Immobilier : les nouveautés à anticiper dès le 1er avril

Le 1er avril 2025 modifie concrètement l’équation des acheteurs de logements neufs. Le prêt à taux zéro (PTZ) est de nouveau ouvert aux maisons individuelles et aux appartements neufs, sans restriction de zonage. Cette extension, prévue par la loi de finances pour 2025, vaut jusqu’au 31 décembre 2027.

À l’inverse, un achat dans l’ancien peut coûter plus cher dans les territoires qui choisissent d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux, couramment appelés à tort « frais de notaire ». La hausse est autorisée à compter du 1er avril, mais chaque département reste libre de la voter ou non.

Pour un ménage qui hésite entre VEFA, construction et ancien à rénover, la bonne question n’est donc pas seulement celle du prix affiché. Il faut comparer le plan de financement complet : apport, PTZ mobilisable, taxe de mutation, coût des travaux, assurance emprunteur et mensualité après la période de différé.

Quelles mesures immobilières entrent en vigueur le 1er avril 2025 ?

Deux changements doivent être distingués. Le premier est national : l’élargissement du PTZ est applicable aux offres de prêt émises à partir du 1er avril, selon les règles alors en vigueur. Le second est local : la loi autorise les conseils départementaux à relever temporairement une composante des droits de mutation. Il ne s’agit pas d’une hausse automatique des « frais de notaire » dans toute la France.

Comment le PTZ est-il élargi à tous les logements neufs ?

En 2024, le PTZ dans le neuf était surtout centré sur les appartements situés en zones tendues. À compter du 1er avril 2025, il couvre à nouveau les logements neufs collectifs et individuels sur l’ensemble du territoire. Un appartement acheté en VEFA, une maison neuve achetée à un promoteur ou une construction de maison peuvent donc, en principe, entrer dans le dispositif.

Le retour des maisons individuelles est une évolution importante pour les ménages qui achètent en périphérie des villes ou dans les secteurs ruraux. Il ne supprime toutefois ni les plafonds de ressources, ni les plafonds de coût de l’opération, ni l’obligation d’occuper le bien comme résidence principale. Le PTZ est réservé, sauf exceptions, aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes.

La part du coût que le PTZ peut financer dépend de la tranche de revenus et de la composition du ménage. Dans le collectif neuf, elle varie de 20 % à 50 % ; dans l’individuel neuf, de 10 % à 30 %. Le prêt ne finance pas à lui seul l’acquisition : il doit être complété par un prêt bancaire classique, un apport, voire d’autres prêts aidés compatibles.

Le montant est aussi limité par un plafond de coût d’opération. À titre d’exemple, ce plafond est de 150 000 € pour une personne seule, 225 000 € pour deux personnes, 270 000 € pour trois personnes, 315 000 € pour quatre personnes et 360 000 € à partir de cinq personnes. Les plafonds et les barèmes de ressources doivent être vérifiés à la date du montage du dossier.

Qui peut réellement bénéficier du nouveau PTZ ?

Le statut de primo-accédant ne suffit pas. La banque examine les ressources du foyer, sa composition, la localisation du logement et le coût du projet. Pour le PTZ, les ressources retenues correspondent généralement au montant le plus élevé entre le revenu fiscal de référence du foyer et un neuvième du coût de l’opération. Cette seconde règle peut faire basculer un ménage dans une tranche moins favorable que celle anticipée à partir de sa seule déclaration de revenus.

L’emprunteur doit occuper le logement en résidence principale, en principe dans l’année qui suit l’achat ou l’achèvement des travaux. Une location ou une mise à disposition trop précoce remettrait en cause le prêt, sauf cas encadrés, tels qu’une mobilité professionnelle, un divorce, une invalidité ou une période de chômage. Le bien doit habituellement rester la résidence principale pendant les premières années du prêt ; les exceptions doivent être validées par le prêteur.

