Le diagnostic immobilier d’état des risques naturels et technologiques (ERNT)

L’ERNT, pour « état des risques naturels et technologiques », est le nom historique d’un diagnostic obligatoire lors de nombreuses ventes et locations. Cette dénomination a évolué : après l’ERNMT puis l’ESRIS, le document s’appelle aujourd’hui l’ERP, pour « état des risques et pollutions ». Un formulaire intitulé ERNT ne correspond donc plus, à lui seul, au document réglementaire attendu pour une opération actuelle.

Son objet reste clair : informer le candidat acquéreur ou locataire de l’exposition du logement, de l’immeuble ou du terrain à certains risques recensés par l’État. Il ne mesure pas la solidité du bâti et ne prédit pas un sinistre. Il signale un cadre réglementaire : inondation, mouvement de terrain, risque industriel, sismicité, radon, pollution des sols ou encore sinistres déjà indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques.

L’ERP doit être adapté à l’adresse exacte et joint au dossier de vente ou de location. Sa remise tardive, sa péremption ou une information incomplète ne sont pas de simples défauts administratifs : le bénéficiaire de l’information peut, selon les circonstances, demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. Les règles et formulaires doivent être vérifiés à la date de l’opération sur le site public Géorisques ou auprès du professionnel chargé du dossier.

ERNT, ERNMT, ESRIS, ERP : quel document faut-il fournir aujourd’hui ?

Les sigles retracent l’élargissement progressif du contenu du diagnostic. L’ERNT visait les risques naturels et technologiques. L’ERNMT a intégré les risques miniers. L’ESRIS a élargi l’information à certains éléments relatifs aux sols. L’ERP est désormais l’intitulé à employer dans les dossiers récents. Il rassemble l’information réglementaire relative aux risques et aux pollutions sous une présentation actualisée.

Cette évolution compte surtout pour éviter une erreur pratique : reprendre un ancien PDF d’ERNT trouvé dans un dossier d’archives, même si l’adresse est identique, ne sécurise pas une nouvelle transaction. Les plans de prévention, les périmètres d’information, les zonages de radon, les secteurs d’information sur les sols et les arrêtés de catastrophe naturelle peuvent avoir changé. Il faut générer un document correspondant à la situation actuelle du bien et à sa date de signature.

Quels risques l’ERP doit-il signaler pour un logement ou un terrain ?

L’ERP repose sur les informations rendues publiques par l’administration pour la commune et, selon les cas, pour la parcelle. Il indique si le bien est situé dans le périmètre d’un ou plusieurs plans de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques prescrits ou approuvés. Il peut s’agir, par exemple, d’un risque d’inondation, de crue torrentielle, de submersion marine, d’avalanche, d’incendie de forêt, de mouvement de terrain ou d’un risque lié à une installation industrielle.

Le formulaire informe également sur le niveau de sismicité de la commune et sur le potentiel radon. Le radon est un gaz radioactif naturel provenant du sous-sol : son signalement dans l’ERP ne signifie pas qu’une concentration excessive a été mesurée dans le logement. Il renseigne sur une zone géographique et peut justifier des précautions de ventilation ou, en cas de doute, une mesure spécifique dans le bâtiment.

L’état des risques traite aussi des secteurs d’information sur les sols (SIS), lorsqu’ils concernent l’adresse. Un SIS révèle une pollution des sols connue par l’administration, qui peut imposer des investigations complémentaires avant un changement d’usage ou un projet de construction. Il ne doit pas être confondu avec un diagnostic de pollution : l’ERP alerte sur l’existence d’une information administrative ; une étude de sol ou environnementale peut ensuite être nécessaire.

Enfin, le propriétaire doit déclarer les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie catastrophes naturelles ou technologiques, lorsqu’ils ont affecté le bien pendant la période où il en a été propriétaire ou dont il a eu connaissance dans les conditions prévues par le formulaire. Cette rubrique est particulièrement utile pour comprendre l’historique d’un dégât des eaux par inondation, d’une sécheresse ayant provoqué des fissures ou d’un autre événement reconnu.

L’ERP est-il obligatoire pour une vente et pour une location ?

