Loïc Cantin de la FNAIM : Après la crise immobilière, une nouvelle menace se profile pour le logement

La crise immobilière ne se résume pas à la chute des ventes, à la hausse passée des taux de crédit ou à la correction des prix. La menace qui se profile pour le logement est plus lente, donc plus difficile à percevoir : une offre durablement insuffisante. Quand les programmes neufs sont reportés, que des propriétaires renoncent à louer ou que les travaux de rénovation restent sans financement, le déficit de logements se construit aujourd’hui et se révèle plusieurs années plus tard.

C’est le sens de l’alerte portée par Loïc Cantin, président de la FNAIM : après un choc de solvabilité qui a écarté une partie des acquéreurs, le marché risque d’entrer dans une phase de raréfaction. Le sujet dépasse les prix de vente. Il concerne la possibilité de trouver un logement près de son emploi, d’agrandir son logement, de quitter une location devenue inadaptée ou de loger des étudiants et des salariés mobiles.

Cette pénurie ne sera ni uniforme ni automatique. Un marché local peut conserver beaucoup de biens à vendre tout en manquant de petites locations, de logements familiaux ou d’appartements rénovés. À l’inverse, un secteur peu dynamique peut voir ses prix s’éroder malgré une faible production. La bonne grille de lecture est donc celle de l’offre réellement habitable, accessible financièrement et adaptée aux besoins locaux.

Quelle est la nouvelle menace qui pèse sur le logement ?

Le risque principal est un décrochage entre les besoins de logement et la capacité à y répondre. La construction neuve ne se décide pas du jour au lendemain : un promoteur doit sécuriser le foncier, les autorisations, le coût des travaux et la commercialisation ; un bailleur doit évaluer la rentabilité, la fiscalité et les travaux ; une collectivité doit ouvrir ou maintenir des droits à construire tout en finançant les équipements publics. Dès qu’un de ces maillons se grippe, les livraisons se contractent avec décalage.

La crise du financement a précisément cet effet. Des ménages dont la capacité d’emprunt baisse achètent moins de logements neufs ou anciens. Les promoteurs enregistrent moins de réservations, diffèrent les lancements et négocient plus difficilement leur financement. Dans l’ancien, les propriétaires de logements énergivores peuvent reporter une mise en vente, une rénovation ou une remise sur le marché locatif. Ces décisions individuelles finissent par réduire le stock disponible.

Pourquoi la crise de la construction se répercute-t-elle longtemps après ?

Le neuf est un marché à inertie longue. Une baisse des mises en chantier ne retire pas immédiatement des logements du marché, car les programmes déjà engagés continuent à être livrés. En revanche, elle creuse un manque dans deux, trois ou quatre ans. Ce décalage explique pourquoi une reprise des crédits ne suffit pas toujours à rétablir rapidement l’offre : il faut que les opérations redeviennent finançables, commercialisables et techniquement réalisables.

Le prix de sortie doit rester acceptable pour l’acquéreur

Pour lancer une résidence, le prix de vente doit couvrir le terrain, la construction, les normes, les frais financiers, les assurances et une marge de risque. Or le promoteur ne peut pas répercuter sans limite la hausse de ces coûts si les acquéreurs ne peuvent plus emprunter le montant nécessaire. L’opération est alors redimensionnée, renégociée ou abandonnée. Cette équation est particulièrement tendue dans les villes où les prix de l’ancien plafonnent alors que le foncier et les contraintes de construction restent élevés.

Le foncier et les autorisations sont aussi déterminants que les taux

Les règles d’urbanisme, les recours, les obligations de stationnement, les exigences environnementales et la rareté du foncier constructible influencent directement le volume de logements produits. L’objectif de sobriété foncière, nécessaire pour limiter l’artificialisation des sols, impose de mieux utiliser les terrains déjà urbanisés : friches, surélévations, transformations de bureaux, division de grands logements ou reconversion de locaux vacants. Ces opérations sont utiles, mais souvent plus complexes et plus coûteuses qu’une extension urbaine classique.

Quels effets attendre sur les prix, les loyers et la mobilité ?

La première conséquence d’une offre insuffisante est une segmentation accrue. Les logements bien situés, proches des transports, correctement rénovés et présentant un DPE favorable deviennent plus recherchés. Les biens nécessitant des travaux lourds, mal desservis ou présentant des charges élevées peuvent au contraire rester négociables. Parler d’un « prix de l’immobilier » unique masque cette divergence entre le logement immédiatement utilisable et le logement qui exige du capital, du temps ou une expertise technique.

