Immobilier : Perspectives pour les Propriétaires avec le Budget 2025

Pour les propriétaires, le Budget 2025 ne se résume pas à une ligne d’impôt supplémentaire ou à une aide à l’accession. Il modifie plusieurs arbitrages très concrets : acheter dans l’ancien coûte potentiellement plus cher, le PTZ redevient accessible à davantage de ménages, la donation familiale peut financer un projet immobilier et le statut de loueur meublé perd une part de son avantage à la revente.

Le point décisif est de distinguer le projet de loi de finances, déposé à l’automne 2024, des règles finalement retenues dans la loi de finances pour 2025. Une mesure annoncée n’est opposable qu’après son adoption et son entrée en vigueur. Les dispositifs locaux, notamment les droits de mutation, dépendent en outre d’une délibération du département : votre date de signature et l’adresse du bien comptent autant que le texte national.

Un propriétaire occupant regardera d’abord le prix global d’acquisition et l’accès au crédit. Un bailleur devra recalculer la rentabilité après impôt, en particulier en LMNP au réel. Un vendeur ou un parent souhaitant aider un enfant doit, lui, intégrer la fiscalité de la plus-value et les conditions précises attachées aux donations. Les montants et échéances applicables doivent être vérifiés à la date de l’opération auprès d’un notaire, de l’administration ou de la collectivité compétente.

Que faut-il retenir du Budget 2025 pour l’immobilier ?

Le texte s’inscrit dans une logique contrastée. D’un côté, il donne aux départements la possibilité d’augmenter temporairement les droits de mutation à titre onéreux, ce qui renchérit l’ancien. De l’autre, il soutient la construction neuve par un PTZ élargi et facilite, sous conditions, la transmission de liquidités pour acheter ou rénover un logement. Le durcissement le plus structurant concerne les loueurs en meublé non professionnels : l’amortissement comptable, utile pendant la location, est désormais repris dans le calcul de la plus-value dans de nombreux cas de revente.

Les frais d’achat dans l’ancien vont-ils augmenter ?

Oui, dans les départements qui choisissent d’utiliser la faculté ouverte par la loi. Les droits de mutation à titre onéreux — souvent désignés, de façon imprécise, comme les « frais de notaire » — comprennent surtout des taxes collectées pour les collectivités. Le taux départemental peut être relevé de 0,5 point, dans une limite temporaire. La mesure peut s’appliquer entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, selon la date d’effet votée localement.

Sur un achat ancien de 300 000 €, une hausse de 0,5 % représente 1 500 € de droits supplémentaires. Ce montant s’ajoute aux autres composantes des frais d’acquisition : émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière, débours et, le cas échéant, frais de garantie du prêt. Il ne faut donc pas appliquer mécaniquement 0,5 % au « coût notaire » total : le supplément porte sur la taxe concernée.

L’exception prévue pour les primo-accédants vise l’acquisition de la résidence principale, mais ses conditions pratiques et sa mise en œuvre doivent être confirmées localement. Elle ne doit pas être présumée pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou une acquisition réalisée par une société. Dans tous les cas, l’acheteur doit intégrer les droits dans son apport : ils ne sont généralement pas financés par le crédit immobilier principal.

Le PTZ permet-il encore d’acheter un logement neuf en 2025 ?

Le prêt à taux zéro est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et son champ est élargi aux logements neufs sur l’ensemble du territoire, y compris aux maisons individuelles neuves. C’est un changement notable après une période où le dispositif était principalement centré sur le logement collectif neuf dans les zones tendues. Le PTZ reste un prêt sans intérêts, accordé en complément d’un prêt immobilier classique : il ne finance pas la totalité de l’opération.

Le bénéfice du PTZ dépend notamment des revenus du foyer, de la composition familiale, du coût de l’opération et de la zone. Il est réservé, en principe, aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes, sous réserve d’exceptions prévues par les textes. Le logement doit devenir la résidence principale. Les quotités finançables, plafonds de coût et tranches de ressources évoluent régulièrement : la banque doit établir la simulation avec les paramètres valables au jour de l’offre.

Comment une donation familiale peut-elle financer un achat immobilier ?

Le Budget 2025 crée une exonération temporaire de droits de donation pour certains dons familiaux de sommes d’argent. Le plafond est de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Le don doit être consenti à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, à un neveu ou une nièce, selon les cas prévus par la loi.

Les fonds doivent être affectés dans les six mois à l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou au financement de travaux de rénovation énergétique éligibles dans la résidence principale du bénéficiaire. Le logement acquis ou rénové doit ensuite être conservé dans l’usage imposé par le texte pendant cinq ans : résidence principale du donataire ou location à un locataire qui en fait sa résidence principale. Les intérêts d’un emprunt ne peuvent pas être financés avec ce don exonéré.

Pourquoi la revente en LMNP devient-elle moins avantageuse ?

Avant la réforme, le LMNP au réel permettait de déduire des amortissements du bien et du mobilier des recettes locatives. Cette charge comptable pouvait réduire fortement le revenu imposable pendant la détention, sans être en principe réintégrée dans la plus-value immobilière des particuliers lors de la vente. La loi de finances pour 2025 modifie ce mécanisme : les amortissements admis en déduction sont, dans le régime concerné, repris pour déterminer la plus-value imposable.

Concrètement, la base de calcul de la plus-value augmente. Un bien acquis 200 000 €, revendu 250 000 €, avec 40 000 € d’amortissements déduits, ne se raisonne plus comme une simple différence de 50 000 €, toutes choses égales par ailleurs. Les frais d’acquisition, travaux éligibles et durée de détention continuent naturellement d’influer sur le calcul, mais la réintégration peut créer un écart fiscal substantiel. Il faut obtenir un chiffrage fondé sur votre liasse fiscale et vos tableaux d’amortissement avant de fixer un prix net vendeur.

Le Budget 2025 change-t-il les obligations liées au DPE ?

Le Budget n’efface pas le calendrier de décence énergétique, qui reste la contrainte principale pour les bailleurs. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être mis en location dans le cadre d’un nouveau bail, ni reloué sans respecter le critère de décence énergétique. Les logements classés F puis E sont concernés par les prochaines étapes du calendrier, respectivement prévues pour 2028 et 2034, sous réserve d’évolution législative.

Pour financer des travaux, un bailleur au régime réel des revenus fonciers doit examiner le déficit foncier, les aides disponibles et la cohérence des travaux avec le DPE. Le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global est normalement de 10 700 € par an. Il peut atteindre 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G, sous conditions et dans le calendrier légal. Ce dispositif temporaire, comme les règles de MaPrimeRénov’, doit être vérifié avant de signer les devis.

Quelle méthode suivre avant d’acheter, louer ou vendre en 2025 ?

Le bon arbitrage ne se fait pas à partir d’une seule mesure. Un acheteur peut bénéficier du PTZ mais subir une hausse de droits de mutation sur un autre projet. Un bailleur peut conserver un avantage de trésorerie en LMNP tout en voyant son coût de sortie progresser. Enfin, une donation exonérée est attractive uniquement si le projet respecte réellement les délais et l’usage du bien imposés par la loi.