Le dispositif Pinel a pris fin pour les nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Pour les épargnants qui cherchaient un logement neuf, un cadre locatif balisé et un avantage économique à l’achat, le logement locatif intermédiaire (LLI) est désormais l’une des pistes à examiner. Il ne procure toutefois pas une réduction d’impôt sur le revenu : son intérêt repose sur une fiscalité de l’opération et sur un prix d’acquisition potentiellement abaissé par la TVA réduite.
Le LLI cible des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social, mais insuffisants pour se loger facilement dans le parc privé des zones tendues. En contrepartie de loyers plafonnés et d’une location durable, l’investisseur peut, sous conditions, bénéficier d’une TVA à 10 % et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties. C’est une alternative crédible au Pinel pour un projet patrimonial long, pas un produit de défiscalisation à court terme.
L’accès des particuliers a été élargi par les réformes récentes, mais il passe généralement par une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le plus souvent une SCI à l’IS. Cette contrainte change profondément la comparaison avec le Pinel : revenus, amortissements, plus-value et transmission ne suivent plus le régime de l’immobilier détenu en direct.
Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire ?
Le LLI est un logement neuf ou assimilé, proposé à un niveau de loyer inférieur au marché local, mais supérieur à celui du logement social. Il doit être situé dans une zone où l’offre locative est insuffisante, principalement les zones A bis, A et B1. Le locataire doit en faire sa résidence principale et respecter un plafond de ressources. Le loyer est lui aussi limité selon la zone et la surface du logement.
Le dispositif est porté dans le cadre d’opérations immobilières répondant à des règles précises de localisation, de mixité et de destination locative. Un particulier ne transforme donc pas seul un appartement neuf en LLI en décidant d’appliquer un loyer modéré. Il doit acheter un lot expressément éligible, dans un programme structuré comme tel, et obtenir les justificatifs du promoteur et du notaire.
Pourquoi le LLI peut-il remplacer le Pinel sans le reproduire ?
Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix du bien, en échange d’un engagement de location de plusieurs années. Le LLI ne donne pas ce crédit d’impôt personnel. Son avantage se situe en amont, avec une TVA réduite à 10 % lorsque les conditions sont réunies, et pendant la détention, avec une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue pour vingt ans dans le cadre applicable. Ces mécanismes doivent être confirmés à la date de signature, car les règles fiscales et leurs conditions d’application peuvent évoluer.
Pinel et LLI : deux logiques d’investissement différentes
Pinel
- Avantage : réduction d’impôt sur le revenu
- points d’entrée historically were direct ownership or SCI à l’IR
- Loyers et ressources du locataire plafonnés
- Engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans
- Sortie dans le régime des plus-values immobilières des particuliers, sous conditions
LLI
- Avantage : TVA à 10 % et fiscalité locale sous conditions
- Achat en principe par une société soumise à l’IS
- Loyers et ressources du locataire plafonnés
- Logique de détention et d’avantages sur 20 ans
- Revente et remontée des liquidités soumises aux règles de l’IS
La TVA réduite peut créer un écart significatif sur le papier. À base identique de 250 000 € hors taxes, une vente à 20 % de TVA représente 300 000 €, contre 275 000 € à 10 %, soit 25 000 € d’écart théorique. Mais ce calcul n’est pas un rabais garanti : le promoteur fixe librement son prix toutes taxes comprises, selon le marché, les prestations, la rareté du programme et les contraintes du LLI. Il faut donc comparer le prix au mètre carré avec des logements neufs comparables du secteur.
Quelles conditions faut-il respecter pour investir en LLI ?
Les conditions sont cumulatives. Le bien doit relever d’une opération LLI éligible, être implanté dans le zonage requis, être loué nu comme résidence principale et respecter les plafonds applicables. L’investisseur doit également conserver la structure de détention adaptée. Dans la plupart des montages destinés aux particuliers, l’acquéreur crée ou rejoint une SCI à l’IS qui devient propriétaire du logement. Cette société signe l’emprunt, perçoit les loyers, paie les charges et déclare son résultat.
| Point à vérifier | Ce qu’il faut obtenir | Risque si le point est ignoré |
|---|---|---|
| Localisation | Adresse et zonage officiel du programme | Inéligibilité au régime LLI |
| Nature du programme | Attestation d’éligibilité du promoteur | TVA réduite non sécurisée |
| Structure d’achat | Statuts et option à l’IS validés | Montage fiscal inadapté |
| Loyer | Plafond de zone et coefficient de surface | Loyer non conforme |
| Locataire | Avis d’imposition et justificatifs de ressources | Dépassement du plafond |
| Durée | Clauses de conservation et de location | Remise en cause des avantages |
| Fiscalité locale | Traitement de la TFPB et impositions annexes | Budget de charges sous-estimé |
Comment calculer le loyer maximal et le rendement réel ?