Oui, dès lors que le bien se trouve dans une zone couverte par le dispositif d’information prévu par le code de l’environnement, ce qui concerne une large part du territoire. L’obligation pèse sur le vendeur pour la vente et sur le bailleur pour la location. Elle vise les logements, mais peut aussi concerner des locaux, terrains et autres immeubles selon la nature du contrat. En pratique, il est prudent de vérifier systématiquement l’adresse plutôt que de présumer qu’une commune est sans risque.

Pour une vente, l’état des risques est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. Pour une location, il est annexé au bail. La réglementation a également renforcé l’information en amont : dans les cas prévus, l’ERP doit être remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien. Les annonces immobilières doivent également faire apparaître les informations réglementaires relatives aux risques lorsqu’elles sont requises. Ces obligations sont à contrôler à la date de diffusion de l’annonce et de signature.

Quelle est la durée de validité de l’état des risques ?

L’état des risques doit avoir été établi depuis moins de six mois au moment de la signature de la promesse, de l’acte de vente ou du bail. Cette durée courte s’explique par la nature évolutive des informations administratives. Si le document a plus de six mois, il faut en produire un nouveau, même s’il ne semble rien avoir changé dans le quartier.

La prudence commande aussi de le rééditer entre l’avant-contrat et la vente définitive lorsque le délai dépasse six mois, ou lorsqu’un arrêté, un nouveau plan de prévention ou une modification de zonage est intervenu. Un ERP correctement daté au compromis ne suffit pas nécessairement pour l’acte définitif. Le notaire contrôle habituellement les annexes de vente, mais cette intervention ne décharge pas le vendeur de son obligation d’information.

Comment établir un ERP fiable à partir de l’adresse du bien ?

L’ERP peut être établi sans recourir obligatoirement à un diagnostiqueur certifié. Le propriétaire peut utiliser le service public Géorisques, qui centralise les données disponibles, ou confier cette tâche à un diagnostiqueur, à une agence immobilière ou à un notaire. Déléguer la préparation ne transfère toutefois pas automatiquement la responsabilité de l’information : le vendeur ou bailleur doit vérifier que le document correspond bien au bien concerné et qu’il est complet.

Quels contrôles mener si l’ERP révèle une inondation, de l’argile ou un risque industriel ?

Un risque signalé ne rend ni la vente ni la location impossible. Il doit déclencher une analyse proportionnée. Face à un risque d’inondation, demandez les cotes de référence, les prescriptions du plan de prévention, les éventuelles obligations de travaux et les sinistres antérieurs. Visitez les caves, rez-de-chaussée, locaux techniques et accès. L’assureur peut préciser les garanties, exclusions et conditions de souscription, sans que sa réponse ne remplace l’information réglementaire.

En présence d’un aléa de retrait-gonflement des argiles ou d’un historique de sécheresse, examinez les fissures, réparations, reprises en sous-œuvre et déclarations d’assurance. Pour un terrain à bâtir, l’étude géotechnique peut devenir déterminante : l’ERP ne donne pas la nature précise du sol ni les fondations à prévoir. Dans un SIS, demandez les documents disponibles et consultez un bureau d’études environnementales avant d’engager un projet sensible, notamment un changement d’usage vers l’habitation.

Pour un risque technologique, il faut lire les prescriptions du plan de prévention des risques technologiques lorsqu’il existe : certaines portent sur les travaux de protection, l’usage des lieux ou les conditions de construction. L’acquéreur ne doit pas s’arrêter à une case cochée sur un formulaire. Les plans, cartes et règlements associés précisent la réalité des contraintes.

Que risque le vendeur ou le bailleur en cas d’ERP absent ou inexact ?

L’état des risques relève de l’obligation légale d’information. Si le document n’est pas remis alors qu’il devait l’être, s’il est périmé ou s’il comporte une omission significative, l’acquéreur ou le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix. La sanction n’est donc pas automatique : elle dépend du dossier, de l’information effectivement transmise et de l’appréciation du juge.

Le risque contentieux augmente lorsqu’un sinistre connu n’a pas été déclaré, lorsqu’un plan de prévention applicable n’a pas été mentionné ou lorsque l’ERP a été établi pour une mauvaise adresse. Une clause indiquant que l’acquéreur achète « en l’état » ne permet pas d’écarter une obligation légale d’information. L’enjeu financier peut être élevé, surtout si le défaut d’information apparaît après une inondation, des désordres liés au sol ou l’impossibilité de réaliser le projet envisagé.