Immobilier : ces villes qui ripostent face à la montée d’Airbnb

Les municipalités ne cherchent pas à interdire indistinctement Airbnb ou les autres plateformes. Leur cible est le basculement durable de logements vers le tourisme, surtout lorsqu’il réduit l’offre destinée aux habitants, renchérit les loyers ou vide certains immeubles de leur occupation résidentielle. Elles agissent donc sur le bien, son propriétaire et la fréquence de location, bien plus que sur la plateforme elle-même.

Pour un propriétaire, la conséquence est immédiate : une annonce en ligne ne vaut jamais autorisation de louer. Selon la commune, il peut falloir effectuer une déclaration, obtenir un numéro d’enregistrement, respecter un plafond annuel de nuitées ou demander une autorisation de changement d’usage. Dans les zones les plus tendues, la location saisonnière d’un logement entier qui n’est pas votre résidence principale est souvent la situation la plus encadrée.

Paris a ouvert la voie avec un contrôle exigeant des changements d’usage et de la compensation. D’autres villes touristiques ou tendues, de grande taille comme de taille moyenne, adaptent désormais leurs règles : quotas géographiques, procédures d’autorisation, contrôles des locations répétées, sanctions renforcées. La bonne question n’est donc pas « puis-je publier sur Airbnb ? », mais quel régime local s’applique à mon adresse précise ?

Pourquoi les villes encadrent-elles davantage les locations Airbnb ?

Une location meublée touristique est destinée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour une journée, une semaine ou quelques mois. Elle se distingue d’un bail d’habitation classique, qui répond à un besoin de résidence. Lorsque des logements entiers sont exploités toute l’année en séjours courts, ils sortent de fait du parc de location longue durée. C’est ce phénomène que les collectivités veulent freiner dans les secteurs où l’habitat permanent manque.

L’enjeu ne se résume pas au nombre d’annonces. Un immeuble peut aussi subir davantage de rotations, de nuisances, de difficultés de sécurité ou de conflits sur l’usage des parties communes. Les communes invoquent ainsi à la fois l’accès au logement, l’équilibre des quartiers et la tranquillité publique. Elles doivent toutefois respecter le cadre national : elles ne disposent pas d’un pouvoir général et illimité d’interdire la location touristique.

Le droit distingue surtout trois cas. La location occasionnelle de votre résidence principale bénéficie d’un régime plus souple. La location d’une résidence secondaire, ou d’un logement acquis uniquement pour être loué aux touristes, peut relever du changement d’usage. Enfin, la location d’une simple chambre au sein de votre résidence principale ne se traite pas comme la mise à disposition répétée d’un appartement entier.

Quels leviers les maires utilisent-ils contre la multiplication des meublés touristiques ?

Le premier levier est la déclaration préalable. Dans les communes qui ont instauré cette procédure, le loueur obtient un numéro d’enregistrement à faire apparaître dans son annonce. Ce numéro permet à la ville de connaître les logements proposés, d’identifier l’adresse et de rapprocher les déclarations des données transmises par les plateformes dans le cadre légal applicable.

Le deuxième levier est le plafond de location de la résidence principale. Le cadre national fixe habituellement cette limite à 120 nuits par année civile. Les plateformes peuvent bloquer ou désactiver une annonce une fois ce seuil atteint lorsqu’elles disposent des informations nécessaires. Des évolutions législatives et des décisions locales peuvent modifier cette règle ou permettre un plafond inférieur : il faut donc contrôler le règlement municipal et les textes en vigueur à la date de lecture.

Le troisième outil, le plus structurant, est le changement d’usage. Il permet à une commune de considérer qu’un local d’habitation ne peut être transformé durablement en meublé touristique sans autorisation. Cette réglementation concerne notamment les communes de plus de 200 000 habitants et les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ; d’autres communes peuvent aussi l’adopter par délibération selon les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.