Le plafond de loyer est déterminé par la zone géographique, puis ajusté à la surface du logement au moyen d’un coefficient. Le mécanisme est proche de celui connu dans les anciens dispositifs d’investissement locatif : pour un logement de 50 m², le coefficient de surface théorique est de 0,7 + 19/50, soit 1,08. Si le plafond de la zone est noté C en euros par mètre carré, le loyer maximal hors charges s’établit ainsi : C × 50 × 1,08. Les plafonds en vigueur doivent impérativement être vérifiés lors de la mise en location.
Le loyer plafonné n’est qu’une ligne de votre prévisionnel. Le rendement doit intégrer le prix d’acquisition acte en main, les frais de notaire dans le neuf, les intérêts et l’assurance emprunteur, les frais de gestion, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, l’entretien, la vacance, la comptabilité de la SCI et l’impôt sur les sociétés. Une exonération de TFPB ne signifie pas nécessairement l’absence totale de fiscalité locale : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et d’autres impositions ou frais peuvent rester dus selon la situation.
Que change une SCI à l’IS pour les loyers, la plus-value et la transmission ?
La SCI à l’IS peut amortir comptablement le bâti, ce qui réduit souvent le résultat imposable pendant les premières années. Son bénéfice est soumis à l’impôt sur les sociétés : le taux normal est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur une première tranche de bénéfice pour les sociétés qui remplissent les conditions légales. Ces paramètres doivent être vérifiés à la date de lecture. L’amortissement est un outil de calcul fiscal, pas une trésorerie supplémentaire : la mensualité de crédit et les dépenses réelles doivent rester finançables.
La contrepartie apparaît surtout à la revente. Dans une société à l’IS, la valeur comptable nette du bien diminue avec les amortissements. La différence entre le prix de cession et cette valeur est imposée dans le résultat de la société, sans bénéficier de l’abattement pour durée de détention applicable aux particuliers. Si le produit de la vente est ensuite distribué aux associés, une seconde imposition peut intervenir au niveau personnel. Il faut donc étudier la stratégie de sortie dès l’acquisition : conservation dans la société, réemploi, cession des parts ou distribution.
À quels investisseurs le LLI convient-il vraiment ?
Le LLI s’adresse d’abord à un investisseur imposé qui n’a pas besoin d’une réduction immédiate d’impôt sur le revenu, dispose d’une capacité d’emprunt solide et accepte une immobilisation longue. Il convient particulièrement à celui qui veut constituer progressivement un patrimoine dans une métropole ou une agglomération tendue, avec une demande locative structurelle et une gestion prévisible.
Il est moins adapté à l’investisseur qui privilégie la liberté de louer au prix du marché, envisage une revente à moyen terme ou souhaite récupérer régulièrement les loyers pour compléter ses revenus. Il exige aussi une appétence minimale pour la gestion sociétaire : assemblées, compte bancaire dédié, comptabilité, liasse fiscale et accompagnement par un expert-comptable. Dans certains cas, un achat en direct dans l’ancien, un meublé soigneusement calibré ou une SCPI peuvent offrir un cadre plus cohérent avec l’objectif recherché.
Comment sécuriser un investissement LLI avant la signature ?
La méthode de vérification en six étapes
Qualifier votre objectif
Distinguez la recherche de revenus, la réduction d’impôt, la transmission et la constitution de capital. Le LLI répond surtout à une logique patrimoniale longue.
Comparer le secteur locatif
Analysez les loyers de marché, l’offre neuve livrée à venir, les transports, l’emploi et la tension locative. Un plafond de loyer n’efface pas un mauvais emplacement.
Auditer le prix TTC acte en main
Calculez le prix au mètre carré, les frais, le coût du crédit et le loyer réellement autorisé. Comparez avec des ventes neuves et anciennes voisines.
Faire valider l’éligibilité
Demandez l’attestation LLI, le zonage, les règles de mixité applicables et les clauses relatives à la TVA et à la durée d’engagement.
Structurer la SCI à l’IS
Faites relire les statuts, le financement, la répartition des parts et les conséquences successorales par un notaire et un professionnel du chiffre.
Simuler la sortie
Chiffrez la trésorerie annuelle puis une revente à plusieurs horizons, en intégrant dette restante, fiscalité de la société et taxation d’une éventuelle distribution.
Questions fréquentes sur le logement locatif intermédiaire
Le logement locatif intermédiaire remplace-t-il vraiment le Pinel ?
Puis-je acheter un logement LLI en mon nom propre ?
Quel est le plafond de loyer en logement locatif intermédiaire ?
Le LLI donne-t-il droit à une exonération totale de taxe foncière ?
Peut-on revendre un logement LLI avant vingt ans ?
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