Les frais de notaire vont-ils augmenter dans votre département ?

La réponse dépend du lieu du bien et de la décision du conseil départemental. La loi de finances pour 2025 permet aux départements, pour une période limitée, d’augmenter leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 %. Cette hausse de 0,5 point sur le droit départemental entraîne, avec les prélèvements associés, un surcoût total proche de 0,59 % du prix d’achat dans les départements qui l’appliquent.

Sur un logement ancien acheté 300 000 €, l’écart est de l’ordre de 1 770 €. Ce montant s’ajoute aux droits et taxes déjà dus, mais il ne transforme pas tous les frais de notaire : les émoluments du notaire, les débours et les frais de formalités obéissent à leurs propres règles. Le raccourci « les frais de notaire passent de 7 % à 8 % » donne un ordre de grandeur, pas un calcul individualisé.

Les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale doivent être exclus de cette majoration. Cette exclusion ne signifie pas qu’ils ne paient aucun droit de mutation : elle concerne la hausse facultative autorisée à partir du 1er avril. Elle ne dispense pas non plus de vérifier les conditions précises de l’acquisition avec le notaire, notamment si le ménage possède déjà un autre bien ou achète via une société.

Comment chiffrer l’écart entre neuf et ancien avant de faire une offre ?

Comparer le prix au mètre carré ne suffit pas. Le neuf concentre un prix d’acquisition souvent plus élevé, des frais d’acquisition réduits et, désormais, un PTZ potentiellement plus important. L’ancien peut afficher une décote à l’achat, mais appelle une provision travaux, des droits de mutation plus élevés et une attention renforcée au DPE, à la toiture, aux parties communes et aux charges de copropriété.

Prenons un couple qui achète un appartement neuf à 280 000 €. Le plafond de coût du PTZ pour deux personnes est de 225 000 €. Si sa tranche de revenus ouvre droit à une quotité de 40 %, le PTZ théorique atteint 90 000 € : 225 000 € × 40 %. Les 55 000 € de prix excédant le plafond, les frais d’acquisition et les éventuelles options sont financés par l’apport et le crédit classique. Cet exemple est indicatif : l’éligibilité finale appartient à la banque.

Quelles règles de location et de rénovation ne changent pas le 1er avril ?

Le calendrier du 1er avril ne doit pas masquer des règles déjà applicables. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement en France métropolitaine. Un investisseur qui achète un bien énergivore doit donc budgéter les travaux nécessaires, leur calendrier de réalisation et l’éventuelle indisponibilité locative.

Pour MaPrimeRénov’, les paramètres d’aide ont évolué en 2025 et doivent être contrôlés avant tout engagement : catégorie de revenus, nature des travaux, accompagnement exigé pour une rénovation d’ampleur, performance attendue et montant d’aide disponible. Une aide se sécurise par le dépôt d’un dossier conforme ; un devis signé ou des travaux commencés trop tôt peuvent rendre le projet inéligible. Les règles applicables aux rénovations par geste et aux rénovations d’ampleur ne sont pas identiques.

Les loueurs meublés au régime réel doivent aussi intégrer une réforme fiscale déjà entrée en vigueur avec la loi de finances : pour les cessions concernées, les amortissements déduits peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce point ne débute pas le 1er avril, mais il modifie la stratégie de détention et de revente d’un investissement LMNP. Une simulation avec un expert-comptable ou un notaire est indispensable avant une mise en vente.

Quelles démarches lancer avant de signer votre compromis ?

Le bon arbitrage dépend donc moins de la date du 1er avril que de la structure du projet. Un PTZ élevé peut rendre le neuf finançable sans rendre acceptable un prix excessif ; de même, des droits de mutation alourdis ne doivent pas faire oublier le coût des travaux et du DPE dans l’ancien. La rédaction d’Immobilier.fm recommande de comparer deux plans de financement complets, à mensualité maximale égale, avant toute réservation ou offre.