La FNAIM Pays basque Béarn Bigorre alerte sur la crise du logement

La crise du logement que met en lumière la Fnaim Pays basque Béarn Bigorre ne peut pas être lue à travers le seul prisme des volumes de ventes ou des taux de crédit. Un marché peut retrouver des acquéreurs tout en laissant de côté les ménages qui cherchent un logement à l’année, les salariés nouvellement recrutés, les étudiants, les saisonniers et les familles dont le budget ne suit plus les loyers demandés. Le problème est d’abord celui de l’accès effectif à une résidence principale.

L’expression de crise « post-immobilier » désigne utilement ce décalage : après la séquence de hausse des prix, de raréfaction du crédit et de ralentissement des transactions, la question centrale devient celle de l’usage des logements disponibles. Dans les territoires attractifs, touristiques ou soumis à une forte pression foncière, le logement n’est plus seulement un actif à vendre ou à louer ; il conditionne la capacité des employeurs à recruter, des jeunes à rester et des services locaux à fonctionner.

Le Pays basque, le Béarn et la Bigorre partagent des tensions, mais pas une situation uniforme. Les réponses publiques et professionnelles doivent donc partir d’indicateurs fins, commune par commune, plutôt que d’un diagnostic régional unique. C’est aussi le rôle d’une organisation professionnelle d’agences : faire remonter ce que les annonces, les visites et les refus de dossiers révèlent avant que les statistiques publiques ne le mesurent pleinement.

Que recouvre réellement une crise du logement « post-immobilier » ?

Elle recouvre une crise de disponibilité, d’abord. L’offre visible sur les portails ne dit pas tout : une part des logements est réservée à l’occupation ponctuelle, à la location saisonnière, à la résidence secondaire, à la vente future ou reste temporairement indisponible pour travaux. Les logements proposés à l’année peuvent, eux, partir en quelques jours lorsque la demande est forte. Le nombre de logements construits ou de mandats de vente ne permet donc pas, à lui seul, d’évaluer le besoin.

Elle recouvre ensuite une crise d’adéquation entre les biens et les ménages. Un studio ne répond pas au besoin d’une famille ; une maison éloignée des transports ne compense pas l’absence de logement près d’un emploi ; un loyer théoriquement supportable devient inaccessible si le dépôt de garantie, les frais d’installation, l’énergie et les déplacements absorbent le reste du budget. Dans les secteurs touristiques, la difficulté se double d’une concurrence entre l’usage résidentiel permanent et les usages de courte durée.

Enfin, elle révèle une crise de fluidité. Un locataire qui ne trouve pas plus grand ne libère pas son logement. Un propriétaire qui craint les impayés ou le coût de la rénovation diffère sa mise en location. Un vendeur qui ne peut financer son prochain achat retire son bien. Ces décisions individuelles sont rationnelles, mais leur accumulation réduit la rotation. Le marché se bloque alors même que des logements existent physiquement.

Pourquoi le Pays basque, le Béarn et la Bigorre exigent-ils des diagnostics différents ?

Le Pays basque concentre, selon les secteurs, une attractivité résidentielle, littorale, économique et touristique forte. La pression y porte souvent sur les logements bien situés, adaptés à la vie à l’année et proches des emplois. La rareté foncière, les contraintes géographiques et la concurrence des usages peuvent y rendre chaque logement remis sur le marché particulièrement stratégique. Cela ne signifie pas que toutes les communes connaissent la même intensité de tension, ni que tous les prix y évoluent de façon identique.

En Béarn, le marché est davantage polarisé autour des bassins d’emploi, des établissements d’enseignement, des services et des centralités urbaines. Les écarts peuvent être importants entre une ville bien desservie, sa première couronne et les secteurs ruraux. Dans certains endroits, la question dominante est le niveau des loyers et l’offre insuffisante ; dans d’autres, c’est la qualité du parc, sa vacance ou l’inadaptation des logements anciens qui freinent l’installation.

En Bigorre, les logiques de ville, de piémont, de vallée et de tourisme se superposent. Les besoins des résidents permanents, des salariés saisonniers, des curistes, des étudiants ou des ménages âgés ne portent pas sur les mêmes biens ni sur les mêmes périodes. Une offre abondante à certaines dates ne garantit pas un logement à l’année à proximité d’un emploi. L’enjeu est donc d’observer le parc réellement mobilisable, et non de confondre capacité d’hébergement et capacité résidentielle.

Quels blocages empêchent les logements de revenir sur le marché à l’année ?

Le premier blocage est économique. Rénover un logement ancien exige une avance de trésorerie, un diagnostic précis et une visibilité sur le loyer futur. Le calendrier d’interdiction de location des logements les plus énergivores pousse légitimement à la rénovation : les logements classés G sont concernés depuis 2025, puis les F à partir de 2028 et les E à partir de 2034, sous réserve des règles et exceptions applicables à vérifier à la date de lecture. Sans accompagnement technique et financier, certains propriétaires préfèrent attendre.

