes. En copropriété, le syndic est souvent l’interlocuteur pour les parties communes.

Comment constituer un dossier de diagnostics valable avant la signature ?

Le coût est à la charge du bailleur. Il peut varier sensiblement selon le type de logement, le nombre de diagnostics et la zone géographique ; comparer des devis à périmètre identique évite de payer un pack incomplet. Le locataire n’a pas à financer ces documents, même si l’agence assure matériellement la collecte des pièces.

Que risque le propriétaire si un diagnostic manque ou est erroné ?

L’absence d’un diagnostic obligatoire ne rend pas mécaniquement le bail inexistant. En revanche, elle prive le locataire d’une information à laquelle il a droit et peut engager la responsabilité du bailleur. Selon le document manquant, l’erreur, le préjudice et les circonstances, le locataire peut demander des dommages et intérêts, une diminution du loyer, la réalisation de travaux ou, dans les situations les plus graves, la résolution du bail.

Le risque est particulièrement concret pour l’ERP : un défaut d’information sur les risques peut permettre au locataire de demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. Pour le DPE, un logement énergétiquement indécent peut faire l’objet d’une demande de mise en conformité. Le juge peut alors ordonner des travaux et, selon le dossier, accorder une réduction de loyer ou suspendre son paiement en partie jusqu’à leur exécution.