Immobilier : Découvrez le nouvel investissement qui prendra le relais du dispositif Pinel !

Le dispositif Pinel n’est plus accessible aux nouveaux investisseurs depuis le 1er janvier 2025. Les propriétaires ayant investi avant cette échéance conservent, eux, le bénéfice de leur réduction d’impôt s’ils respectent l’ensemble de leurs engagements. Pour un achat neuf réalisé aujourd’hui, le logement locatif intermédiaire (LLI) est souvent présenté comme le relais du Pinel.

Le parallèle a ses limites. Le LLI ne procure pas une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix du logement. Son intérêt repose sur une fiscalité appliquée à l’opération — notamment une TVA à taux réduit et, sous conditions, une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties — en échange de contraintes fortes sur le bien, le locataire, la durée de location et le mode de détention.

Accessible aux investisseurs privés via une personne morale depuis 2024, le LLI vise des ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais insuffisants pour se loger aisément dans le parc privé des zones tendues. Il peut convenir à un investisseur patrimonial qui accepte une stratégie de très long terme. Il ne constitue pas une solution universelle de remplacement du Pinel.

Le LLI est-il vraiment le successeur du Pinel ?

Oui, dans le sens où le LLI est désormais l’un des principaux cadres d’investissement locatif dans le neuf avec un soutien fiscal public. Non, si vous recherchez le mécanisme précis du Pinel : une baisse immédiate de votre impôt sur le revenu, une durée d’engagement initiale plus courte et la possibilité d’acheter en direct. Le LLI répond à une logique différente, fondée sur la production de logements abordables dans les secteurs où l’offre manque.

Le marché du LLI était historiquement réservé aux investisseurs institutionnels. Son ouverture aux particuliers passe par une acquisition réalisée au sein d’une structure juridique, en pratique souvent une société civile immobilière. Cette exigence transforme le projet : il faut raisonner sur les statuts, le régime fiscal de la société, le financement bancaire, les garanties personnelles demandées aux associés et les conditions de revente des parts ou du logement.

Quelles conditions faut-il réunir pour investir en LLI ?

Le bien doit en principe être un logement neuf, souvent acheté en VEFA, situé dans une zone où la demande locative est forte : A bis, A ou B1. Le zonage, les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires sont actualisés régulièrement ; ils doivent donc être vérifiés à la date de signature du bail et de l’acquisition, et non repris aveuglément d’une brochure commerciale.

La location doit être consentie nue, à titre de résidence principale du locataire. Le propriétaire doit appliquer un loyer plafonné et sélectionner un ménage respectant le plafond de ressources applicable. Ces plafonds limitent le rendement brut potentiel, mais constituent aussi le fondement social et fiscal du dispositif. La location meublée touristique, le bail de courte durée ou le loyer libre ne sont pas compatibles avec l’engagement LLI.

L’opération doit aussi satisfaire une exigence de mixité sociale. Dans le cas général, l’immeuble collectif intègre au moins 25 % de logements sociaux, sous réserve des exceptions prévues par les textes selon le territoire et le programme. Ce point est déterminant : tous les logements neufs vendus dans une ville éligible ne sont pas automatiquement des LLI.

Quels avantages fiscaux le LLI procure-t-il réellement ?

Le premier levier est la TVA à 10 % au lieu du taux normal de 20 %, lorsque toutes les conditions du LLI sont réunies. Il ne s’agit pas d’un remboursement de TVA demandé après l’achat : le prix de vente TTC du logement est construit avec ce taux réduit. Pour mesurer l’avantage, comparez donc le prix proposé à celui de logements réellement comparables, dans le même quartier, avec des surfaces, prestations et dates de livraison équivalentes.

Le second levier est l’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, ou TFPB, pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans pour les logements répondant aux conditions légales. Elle ne dispense pas de tous les prélèvements liés à l’immeuble : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, lorsqu’elle est appelée, ainsi que les charges non récupérables, l’assurance et les travaux restent à intégrer au budget. Les modalités applicables doivent être confirmées à la date de l’opération.

Enfin, les loyers ne sont pas exonérés d’impôt. Leur traitement dépend de la société retenue. Une SCI relevant de l’impôt sur le revenu et une structure soumise à l’impôt sur les sociétés n’emportent ni la même comptabilité, ni la même imposition des revenus, ni le même traitement de la plus-value à la sortie. Le choix ne doit jamais être dicté par la seule promesse de TVA réduite.

LLI, Pinel ou LMNP : quel dispositif correspond à votre projet ?

Le bon choix dépend moins de l’étiquette fiscale que de votre horizon, de votre besoin de revenus immédiats, de votre tranche d’imposition et de votre capacité à immobiliser un capital. Le Pinel reste un régime à gérer pour les investisseurs déjà engagés, mais ne peut plus accueillir un nouvel achat. Le LMNP conserve une logique d’exploitation meublée distincte, avec davantage de liberté locative mais aussi des règles fiscales et une gestion plus techniques.

Si votre priorité est la réduction immédiate de l’impôt sur le revenu, ni le LLI ni le LMNP ne reproduisent exactement le Pinel. Dans l’ancien, le Denormandie peut encore répondre à cette recherche dans certaines communes et sous réserve d’un programme de travaux représentant une part minimale du coût total de l’opération. Le déficit foncier peut aussi être pertinent pour un bien loué nu à rénover. Ces régimes obéissent à des conditions propres et ne doivent pas être comparés à partir du seul taux d’avantage annoncé.

Comment calculer la rentabilité réelle d’un investissement LLI ?

La rentabilité d’un LLI ne se déduit pas de la seule TVA à 10 %. Commencez par le loyer maximal autorisé, calculé à partir de la surface retenue et du plafond local applicable. Retirez ensuite les périodes de vacance prudentes, les frais de gestion, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, l’entretien, les éventuels frais de société et la fiscalité. Le rendement brut commercial ne mesure pas votre effort d’épargne.

Comment sécuriser un achat LLI avant de signer ?

La première précaution consiste à ne pas confondre le discours commercial du promoteur et la preuve d’éligibilité. Faites annexer ou remettre les documents démontrant le zonage, le respect de la mixité sociale, le régime de TVA et les engagements de location. Le notaire doit pouvoir analyser le montage complet, y compris l’objet social de la société qui achètera le bien. Un expert-comptable ou un avocat fiscaliste peut être nécessaire lorsque les associés ont des situations patrimoniales différentes.

Les documents et questions à exiger

• L’attestation d’éligibilité du logement au régime LLI, avec la référence précise du programme et du lot.
• La ventilation du prix TTC, des frais d’acquisition, des appels de fonds en VEFA et des éventuels frais de structure.
• La preuve du zonage applicable, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources à utiliser lors de la première location.
• Les éléments démontrant le respect de l’exigence de mixité sociale ou l’application d’une exception légale.
• Une simulation de financement incluant assurance, garantie, frais de compte, frais de SCI et une hypothèse réaliste de vacance.
• Le coût et le traitement fiscal d’une revente avant 20 ans, d’une cession de parts, d’un décès ou d’une donation.

Vérifiez aussi la qualité immobilière indépendamment du régime : transports, bassin d’emploi, concurrence des programmes neufs, charges prévisionnelles, performance énergétique, plan du logement et profondeur du marché de la revente. Un dispositif fiscal ne corrige ni un mauvais emplacement ni une demande locative insuffisante. À l’inverse, un programme bien situé peut rester pertinent sans bénéficier d’un avantage fiscal particulier.