Le deuxième est réglementaire, sans être nécessairement illégitime. La location touristique peut être soumise à déclaration, enregistrement, autorisation de changement d’usage, quotas ou mécanisme de compensation selon les communes. Les règles varient localement et évoluent : un propriétaire comme une agence doit consulter la mairie compétente avant toute mise en location de courte durée. Pour une résidence principale, la location touristique est en principe plafonnée à 120 jours par an, sauf dérogations ou règles locales plus restrictives à vérifier.

Le troisième est assurantiel et juridique. La crainte des impayés, de la vacance, des dégradations ou d’une procédure longue conduit parfois à écarter des profils pourtant solvables ou à conserver un logement hors location. Les garanties existantes, dont Visale pour les publics éligibles, la sélection documentée du dossier et une gestion locative rigoureuse peuvent réduire cette perception du risque. Elles ne remplacent pas une politique d’offre, mais elles peuvent remettre des biens sur le marché.

En quoi les agences immobilières sont-elles des vigies de la crise ?

Les agences voient la crise au moment où elle se matérialise : appels sans suite, files de candidats pour un même bien, dossiers rejetés faute de revenus suffisants, propriétaires hésitant à louer, locataires incapables de se reloger après une vente. Cette information de terrain est précieuse à condition d’être anonymisée, consolidée et interprétée avec prudence. Elle ne remplace ni les données notariales, ni les observatoires des loyers, ni le recensement ; elle les complète par une lecture immédiate des frictions.

Pour une agence, le sujet dépasse la responsabilité sociale. Une pénurie extrême dégrade aussi la qualité de la relation commerciale : les candidats multiplient les demandes, les propriétaires reçoivent des dossiers hétérogènes et les équipes passent du temps à gérer la frustration plutôt qu’à accompagner les projets. Sur la transaction, l’absence de solution de relogement peut différer une vente. Sur la location, une bonne gestion suppose d’expliquer les critères applicables sans discrimination et de sécuriser le bailleur.

La contribution la plus utile consiste à faire circuler des informations actionnables : typologie des biens absents, zones où les salariés ne trouvent plus à se loger, état des logements refusés, délais observés, coût des travaux et demande réelle de location à l’année. Ces remontées peuvent éclairer les programmes locaux de l’habitat, les opérations de réhabilitation, les politiques de mobilité ou les aides à la rénovation. Elles doivent être partagées dans le respect du RGPD et sans exposer les données personnelles des clients.

Quels leviers peuvent produire des résultats sans attendre un grand programme neuf ?

La construction neuve reste nécessaire dans de nombreux secteurs, notamment pour reconstituer une offre abordable et adaptée. Mais son effet est long : foncier, urbanisme, financement, permis, recours, chantier et commercialisation se succèdent. Une stratégie crédible combine donc construction, transformation du parc existant et mobilisation de logements déjà présents. Réhabiliter des logements dégradés, remettre en location une vacance durable, transformer des locaux lorsque les règles d’urbanisme le permettent ou accompagner l’adaptation des grands logements peuvent agir plus vite.

Les collectivités disposent de plusieurs outils, à choisir selon leur diagnostic : programme local de l’habitat, aides à la rénovation, lutte contre l’habitat indigne, conventions avec les bailleurs, production de logement social, réserves foncières et, lorsque les conditions sont réunies, droit de préemption urbain. Le DPU ne constitue pas une solution automatique : il doit servir un projet précis, financé et juridiquement sécurisé. En zones tendues, l’encadrement ou la régulation de certains usages peut compléter le dispositif, jamais dispenser de créer ou de remettre sur le marché des logements.

Pour les propriétaires, les incitations doivent être lisibles. Le conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat peut, sous conditions, ouvrir droit à des avantages et à des aides en contrepartie d’un loyer maîtrisé et de critères de location ; les modalités doivent être vérifiées avant engagement. L’intermédiation locative, la gestion professionnelle et les garanties adaptées peuvent également rendre le retour à la location annuelle plus acceptable. La réponse efficace n’oppose pas bailleurs privés et parc social : elle organise leur complémentarité.

Comment passer du constat local à un plan d’action vérifiable ?

Le risque, après un diagnostic très médiatisé, est de retenir une formule générale — « il manque des logements » — sans identifier le segment réellement défaillant. Or une commune peut manquer de petits logements meublés pour des salariés mobiles, de T3 pour des familles, de logements accessibles pour des personnes âgées, ou de logements à loyers compatibles avec les rémunérations locales. Chaque réponse implique un foncier, un opérateur, un calendrier et un financement différents.

Le suivi doit être transparent sur ses limites. Les loyers affichés ne sont pas toujours les loyers signés ; les annonces dupliquées gonflent parfois l’offre apparente ; les données d’agences ne couvrent pas le marché de particulier à particulier. Malgré ces précautions, un tableau de bord local partagé entre collectivités, professionnels, bailleurs et associations permet de corriger plus vite une mesure inefficace. La crise du logement ne disparaît pas avec un indicateur favorable sur les ventes : elle recule quand la mobilité résidentielle redevient possible.