Sur le locatif, la rareté se traduit souvent par davantage de candidatures pour un même bien et par des déménagements retardés. Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le loyer de référence limite la hausse à la relocation, sous réserve des règles applicables et d’un éventuel complément de loyer justifié. Cela ne crée pas pour autant des logements supplémentaires. Le risque est plutôt une sélection accrue des dossiers, une recherche plus longue et le développement de reports vers des communes périphériques.

La mobilité résidentielle se bloque ensuite en chaîne. Un locataire qui ne trouve pas de logement plus grand reste dans son appartement ; un ménage qui ne vend pas son premier bien renonce à acheter ; un senior qui ne trouve pas plus petit conserve une maison devenue trop vaste. Le nombre de transactions peut alors rester faible non par absence totale de besoins, mais parce que chaque maillon dépend du suivant. C’est pourquoi le marché de la vente et celui de la location ne peuvent pas être analysés séparément.

Pourquoi le parc locatif privé peut-il se contracter ?

Le parc locatif privé dépend de milliers de décisions de propriétaires. Certains conservent et rénovent leur logement ; d’autres le vendent, l’occupent, le destinent à un proche ou renoncent à le louer face au coût des travaux et aux contraintes de gestion. Une sortie du parc locatif n’est pas toujours définitive, mais elle réduit l’offre disponible à l’instant où les locataires cherchent à se loger.

Le DPE est devenu un critère central de cette décision. Le calendrier de décence énergétique interdit progressivement la location des logements les plus énergivores : les logements classés G sont concernés depuis le 1er janvier 2025, puis les classes F et E doivent l’être selon le calendrier légal. Ces règles, leurs exceptions et les modalités de calcul du DPE doivent être vérifiées à la date de lecture. Pour un bailleur, le sujet n’est pas seulement la note : il faut chiffrer les travaux, leur faisabilité en copropriété, leur effet sur les charges et le loyer applicable.

En copropriété, une rénovation performante peut supposer des décisions collectives sur l’isolation, le chauffage, la ventilation ou les fenêtres. L’acquéreur d’un appartement doit donc examiner les procès-verbaux d’assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe, le fonds de travaux, les impayés et les devis en discussion. Un prix d’achat inférieur peut cacher une quote-part de travaux importante, exigible peu après la signature.

• Pour une maison classée E, F ou G, vérifiez si un audit énergétique réglementaire doit être remis lors de la vente ; son champ d’application évolue selon le calendrier légal.
• Pour un appartement, demandez le DPE du logement et, s’il est disponible, le DPE collectif, ainsi que les documents de copropriété remis avant-contrat.
• Pour une location, contrôlez la décence énergétique, le loyer de référence éventuel, les charges récupérables et la conformité des diagnostics.
• Pour un investissement, faites chiffrer les travaux avant de retenir un rendement brut : seule la rentabilité nette de charges, fiscalité et vacance permet d’arbitrer.

Faut-il acheter dans l’ancien ou attendre une offre neuve ?

Il n’existe pas de réponse générale. L’ancien offre le plus souvent une localisation, une surface et une disponibilité immédiate que le neuf ne propose pas toujours. Il peut aussi permettre une négociation quand les travaux sont identifiés. Le neuf apporte en principe une meilleure performance énergétique et des frais de notaire réduits, mais il implique un délai de livraison, un prix de sortie parfois élevé et une offre géographiquement plus limitée. Votre décision doit reposer sur votre horizon d’occupation, votre apport et votre tolérance au risque de travaux ou de délai.

Comment décider face à un marché du logement plus contraint ?

Attendre une baisse générale des prix ou une détente générale des taux ne constitue pas une stratégie suffisante. Un ménage qui a un projet solide doit surtout vérifier si le bien recherché répond à son besoin pendant une durée assez longue pour absorber les frais d’achat. Pour une résidence principale, un horizon court accroît le risque de devoir revendre au mauvais moment. Pour un investissement, le bien doit supporter un scénario prudent de loyer, de vacance, de fiscalité et de travaux.

Les pouvoirs publics, les collectivités, les bailleurs sociaux, les promoteurs, les banques et les propriétaires privés ont chacun une part de la réponse : produire davantage là où les besoins sont établis, rénover sans retirer inutilement des logements du marché, fluidifier les transformations de bâtiments et donner un cadre suffisamment lisible aux investisseurs. Pour les ménages, l’enjeu immédiat est moins de deviner un point bas national que de choisir un logement soutenable dans un marché local devenu plus sélectif.